（2016）鲁07民终2057号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-10-31

案件名称

姜霞、江山市建筑有限公司等商品房预售合同纠纷、申请执行人执行异议之诉民事判决书

法院

山东省潍坊市中级人民法院

所属地区

山东省潍坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

姜霞,江山市建筑有限公司,诸城市江峰房地产开发有限公司

案由

申请执行人执行异议之诉

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省潍坊市中级人民法院民事判决书（2016）鲁07民终2057号上诉人（原审被告）姜霞。委托代理人丁绍国。委托代理人付德玉，山东春水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江山市建筑有限公司，住所地：浙江省江山市区城北路1号。法定代表人周��燕，经理。委托代理人陈衡芝，山东普瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）诸城市江峰房地产开发有限公司，住所地：诸城市兴华路利群社区办公楼。法定代表人祝培杰，总经理。委托代理人刘焕友，该公司职工。上诉人姜霞因与被上诉人江山市建筑有限公司（以下简称江山公司）、原审被告诸城市江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省诸城市人民法院（2015）诸民初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经审理查明，江山公司与江峰公司商品房预售合同��纷一案，本院于2013年1月4日依据（2013）潍民初字第16号民事裁定书，查封江峰公司开发的诸城市密州购物广场小区1幢1单元1301号等43套房屋。该案经审理，本院于2013年9月2日作出（2013）潍民初字第16号民事判决书，判决：一、江峰公司于判决生效之日起十日内将位于诸城市和平街125号密州购物广场1-1-2400号等76套房屋交付给江山公司；二、江峰公司于判决生效之日起十日内支付给江山公司违约金(自2010年12月29日起计算至判决确定的履行之日，按房屋总价10489978元的日万分之三计算）。案件受理费98581元，诉讼保全费5000元，共计103581元，由江峰公司负担。上述判决生效后，江峰公司未履行生效判决确定的义务，江山公司遂向本院申请强制执行，本院指定该案由诸城市人民法院执行，诸城市人民法院于2014年8月21日立案执行。执行过程中，姜霞提出书面异议，主张诸城市��州购物广场1幢1单元1301号房屋已经由江峰公司出售给自己。经审查，诸城市人民法院作出（2015）诸执异字第9号执行裁定书，认为姜霞主张涉案房产归其所有，并提供购房合同及收款收据予以证明，且江峰公司也予以认可。因此，姜霞的异议成立，裁定中止对诸城市密州购物广场1幢1单元1301号房屋的执行。为此，江山公司于2015年3月6日诉至诸城市人民法院，请求撤销（2015）诸执异字第9号执行裁定，并判决对执行标的（位于诸城市密州购物广场1幢1单元1301号房屋）许可执行。为证明其对涉案房产享有权利，姜霞提供与江峰公司签订的商品房预售合同一份，合同约定：2011年6月20日，江峰公司将密州购物广场1301号房出卖给姜霞（土地用途为住宅，土地使用年限自2008年9月17日至2078年9月17日止），该商品房已由房产管理局批准预售，预售许可证号为2008房注字第175号；房屋价款225003元，付款方式为一次性付款；江峰公司应当在2011年6月30日前交付房屋，商品房达到交付使用条件后，江峰公司应当书面通知姜霞办理交付手续；双方进行验收交接时，江峰公司应当出示相应的证明文件，是住宅的，还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上水、下水应于2011年6月30日前达到正常使用条件，电应于2011年6月30日前达到正常使用条件。合同还约定本合同在房管局一份。姜霞还提供江峰公司给其出具的收款收据两份，证明姜霞分别于2011年5月16日、2011年6月20日向江峰公司交款170000元、55003元，计款225003元。姜霞及江峰公司均称房款以现金方式支付。姜霞还提供双方签订的楼宇交接书一份，该交接书中确认涉案房屋已竣工，具备交房条件，自2012年9月18日起交付给姜霞。诉讼中，江山公司申请诸城市人民法院对涉案房屋进行现场勘验。��勘验，该房屋没有通电、通水，地面是水泥地面，屋内放置有瓷瓦但未铺设，洗手间未安置坐便器、未安装洗手盆，无进户门和洗手间门。另查明，2009年12月26日，涉案房屋整体办理了商品房预（销）售许可证，但至今仍未进行竣工验收。再查明，江山公司还提供案外人徐雪芳与江峰公司签订的购买同一栋楼的购房合同复印件及收款收据复印件，江峰公司认可其真实性。该购房合同的签订时间为2011年1月13日，于同年1月18日进行了备案，合同编号为20110113009530，合同的字体、格式与姜霞提供的购房合同均不一致。徐雪芳收款收据系机打票据，带有合同编号、税务登记号、收款员姓名等。姜霞提供的三份收款收据系手写，无合同编号。以上事实，有当事人陈述、诸城市商品房预售合同、楼宇交接书、收款收据、现场勘验笔录、诸城市人民法院（2015）诸执异字第9号执行裁定等证据在案为证。原审法院认为，涉案房屋于2009年12月26日已经办理商品房预（销）售许可证，姜霞主张于2011年6月20日签订合同购买房屋，至江山公司申请潍坊市中级人民法院查封之日（2013年1月4日），江峰公司一直未向房管部门办理预售登记，而案外人徐雪芳的购房时间在姜霞购房之前，已经于2011年1月18日办理了备案登记。姜霞在购买房屋长达两年的时间未办理预售登记，江峰公司解释为其工作人员失误未办理，与常理不符。而江山公司则主张是姜霞与江峰公司为逃避执行后来补签的合同。本案中，姜霞与江峰公司称房屋已交接，但从现场勘验来看，水、电均未通，也未进行验收，不符合购房合同中约定的正常使用条件和法律规定的��付使用条件，姜霞未实际占有使用涉案房屋。姜霞辩称是现金支付房款，江峰公司予以认可，但本案中房款数额较大，姜霞应当提供证据证明房款的来源和交付方式，但其未提供证据证明。并且开发商出卖房屋收受购房款时往往是通过银行进行，买受人根据开发商的指示将房款打入相应的银行账户，再持银行存款单交给开发商，开发商再向买受人出具收款收据。姜霞辩称以现金方式交付房款，与交易惯例不符。案外人徐雪芳购买同一幢楼房时签订的合同、收款收据与姜霞购买房屋时签订的合同、收款收据均不一致，对姜霞提供的购房合同、收款收据的真实性无法确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”姜霞未签订合法有效的买卖合同，且未办理登记，亦未实际占有使用涉案房屋，其享有的权利不能排除执行。故应判决准许执行诸城市密州购物广场1幢1单元1301号房屋。江峰公司对姜霞交付购房款的事实予以认可，系江峰公司在诉讼中的自认，双方的债权债务关系可另行处理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法司法〉的解释》第三百零八条、第三百一十三条第（一）项、第三百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：准许执行诸城市密州购物广场1��1单元1301号房屋。案件受理费100元，由姜霞负担。宣判后，姜霞不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，根据《城市商品房预售管理办法》和《山东省商品房预售管理条例》，2009年12月26日，江峰公司对涉案房屋已取得商品房预售许可，上诉人与江峰公司签订的购房合同合法有效，是否网签，不影响合同效力。第二，上诉人提交的收款收据、单位台账及江峰公司的自认可形成完整的证据链证实上诉人购房及支付全部付款的事实，被上诉人提交的旁证不能产生否认上诉人主张的证据效力。第三，原审认定上诉人并未实际占有涉案房屋是错误的，原审勘验结果不能否认上诉人已实际占有涉案房屋。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人江山公司以原审判决正确为由进��了答辩。原审被告江峰公司的答辩意见同上诉人的上诉请求一致。本院认为，本案争议焦点系上诉人的权利能否产生阻断执行的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上诉人虽主张2011年6月20日从江峰公司处购买涉案房屋，但江峰公司一直未给其办理预售登记，且从原审勘验情况看，上诉人亦未实际占用涉案房屋。结合江山公司提交的辅助证据及双方诉辩意见，上诉人提交的购房合同及付款收据的真实性亦无法确认。综上，上诉人的主张并不符合上述规定，其权利不能产生排除执行的效力。若上诉人与江峰公司之间存在真实的债权债务关系，双方可另行解决。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人姜霞负担。本判决为终审判决。审　判　长　尹　义代理审判员　张　敏代理审判员　李丹华二〇一六年六月三十日书　记　员　张瑞丰搜索“”