（2016）浙05民终491号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2018-05-30

案件名称

长葛市万沣金属有限公司、安吉通益电工金属有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省湖州市中级人民法院

所属地区

浙江省湖州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

长葛市万沣金属有限公司,安吉通益电工金属有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省湖州市中级人民法院民事判决书（2016）浙05民终491号上诉人（原审被告）：长葛市万沣金属有限公司，住所地河南省长葛市大周镇王皮庙村，组织机构代码58974636-5。法定代表人：张红，该公司董事长。委托代理人：施飞军，上海建纬（杭州）律师事务所律师。委托代理人：候志会，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安吉通益电工金属有限公司，住所地浙江省安吉县天子湖镇高禹工业园区，组织机构代码79439726-4。法定代表人：周青瑜，该公司总经理。委托代理人：杜康，浙江浦源律师事务所律师。上诉人长葛市万沣金属有限公司（以下简称万沣公司）因与被上诉人安吉通益电工金属有限公司（以下简称通益公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2015）湖安天民初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，通益公司是于2006年10月27日由周青瑜设立一人有限公司，2012年7月11日，通益公司法定代表人周青瑜与他人在租赁通益公司房屋土地基础上设立了安吉宇众铝业有限公司（以下简称宇众公司），二公司法定代表人均为周青瑜，二企业是关联企业，由于宇众公司是在租赁通益公司房屋土地基础上设立的，该企业在通益公司场地经营期间的相关税费申报、水电费开户均是以安吉宇众铝业有限公司办理的。2015年4月20日，万沣公司与通益公司签订一份房屋租赁合同，同时与宇众公司签订一份机器设备租赁合同，分别租赁使用了通益公司的房屋土地和宇众公司的机器设备进行生产经营，通益公司与万沣公司房屋租赁合同约定：通益公司出租给万沣公司厂房面积约2500平方米，以及厂房后空地一块，厂房租赁期间自2015年4月20日起至2016年4月19日止，其中2015年4月20日起至2015年5月5日不计租金，租金为80万元，租赁期间的房产税、土地税等由万沣公司自理，租金支付方式为按月支付，先付后用等内容。签约后，万沣公司共租赁通益公司厂房2507.13平方米、土地面积为5368平方米。在万沣公司生产期间，通益公司、万沣公司均未及时去有关部门办理相关税费的申报、水电费户名变更手续。2015年8月底，万沣公司企业负责人相继离开外出，万沣公司因故停产，仅有少数工人留守。通益公司法定代表人发现因万沣公司负责人长时间离开有供应商要抢仓库材料等情况，遂于2015年9月22日晚要求万沣公司留守人员将仓库钥匙交出暂时代为保管。此后，万沣公司一直停产至今，期间，万沣公司自2015年9月5日起未支付通益公司租金，通益公司垫付了2015年7月1日起至2015年8月31日的土地使用税7157.3元、2015年8月份水费6323元、电费9200.19元。通益公司因催讨上述费用未果，故诉请判令万沣公司支付2015年9月5日起至2015年12月4日止租金199998元、土地使用税25050.9元、房产税13361.6元、水费6323元、电费9200.19元，合计253934.5元。原审认为，通益公司与万沣公司的房屋租赁合同系各当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。现万沣公司未按期支付通益公司租金及垫付的土地使用税、水电费，其行为已构成违约，应承担继续履行等民事责任。因此，万沣公司须支付通益公司上述费用。综上，对通益公司合理的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、长葛市万沣金属有限公司给付安吉通益电工金属有限公司自2015年9月5日起至2015年12月4日止租金199998元及通益公司垫付的土地使用税7157.3元、水费6323元、电费9200.19元，限于判决生效后十日内清偿；二、驳回安吉通益电工金属有限公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2555元（已减半），财产保全费1020元，合计3575元，由安吉通益电工金属有限公司负担440元，长葛市万沣金属有限公司负担3135元，限长葛市万沣金属有限公司于判决生效后七日内缴纳。宣判后，万沣公司不服，向本院提起上诉称：一、根据租赁合同4.6条的约定，万沣公司不能继续进行生产时，本合同终止。一审法院在2015年8月至9月23日万沣公司设备及生产资料被查封也即合同终止条件成就时，应当按照合同约定，认定双方租赁关系终止。但是，原审法院认为停止生产并不意味着双方达成解除租赁合同的合意，进而认定双方租赁合同未解除。该认定与客观事实和双方签订合同时的真实意思不符。万沣公司停产的事实已经一审判决明确认定，既然停产事实客观出现，显然租赁合同目的无法实现，理应尊重客观现状，认定双方达成终止租赁合同的合意。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条，合同解除是合同终止情形之一。万沣公司在2015年10月23日庭审中明确提出双方合同终止的意思表示，该意思表示即是明确的合同解除。一审判决关于双方至今均未提出解除合同意思表示的认定与客观事实不符。二、即使2015年8月底万沣公司停产停工的事实，尚不构成租赁关系的终止，那么通益公司法定代表人周青瑜强行索要钥匙及起诉、查封、扣押万沣公司机器设备、原料的行为，导致合同目的无法实现，完全符合终止租赁关系的情形。首先，周青瑜2015年9月22日强行索取钥匙并不是出于代为保管双方部分财产的目的，截至当晚现场并不存在材料被抢的危险，周青瑜的目的在于驱逐万沣公司正常履职的员工，强行收回租赁房屋及设备的使用权。通益公司索要钥匙的手段已经表明其强行收回租赁房屋及设备使用权的目的，足以明确其终止双方间设备租赁合同的意思表示。通益公司索取钥匙的次日，其即向法院起诉要求通益公司立即支付设备租金等费用，并申请财产保全，查封了万沣公司机器设备、原材料等。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封、导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应当支持。因此，通益公司的行为导致万沣公司已经丧失对租赁厂房的承租权。三、一审法院没有按照证据三性要求对通益公司提供的《情况说明》做出正确认定，反而错误认定万沣公司需要缴纳土地使用税及水电费，事实认定不清。根据民事诉讼法司法解释第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证据材料，应当由单位负责人及制作证据材料人员签名盖章并加盖单位印章。但该份证据不符合上述规定，一审以该份证据结合其他证据认定万沣公司应交纳土地使用税及水电费，事实不清，证据不足。四、关于万沣公司向通益公司缴纳200000元押金，该事实已经通益公司当庭确认。万沣公司在一审答辩中主张该笔押金进行抵销或返还，故在二审程序中应该一并处理。综上，请求查明事实，撤销原判。通益公司二审答辩称：原审认定事实清楚，证据采信和适用法律正确，判决并无不当。万沣公司主张双方租赁关系终止不符合事实。双方签订租赁合同的期限是2015年4月至2016年4月，在合同期内未发生合同终止或解除的情形。通益公司并不存在强行索要钥匙的行为，当时因为涉案厂房内还留有通益公司的部分生产资料，而此前发生了万沣公司债权人到厂房内搬离东西的情况。通益公司为保护自己的生产资料，故在当地公安机关的组织调解下，双方协商同意将钥匙交给通益公司保管。至于申请查封是在2015年9月23日，通益公司向一审法院提起诉讼并申请财产保全，该保全属于软查封，对设备的使用情况并未禁止，不存在强行收回租赁房屋和设备的情况。至于通益公司代缴土地使用税和水电费的问题，一审仅判决支持通益公司已经实际缴纳的费用，对于尚未支付的部分没有给予支持，通益公司对此虽有异议，但仍对一审服判未提起上诉，通益公司将待今后实际缴费后予以主张。至于土地使用税和水电费在双方的合同中有明确约定，应由万沣公司负担。综上，请求二审驳回上诉。二审中，万沣公司向本院提交安吉县人民法院查封扣押财产清单一份，证明2015年9月23日通益公司向法院起诉后在同日查封扣押了万沣公司的机器设备及原料，以实际行动终止双方房屋租赁关系的事实。通益公司经质证认为，对该证据的真实性无异议，但扣押行为是安吉法院作出的，法院和通益公司对所有的设备材料并未毁损或转移位置，并不妨碍万沣公司的继续经营使用。本院经审查认为，该证据不足以证明通益公司作出解除双方租赁合同的意思表示，无法达到相关证明目的，故对该证据的证明效力不予认定。另外，万沣公司申请本院调取2015年9月22日晚天子湖派出所出警记录，以证明当天通益公司法定代表人强行取走租赁房屋钥匙、终止双方租赁关系的事实。本院认为，一审法院对于通益公司法定代表人于2015年9月22日要求万沣公司员工将厂房钥匙交给通益公司代为保管的事实已经做出认定，故对万沣公司的申请不予准许。至于该情况能否达到万沣公司的证明目的，本院将在下文“本院认为”部分予以论述。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否已经提前解除；二、土地使用税及水电费应如何认定；三、200000元押金应如何处理。关于争议焦点一，万沣公司主张，双方租赁合同早已解除，理由有二：第一，万沣公司于2015年8月已停止生产，符合双方房屋租赁合同4.6条“如果不能继续进行生产，本合同当终止”的约定；第二，通益公司于2015年9月采取了索要钥匙、申请查封等行为，以实际行动做出了解除合同的意思表示。本院认为，上述理由均不能成立。首先，双方在房屋租赁合同4.6条作出的约定全文如下：“租赁期间，如果遭遇人力不可抗衡的自然灾害，导致厂房受损或破坏，当与乙方（万沣公司）无关；乙方的生产资料应得到合法保护，如果不能继续进行生产，本合同当终止，甲方（通益公司）须退还乙方的租赁押金贰拾万元和未使用期间的租金，双方互不负违约责任；如果甲方对厂房修缮完成后，双方可继续执行本合同，修缮期间不得计算租金。”根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，对合同条款的理解应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从涉案租赁合同4.6条全文来看，该条款约定的是在因自然灾害损坏厂房、生产资料未得到合法保护并导致万沣公司不能继续生产的情况下，本合同才应当终止，且如果厂房修缮完成，双方仍可继续履行合同。若将该条款单纯理解为“无论何种情况下一旦万沣公司停止生产合同即告解除”，则双方的租赁关系将处于极端不稳定的状态，既不利于保护双方当事人的合同利益，也不符合现实中的交易习惯。因此，该条款并未赋予万沣公司以停止生产来解除合同的权利。现万沣公司虽然于2015年8月停产，但并非合同约定的上述原因造成，故停产的事实并不发生解除合同的后果。其次，通益公司虽然存在向万沣公司员工索取钥匙的行为，但从主观上而言，其主要目的是为了防止自身的生产资料遭到万沣公司债权人的哄抢；从客观上而言，通益公司仅仅取回钥匙，而未要求万沣公司员工搬离涉案房屋、清理相关机器设备及生产资料，涉案房屋至今仍保持万沣公司承租时的原样，也即是说通益公司并未排除万沣公司对涉案房屋的占有使用。且在索取钥匙的次日，通益公司向一审法院提起诉讼也未要求解除租赁合同，可见通益公司并不存在解除合同的意思表示。至于通益公司起诉后申请对万沣公司进行100000元的诉讼财产保全，系行使法律赋予当事人的保全权利，随后一审法院依法采取保全措施也未有不当之处。虽然一审法院对万沣公司的生产设备和资料进行了保全，但万沣公司亦可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条之规定，向法院提供担保以解除保全。因此，万沣公司以通益公司申请财产保全的行为主张合同解除，于法无据。综上，一审认定双方租赁合同未予解除并无不当，对万沣公司的该节上诉理由本院不予采纳。关于争议焦点二，万沣公司诉称，一审以《情况说明》认定应交纳土地使用税、水电费等费用属事实认定不清。本院认为，根据一审查明的事实，通益公司法定代表人周青瑜与他人共同设立案外人宇众公司，宇众公司曾经承租通益公司房屋土地，且法定代表人亦为周青瑜，二公司为关联企业。为便于生产经营，通益公司将房产税、土地使用税、电费、水费缴纳单位均变更为宇众公司，以宇众公司的名义缴纳上述费用。万沣公司承租涉案房屋后，双方亦未办理上述税费、水电费缴纳单位的变更手续。根据万沣公司与通益公司在房屋租赁合同中的约定，租赁期间房产税、土地税等相关税费由万沣公司自理。现通益公司提供的缴费凭证虽是以宇众公司的名义开具，但根据通益公司和宇众公司联合出具的《情况说明》，可以认定通益公司垫付了2015年7月1日起至2015年8月31日的土地使用税及2015年8月的水电费。虽然《情况说明》在证据形式上存在瑕疵，但鉴于宇众公司在（2015）湖安天民初字第573号案件中同样提供该份说明为证据，因此二公司对该证据所载内容均是认可的。且上述各项费用系万沣公司承租涉案房屋期间客观实际发生，一审结合缴费凭证、安吉县地税局责令期限改正通知书等证据，认定通益公司代缴土地使用税及水电费并无不当，万沣公司应当依照约定向通益公司支付上述费用，故对万沣公司的该节上诉意见本院不予支持。关于争议焦点三，万沣公司诉称，其曾向通益公司交纳押金200000元，要求在本案中作出返还或抵销处理。根据通益公司与万沣公司在房屋租赁合同中的约定，协议签订之日通益公司应支付租赁押金200000元，万沣公司退租且未改变租赁房屋的建筑结构及用途的，通益公司应返还该笔押金。但在一审审理过程中，双方租赁关系并未解除，租期也尚未满，因此通益公司返还200000元押金的条件并未成就。一审对该笔押金未作处理并无不当，对万沣公司的该节上诉意见本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5110元，由上诉人长葛市万沣金属有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　费思杰代理审判员　　周寅潇代理审判员　　周辰晨二〇一六年六月三十日书　记　员　　贾艳红搜索“”