（2016）鲁02民终785号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2017-06-12
案件名称
青岛宝龙商业物业管理有限公司、肖淑美房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛宝龙商业物业管理有限公司,肖淑美
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终785号上诉人（原审被告）青岛宝龙商业物业管理有限公司。法定代表人许××董事长。委托代理人韩明传，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托代理人孙通晓，山东康桥（青岛）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）肖淑美。委托代理人纪国苓，山东康捷律师事务所律师。上诉人青岛宝龙商业物业管理有限公司（以下简称宝龙公司）因与被上诉人肖淑美房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人宝龙公司的委托代理人韩明传、孙通晓，被上诉人肖淑美的委托代理人纪国苓庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖淑美在一审中诉称，其与宝龙公司于2009年1月6日签订委托租赁协议，由宝龙公司将肖淑美所属的位于城阳宝龙广场A区1层1036号商铺交与宝龙公司招租、管理，期限自2009年1月6日起至2014年7月31日止，每年租金为82269元。该协议的租赁期限到后宝龙公司仍占用该商铺继续使用，肖淑美多次要求宝龙公司返还租赁物并交付使用费均遭拒绝，故请求判令：1、宝龙公司返还肖淑美租赁物城阳区崇阳路510号宝龙城市广场1036号商铺，支付肖淑美商铺使用费82269元。2、诉讼费用由宝龙公司承担。后肖淑美变更诉讼请求为：1、宝龙公司支付2014年8月1日至2015年7月31日期间的商铺使用费82269元。2、诉讼费用由宝龙公司承担。宝龙公司在一审中答辩称，双方签订的协议是委托协议，并非租赁协议，应按照调整委托协议的相关法律规定，而非租赁协议的相关法律规定，因此肖淑美主张的支付8万元的租金是对本协议错误理解的基础上产生的；其次，即便该协议被认定为租赁协议，合同租赁期到2014年7月30日已经终止，且肖淑美在此后多次向宝龙公司主张返还租赁物，因此肖淑美对宝龙公司按照原合同履行存在异议，不适用合同法关于续租的相关规定，因此肖淑美主张相关租金缺少相关法律依据，只有在肖淑美有证据证明其确实遭受实际损失的情况下，宝龙公司才应当承担相应的赔偿责任，而非支付租金的责任。一审法院查明，2009年1月6日，肖淑美（甲方、委托方）与宝龙公司（乙方、受托方）签订《委托租赁协议》，约定肖淑美将其购买的青岛宝龙城市广场A区1层1036号商业店面之租赁和经营管理事宜委托宝龙公司代为管理，宝龙公司具体的代理事项及权限包括：负责起草制定《租赁合同》文本，并有权根据实际需要对该文本进行修改，代表肖淑美以宝龙公司名义与承租人签订《租赁合同》，并代表肖淑美对委托物业进行管理，代表肖淑美以宝龙公司名义履行《租赁合同》中出租人的权利和义务；委托期限自本协议签署之日起至2014年7月31日止，宝龙公司代表肖淑美与承租人签订《租赁合同》，租金由宝龙公司代收，再按本协议的约定转付给肖淑美，委托期限内宝龙公司代表肖淑美直接对外进行招租，若在本协议第3.4条约定的年租金标准计收期限之前产生的收益及该期限内因对外租赁产生的超过约定的年租金标准的一切权益，均作为肖淑美支付给宝龙公司的委托报酬，如年租金标准计付期限内实际年承租租金低于约定的年租金标准，则不足部分由宝龙公司以违约金形式补足支付给肖淑美；双方约定，肖淑美自2009年8月1日起开始按年租金标准计收租金，即年租金标准计收期限为自2009年8月1日起至2014年7月31日止，该五年内的年租金标准为每年82269元；肖淑美应收的年租金标准由宝龙公司按季度按比例转付给肖淑美，年租金标准转付时间为每季度最后一个月的23-25日；肖淑美授权宝龙公司自行确定于承租人磋商谈判形成的正式《租赁合同》文本，并由宝龙公司代表肖淑美直接与承租人签署《租赁合同》。2012年7月16日，宝龙公司（出租方、甲方）与案外人马家美（承租方、乙方）签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，载明宝龙公司投资建造了城阳宝龙城市广场，为本合同租赁标的物的唯一合法所有权人，宝龙公司将其位于青岛市城阳区文阳路269号青岛城阳宝龙城市广场A区1号楼1层1036号商铺出租给马家美，用于经营3DKTV，租赁期限为壹年零壹拾个月个租赁年度，租赁年度是指自租赁起始日起向后推算每满十二个月为一个租赁年度，租赁月度是指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度，租赁季度是指自租赁起始日起向后推算，每满三个月为一个租赁季度，交付日为2012年10月1日，租金优惠期的使用安排及租金标准：第一期租金优惠期为第一个租赁年度的第一个租赁月度至第二个租赁年度的第一个租赁月度（该期间为一期租赁优惠期），该租金优惠期共壹拾叁个租赁月度，马家美须支付的租金总额为相当于该租金优惠期的后壹个租赁月度参照本合同第4.1条约定的正常租金标准计算的租金（该租金即为该期租赁优惠期乙方应付的租金），月租金标准为每平方米50元/月，即按暂计面积的每月租金2493元，自租赁起始日期，马家美应支付综合管理费，标准为每平方米9元/月，马家美应于本合同签订之日起五日内，向宝龙公司预付第一个正常租金起始日所在租赁月度的一个完整月的正常租金2493元。同日，双方对租赁场所进行了交接，并签署《租赁场所交付确认书》。2014年7月25日，宝龙公司向肖淑美发出《关于委托租赁协议到期告知函》，载明根据双方《委托租赁协议》约定，委托租赁协议有效期至2014年7月31日委托期限届满而自然终止，请于2014年（空白）月1日起，前来办理场地交接手续。2015年1月7日，肖淑美向宝龙公司发出《关于到期处理告知函》，载明：“截至2014年7月31日，双方的委托租赁关系解除，我方多次要求贵方返还，但至今仍未给予办理，要求贵方须在2015年1月15日前归还我方房屋，并将自2014年7月31日起至归还房屋之日的房屋占有使用费支付给我方，占有使用费的支付标准参照协议约定的租金计算，逾期交付，贵方须承担违约金5万元；如逾期交房，每延期一天需支付房屋占有使用费400元。”一审另查明，宝龙公司至今未将涉案商铺交还肖淑美。一审法院认为，根据我国法律规定，委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，肖淑美与宝龙公司签订了《委托租赁协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议的约定，自2009年8月1日起至2014年7月31日止，肖淑美将涉案商铺的租赁和经营管理事宜委托宝龙公司管理，宝龙公司按照年租金82269元的标准向肖淑美支付租金，宝龙公司可以自己的名义与承租人磋商谈判签订租赁合同，租金标准与肖淑美无关，一审法院认为，根据该协议的约定，双方并不以受托方即宝龙公司是否能将涉案商铺出租他人并收取租金为前提，且委托人即肖淑美不须向受托人宝龙公司支付报酬，相反宝龙公司须向肖淑美支付租金，因此该协议并不具备委托合同的构成要件，虽名为委托协议，实际应为租赁协议，即肖淑美将涉案商铺出租给宝龙公司，宝龙公司在租赁期间内支付租金，同时肖淑美赋予宝龙公司转租的权利。根据协议约定，双方的租赁期限到2014年7月31日止，后双方互相致函对方认可该协议于2014年7月31日终止，但宝龙公司至今未将涉案商铺交还肖淑美，因此对肖淑美要求宝龙公司按照合同约定的租金标准支付2014年8月1日至2015年7月31日期间的占有使用费的主张，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、第三百九十六条、第四百零五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院做出如下判决：宝龙公司于判决生效后十日内支付肖淑美2014年8月1日至2015年7月31日期间的占有使用费82269元；案件受理费1857元，由宝龙公司负担。宣判后，宝龙公司不服一审判决，向本院提出上诉。上诉人宝龙公司上诉称，一、一审判决认定事实错误。首先，双方之间是委托合同关系，该关系并不以委托人必须向受托人支付报酬为要件，一审法院对此认定错误。其次，宝龙公司向肖淑美发出告知函，要求肖淑美在委托期限届满之日办理交接手续，同时，肖淑美向宝龙公司发出告知函，要求归还房屋并支付占有使用费。由此说明，双方在委托租赁协议终止后，双方无意愿继续履行。因此，肖淑美按照协议约定的租金标准要求宝龙公司支付租金缺乏合同依据。二、一审判决适用法律错误。双方之间委托租赁协议应当适用委托协议的相关律法关系，并非适用租赁协议的相关法律关系。因此，一审法院依据合同法关于租赁合同的相关规定支持肖淑美的诉请属于适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判宝龙公司不向肖淑美支付82269元占有使用费，并由其承担一、二审诉讼费用。被上诉人肖淑美答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本案经调解，双方未能达成一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：双方当事人之间是租赁关系还是委托关系，以及双方签订的合同到期后宝龙公司是否应按之前合同约定的标准向肖淑美支付费用。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的费用，委托人应当偿还该费用及其利息。本案中，双方当事人签订的委托租赁合同中，既涉及租赁关系，也有委托的内容。双方在委托租赁协议中明确约定，肖淑美授权宝龙公司代表肖淑美与承租人签订租赁合同，租金由宝龙公司先代收，再按本协议的约定转付给肖淑美，对外出租的标准为82269元，如超出该标准，超出部分作为肖淑美支付给宝龙公司的委托报酬，如低于该标准，不足部分由宝龙公司以违约金的形式对肖淑美补足。因此，依据双方之间约定，双方之间的关系符合委托合同的特征，应认定双方之间的协议为委托关系。双方签订的协议到期后，宝龙公司未能向肖淑美返还房屋，双方亦没有就租金标准达成新的意见，委托合同处于继续履行的状态，故宝龙公司应当按之前协议约定的租金标准向肖淑美支付2014年8月1日至2015年7月31日相关费用。综上，一审法院虽然对双方当事人之间关系的认定不当，但其判令宝龙公司支付肖淑美82269元的结果可以维持。综上，上诉人宝龙公司主张不向肖淑美支付82269元的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1857元，由上诉人青岛宝龙商业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏 勇审 判 员 李晓波代理审判员 徐雪峰二〇一六年六月三十日书 记 员 胡浩东书 记 员 于国英 关注公众号“”