（2016）鲁14民终571号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-09-01
案件名称
刘延军与齐河齐齐发大市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
齐河齐齐发大市场经营管理有限公司,刘延军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁14民终571号上诉人（原审被告）：齐河齐齐发大市场经营管理有限公司。住所地：山东省齐河经济开发区。法定代表人：于丽芳，总经理。委托代理人：张磊，该公司职工。被上诉人（原审原告）：刘延军。委托代理人：郑园园，山东兴齐律师事务所律师。上诉人齐河齐齐发大市场经营��理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2015）齐民初字第430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经审理原审法院查明的事实，根据原告的诉称及被告的辩称，原审法院认为本案争议的焦点为：一、原告是否对本案涉案房屋享有收益权？二、被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司是否拖欠原告刘延军房屋租金及租金金额如何确定？三、原告本次起诉是否超过诉讼时效。针对焦点一，原告提交如下证据：证据一，齐销字2008年（住宅）第03543号商品房买卖合同复印件一份，齐销字2008年（商铺）第03543号商品房买卖合同复印件一份，退房协议一份，证明原告于2008年1月27日购买了山东齐齐发大市场房地产有限公司开发的位于齐河经济开发区名嘉中路25栋23号123室及223/323室商品房。因原被告达成退房协议，购房合同原件已被被告公司收回。从2008年1月27日签订购房协议至2014年7月18日退房协议签订前，原告对本案涉案房屋享有收益权。经庭审质证，被告无异议。关于焦点一，原告提交的两份购房合同虽为复印件，经质证，被告对该证据的真实性无异议，且结合原被告双方已就涉案房产商品房买卖合同达成退房协议的事实，故原审法院对该两份购房合同复印件及退房协议予以采信。据此原审法院确认以下事实：2008年1月27日原告刘延军与山东齐齐发大市场房地产有限公司签订齐销字2008年（住宅）第03543号商品房买卖合同一份，约定由原告购买位于齐河经济开发区名嘉中路25栋23号223、323室房屋，面积为146.35平方米；签订齐销字2008年（商铺）第03543号商品房买卖合同一份，约定由原告购买位于齐河经济开发区名嘉中路25栋23号123室房屋，面积为71.77平方米。2014年7月18日原告与山东齐齐发大市场房地产有限公司就上述两份商品房买卖合同签订退房协议且该退房协议已履行完毕。针对焦点二，原告提交如下证据：证据一，原告刘延军与被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司于2011年1月24日签订的房屋租赁合同一份，双方在合同中约定原告将原告购买的本案争议的房产山东齐齐发大市场25栋23号123/223/323室房产租赁给被告使用，租赁期限为2011年2月1日起至2013年1月31日止，被告应付租金为每月5720元；房屋租金由乙方（即齐河齐齐发大市场经营管理有限公司）按月向甲方（即刘延军）支付，乙方保证每月24日前转入甲方指定账户（账户姓名刘延军，账号62×××76，开户银行工行）。合同履行过程中任何一方违约，非违约方均有权向对方主张总租金的3‰���违约金，并承担给非违约方造成的其他损失。该合同尾部由刘延军签字按手印，齐河齐齐发大市场经营管理有限公司盖章。证据二，中国工商银行股份有限公司清河支行出具的原告银行卡流水明细一份，卡号为62×××76，时间自2010年12月30日至2013年9月21日，证明自2011年3月16日到2013年2月3日期间，被告分七次向原告支付过七个月的租金，具体付款过程为：2011年3月16日付5720元，2011年7月3日付5720元，2011年11月4日付5720元，2012年8月30日付5720元，2012年9月29日付5720元，2012年10月29日付5720元，2013年2月3日付5720元，七次共付租金40040元。按照合同约定，租赁期间内被告应当支付给原告租金共计137280元。证据三，牡丹灵通交易明细一份，卡号为62×××76，证明该卡系原告本人所有。经庭审质证，被告对证据一、二、三均无异议，但是已付租金具体金��需要回公司核实。关于焦点二，原被告对双方于2011年1月24日签订的房屋租赁合同均无异议，原审法院予以认可。据此原审法院确认如下事实：原被告双方于2011年1月24日签订房屋租赁合同一份，双方在合同中约定：“……租赁期限为贰年，自2011年2月1日起至2013年1月31日止，租金每平方米为26.22元，租金总额为每月5720元。房屋租金由乙方按月向甲方支付，乙方保证于每月24日前转入甲方指定的银行账户。本合同履行中甲方指定账户为：账户名：刘延军，账号：62×××76，开户行：工行……本协议在履行过程中任何一方违约，非违约方均有权向对方主张总租金的3‰的违约金，并承担给非违约方造成的其他损失……。”，房屋租赁合同履行期间内，被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司已付租金40040元，对未付租金部分，被告未履行付款义务。针对��点三，原告提交如下证据：证据一，中共齐河县委齐河县人民政府信访局出具的信访事项不予受理告知书一份，证明2013年11月开始原告因租金事宜与被告协商不成，多次向齐河县人民政府信访反映，证明原告起诉未超诉讼时效。经庭审质证，被告认为原告出具的告知书的印章不清楚，对该证据真实性有异议，但无相关证据提供。证据二，申请证人张某出庭，证实2013年11月11日原告与其他业主共同就房屋租金、一房两卖、退房等事宜向被告主张权利的事实。证人张某在庭审中陈述：2013年11月11日我与刘延军等一百多名业主到齐河县公安局就齐河齐齐发大市场拖欠房屋租金、一房两卖、退房事宜要求解决相关事项，当时公安局一名女局长领我们去了刑警队，中午在刑警队吃的饭，吃完饭之后联合公安局、法院、开发区管委会协商解决纠纷��宜，当时没有协商好，说让通过法律程序解决，下午我们70多名业主一起去了齐齐发大市场。当时我们去信访局的时候制作的花名册，上面记载了当时我们来齐河解决事宜的业主名单。经质证，被告认为原告对自己主张未能形成证据链条，证人证明内容单一。证据三，申请证人刘某出庭，证实2013年11月11日原告与其他业主共同就房屋租金、一房两卖、退房等事宜向被告主张权利的事实。证人刘某在庭审中陈述：2013年11月11日我和刘延军等一百多名业主到齐河县公安局备案解决齐齐发大市场退房、一房两卖、拖欠房屋租金事宜，中午在公安局吃的饭，下午去的大市场找相关人员协商解决上述事项。经质证，被告方认为证人与原告同为买房者，与原告的利益相同，证明力不足。原审法院认为：关于本案争议焦点一，原告刘延军是���为本案适格主体，原告刘延军与山东齐齐发大市场房地产有限公司签订的齐销字2008年（住宅）第03543号商品房买卖合同及齐销字2008年（商铺）第03543号商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，原审法院予以认可，结合原告提交的退房协议，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，原告刘延军在2008年1月27日至2014年7月17日期间依法享有涉案房屋的所有权，在该期间内原告刘延军基于对该房屋的所有权享有对房屋出租收益权，对原告刘延军的主体资格予以确认。关于焦点二，2011年1月24日原被告签订的房屋租赁合同，系原被告真实意思表示，且不违反法律强制性规定，原审法院予以确认。房屋租赁合同履行期间，原被告双方均应当按照合同约定履行合同义务。原告将本案涉案房屋交由被告使用，被告应当按时足额支付原告租金，即每月5720元，合同履行期间，被告应付租金总额为137280元，除去已付40040元，未付租金为97240元，对原告主张被告拖欠租金的请求予以支持违约金为：137280×3‰＝411.84元。对原告方主张违约金的请求，双方在房屋租赁合同中明确约定了违约金的计算标准，对原告方主张违约金的请求予以支持。对原告方主张因被告未付利息造成利息损失的请求予以支持，利息损失可自最后一次付款之日次日起按拖欠租金额度参照中国人民银行同期贷款利率进行计算。关于焦点三，原告提交的中共齐河县委齐河县人民政府信访局出具的信访事项不予受理告知书的时间虽为2014年8月6日，但在信访事项一栏中记载自：“2013年11月以来，来访人多次反映”，同时结合原告申请证人张某、刘某当庭陈述的证言，自2013年2月3日后至原告起诉前，原告刘延军自2013年11月11日起通过多种���径与被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司协商解决未付租金事宜，原告刘延军主张权利的行为直接发生诉讼时效中断的效果，原告刘延军的诉讼时效应自最后一次主张权利之日起开始计算，至原告刘延军向原审法院起诉时，其诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司给付原告刘延军房屋租金97240元、违约金411.84及利息损失（利息损失自2015年1月22日起按照本金97240元参照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止），于判决生效后十日内一次性付清。案件受理费2245元，由被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司承担。上诉人齐河齐齐发大市场经营管理有限公司不服一审判决，上诉称，一、本案已过诉讼时效。被上诉人提交的2014年8月6日县政府信访局出具的不予受理告知书内容是被上诉人个人陈述，证人存在利害关系。二、被上诉人存在违约行为。根据双方签订的合同约定，被上诉人有向上诉人提供发票的义务，上诉人已支付四万余元租金，被上诉人未提供发票，被上诉人违约，上诉人有权停止支付租金，一审认定上诉人违约，显然不公。请求撤销原审判决，改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人刘延军答辩称，一、本案未过诉讼时效，被上诉人提交的证据证明了诉讼时效的中断。证人参与了信访事项，有资格担任证人，证人证言应予采信。二、上诉人未如期支付租金，导致租赁合同无法履行，所以被上诉人提供不出发票。上诉人未开具支付租赁费的证明，且以工资形式支付租赁费，导致被上诉人无法开具发票。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明事实与一审查明事实基本一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点有两个：一、本案是否已过诉讼时效；二、被上诉人是否存在违约。关于第一个焦点问题，本案是否已过诉讼时效。本院认为，一审中，被上诉人提交县政府信访局出具的《信访事项不予受理告知书》，证明了被上诉人在自己的权益受到侵犯时，向有关部门反映情况，要求上诉人履行义务，并未放弃自己的权利。一审判决认为被上诉人这种主张权利的行为符合诉讼时效中断的情形，本案未超过诉讼时效，符合法律规定。关于第二个焦点��题，被上诉人是否存在违约。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第三条第（2）项约定：“甲方承担租赁期间按国家规定应缴纳的租赁税金，同时向乙方提供缴纳租赁税金的相关发票，如甲方未能依约履行，乙方有权拒付租金。”根据该条约定，被上诉人作为甲方有向乙方，即上诉人提供发票的义务。但上诉人对被上诉人未出具发票存在违约未提起反诉，且上诉人是以工资形式支付，被上诉人未向上诉人提供发票，上诉人称被上诉人存在违约的上诉理由，本院不予采纳。被上诉人在上诉人支付涉案租金时，应按照双方约定向上诉人提供缴纳租赁税金的相关发票。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2245元，由上诉人齐河齐齐发大市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 姜 南审判员 郭依静二〇一六年六月三十日书记员 魏洪敏 来自：