（2016）京03民终6403号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-07-14
案件名称
王龙涛与金鹏等确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王龙涛,金鹏,黄黉
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终6403号上诉人（原审被告）王龙涛，男，1989年5月22日出生。委托代理人朱现领，北京则达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）金鹏，男，1981年12月21日出生。委托代理人唐明汉，北京市现代律师事务所律师。原审被告黄黉，男，1982年10月26日出生。上诉人王龙涛因与被上诉人金鹏、原审被告黄黉确认合同效力纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初5597号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王龙涛之委托代理人朱现领，被上诉人金鹏之委托代理人唐明汉，原审被告黄黉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年2月，金鹏诉至原审法院称：2011年10月16日，黄黉作为卖方（甲方）与作为买方的我就位于北京市通州区×号房屋（以下简称×号房屋）签订了《房屋买卖合同》，约定上述房产的交易价格为156万元。合同签订之日，我给付黄黉首付款115万元。当日，黄黉将×号房屋交付我使用，并办理物业交割手续。次日，我再行支付黄黉5万元，并于同年11月29日再给付首付款10万元，以上共计130万元，黄黉承诺收到首付款之后去把银行房贷还清，如果因房贷问题影响过户，由其承担责任。2012年3月13日，黄黉取得×号房屋产权证明，依据合同约定，黄黉取得房产证后应与我办理房屋过户手续，但是黄黉以各种理由推脱，时间长达一年多。2013年4月，我将黄黉起诉至法院，要求黄黉履行合同，办理房屋过户手续。我起诉后，黄黉同意立即退还我房款及赔偿损失共计186万元后，我将房屋返还给黄黉。后我撤诉，但是黄黉根本不履行承诺，再次以各种借口拒绝履行，后我于2013年6月17日再次起诉，要求黄黉履行过户手续。我将黄黉就该房屋的诉讼进入法院审理程序，黄黉应承担要不过户，要不给钱的法律责任。此时，该房屋作为诉争标的，都不应该随意处理，以免导致未来判决无法执行。但就在一审诉讼过程中，在2013年7月19日，黄黉却与其通信员即王龙涛签订房屋买卖合同，以低于黄黉与我签订的房屋买卖价格，将×号房屋过户至王龙涛名下，造成法律上该房屋所有权易主，与黄黉无关的法律后果，其恶劣行径昭然若揭。尽管黄黉于2013年7月19日将×号房屋过户给了王龙涛，但其二人的行为系恶意串通，损害第三人利益的无效行为，其双方所签订的房屋买卖合同系无效合同。黄黉明知其已收取×号房屋首付款130万元，对于其承诺的退款及赔偿尚未履行完毕，至少在当时尚差120万元未给付，其作为一个军人，除了此房屋外，并无其他财产，就该房屋的纠纷尚未解决完毕，其不应随意处分该诉争房屋，显然黄黉处分该房屋的行为系恶意。我在2011年10月16日与黄黉签订房屋买卖合同，并支付首付款后，即在该房屋居住。期间，未有任何人过来看房。王龙涛作为黄黉部下，显然知晓其领导的该房屋处于纠纷状态，且该房屋不在黄黉的控制下，在此情况下就购买房屋，其明显不是善意。在2013年，就该房屋的诉讼中，其也未出示其双方就该房屋买卖的银行付款记录，如果黄黉根本没有收到房款，其在就该房屋的诉讼过程中快速、低价转让房屋的目的何在？显然是为了损害我的利益，造成我无房无钱的损害后果。现诉至法院要求：1.判决王龙涛、黄黉于2013年7月19日签订的由黄黉向王龙涛出售北京市通州区×号房屋的《存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由王龙涛、黄黉承担。黄黉辩称：不同意金鹏的诉讼请求，金鹏所述与事实不符，合同是有效的。王龙涛辩称：不同意金鹏的诉讼请求，金鹏所述与事实不符，合同是有效的。原审法院经审理认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，虽然在金鹏与黄黉就解除×号房屋买卖合同达成一致意见的情况下，黄黉可以另行出售×号房屋，但交易的对象、场所或者时机等应当符合交易习惯。本案中，黄黉在房款尚未全部退还金鹏的情形下，在诉讼过程中便与其同事王龙涛签订存量房屋买卖合同，该合同约定的房屋出售价格低于之前金鹏购买该房屋的价格，且王龙涛在购房时并未看房，虽然已完成过户手续，但王龙涛并未提供充分证据证明其是善意取得，黄黉与王龙涛的行为损害了金鹏的利益，其所签订的房屋买卖合同应属无效合同。故金鹏要求确认黄黉与王龙涛签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。据此，原审法院于2016年3月判决如下：黄黉、王龙涛于二○一三年七月十九日所签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号××）无效。原审法院判决后,王龙涛不服，向本院提起上诉，主张其与黄黉系正常交易、没有恶意串通，请求撤销原判,依法改判驳回金鹏的全部诉讼请求。金鹏同意原审判决。黄黉同意王龙涛的主张,但未提起上诉。本院经审理查明：黄黉与王龙涛系同事关系。2011年10月16日，黄黉作为卖方（甲方）与作为买方的金鹏（乙方）就×号房屋签订了《房屋买卖合同》，约定上述房产的交易价格为人民币156万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币130万元整，作为购房定金。剩余房款人民币26万元整于产权交割完毕当日付给甲方。合同签订之日，金鹏给付黄黉房屋首付款115万元，黄黉将×号房屋交付金鹏使用，并办理了物业交割手续，次日金鹏再行支付黄黉5万元，并于同年11月29日再给付黄黉首付款10万元，以上共计130万元，黄黉承诺收到首付款后去银行把房贷还清，如果因房贷问题影响过户，由其承担责任。2012年3月13日黄黉取得×号房屋所有权证书。后双方因税费负担问题产生争议，2013年4月28日，金鹏以房屋买卖合同纠纷为由将黄黉起诉至法院，要求：1.黄黉继续履行双方于2011年10月16日签订的房屋买卖合同并协助其办理涉案房屋过户手续；2.黄黉向其支付违约金2万元并承担案件诉讼费用。同年5月10日金鹏出具收条，内容为“今收到黄黉退房款肆拾万元整”，5月23日，金鹏以双方达成庭外和解为由，申请撤回上述诉讼。2013年6月18日，金鹏再次以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，要求黄黉继续履行双方签订的房屋买卖合同并协助其办理房屋过户手续。法院于2013年12月12日作出（2013）通民初字第10102号民事判决书，认定金鹏与黄黉就解除合同已达成一致，对合同解除产生的法律后果双方可另案解决，判决驳回金鹏的诉讼请求。金鹏不服一审判决，提出上诉。北京市第三中级人民法院于2014年5月13日作出（2014）三中民终字第03018号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决认定“金鹏向原审法院的撤诉行为与其收取了黄黉返还的购房款有因果关系。可认定双方就解除《房屋买卖合同》达成了一致，且部分履行。在此情况黄黉再行处分其房产并无不妥。金鹏再次起诉，要求对方协助其办理涉案房屋过户手续等，属其本人对民事法律行为终止后产生的法律后果理解有误。依照法律规定，当事人协商一致，可以解除合同”。在上述案件一审期间即2013年7月19日，黄黉与王龙涛签订了《存量房屋买卖合同》（打印时间显示为2013年6月24日），黄黉将×号房屋以123万元的价格出售给王龙涛，并办理了产权转移登记手续。黄黉在庭审中称，房屋实际成交价格为153万元，网签合同中写了123万元，王龙涛另外转账给付47万，贷款86万，另外王龙涛还给了自己现金20万元。王龙涛在庭审中表示，买房时并未看过×号房屋，只是在2010年或2011年看过，具体时间记不清了，自己买房子时知晓金鹏与黄黉之间正在诉讼。另查，×号房屋现仍由金鹏居住使用。在二审庭审中,黄黉表示可以退还金鹏房款,金鹏表示不同意。上述事实有房屋买卖合同、存量房屋买卖合同、（2013）通民初字第10102号民事判决书、（2014）三中民终字第03018号民事判决书、转账记录、借款合同及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，金鹏于2013年4月28日以房屋买卖合同纠纷为由将黄黉起诉至法院。同年5月10日金鹏出具收条，内容为“今收到黄黉退房款肆拾万元整”,且金鹏认可收取了黄黉给付的四十万元。5月23日，金鹏以双方达成庭外和解为由，申请撤回上述诉讼。可见，金鹏对上述诉讼的撤诉行为与其收取了黄黉返还的购房款存在因果关系，应认定金鹏与黄黉已经于2013年5月10日就房屋买卖合同解除达成一致，且部分履行。就后续的返还购房款余款等问题，双方可另行解决。但并不因此影响黄黉作为涉案房屋的所有权人对自己的不动产进行处分的权利，故黄黉于2013年7月19日与王龙涛签订《存量房屋买卖合同》，并未损害金鹏的合法权益。现金鹏以黄黉与王龙涛签订的《存量房屋买卖合同》系恶意侵犯金鹏合法权益为由,起诉要求确认该房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，王龙涛提出的上诉请求，于法有据，本院予以支持。原判有误，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初5597号民事判决;二、驳回金鹏的全部诉讼请求。一审案件受理费6900元，由金鹏负担(已交纳)；二审案件受理费13800元，由金鹏负担（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 薛 妍代理审判员 陈亢睿代理审判员 杨 夏二〇一六年六月三十日书 记 员 杜超男