（2016）湘01民终1762号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2017-01-11

案件名称

长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司与深圳市佳鸿贸易发展有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳市佳鸿贸易发展有限公司,长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司,长沙高新技术产业开发区管理委员会

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终1762号上诉人（原审被告）深圳市佳鸿贸易发展有限公司，住所地深圳市罗湖区延芳路口东益华鹏汽车交易广场A区1号。法定代表人周建明，董事长。委托代理人吴传勇，湖南震宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司，住所地长沙高新开发区文轩路27号麓谷企业广场创业大楼22层2203-2204房。法定代表人饶卫红，董事长。委托代理人唐皇，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人陈戈垠，湖南天地人律师事务所律师。原审第三人长沙高新技术产业开发区管理委员会，住所地湖南省长沙市河西麓谷大道668号。负责人周庆年，主任。委托代理人周大喜，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人危亚武。上诉人深圳市佳鸿贸易发展有限公司（以下简称佳鸿贸易公司）因与被上诉人长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司（以下简称麓谷汽车投资公司）、原审第三人长沙高新技术产业开发区管理委员会土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院(2015）岳民初字第6389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2013年11月1日，麓谷汽车投资公司（出租方、合同甲方）与佳鸿贸易公司（承租方、合同乙方）及第三人（监管方，合同乙方）签订了《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，合同约定的部分事项如下：1、甲方将其有权出租的、位于麓谷汽车世界的部分土地使用权租赁给乙方建设捷豹路虎品牌汽车（专卖店）（4S店），租赁地块编号为E-01，租赁地块面积为17.82亩，租赁期限为2013年12月1日-2026年12月31日。乙方则按照合同约定向甲方支付各项费用；2、合同签订时，乙方交付定金，定金标准为6个月使用费，计人民币445500.00元，土地交付之日定金自行转为履约保证金，合同到期后，结清账款，不计利息，全额退还；3、进场正式施工前须交纳建筑施工及装饰装修保证金人民币445500.00元；4、使用费包括租金和配套设施使用费，2013年1月1日-2013年12月31日时段的租金标准为（20000÷365×实际出租天数）元/亩，配套设施使用费标准为（30000÷365×实际出租天数）元/亩，支付时间为合同签订之日。2014年1月1日-2016年12月31日的租金标准为23152.5元/亩·年，配套设施使用费标准为34728.75元/亩·年，支付时间为上一年12月1日前预交；5、市场整体形象宣传费按乙方建（构）筑物总建筑面积计算，标准为1元/㎡/月，由甲方收取和使用。乙方在首次办理临时用水用电手续时，首付6个月市场整体形象宣传费，以后按每年提前30天缴纳。市场整体形象宣传费标准参考市场收费标准协商调整；6、乙方自行负责专卖店（4S店）的建设实施工作并承担全部建设费用。从合同签订之日起，乙方建设期为5个月，开业准备期为1个月，共计6个月，期限届满乙方必须开张营业；7、乙方不按规定时间缴纳任何费用(包括但不限于使用费、物业管理费、市场整体形象宣传费等)，甲方有权但无义务代乙方缴纳和垫付，乙方须尽快向甲方补还欠缴费用。无论甲方是否代乙方缴纳和垫付，乙方每延期一天须付给甲方欠缴费用总额的3‰的滞纳金。拖欠费用满60天，甲方有权解除合同，收回出租土地使用权，履约保证金不予退还，建筑物、构筑物及其他附属物归甲方所有并不予补偿；8、乙方应在约定时间内开张营业，否则，每逾期一天，甲方按30元/天·亩（租赁地块面积）的标准向乙方收取违约金，逾期60天，甲方有权解除合同，收回出租土地，履约保证金和已缴使用费不予退还，建筑物、构筑物及其他附属物归甲方所有并不予补偿；9、与本合同有关的一切纠纷三方可通过友好协商解决，协商不成的，任何一方有权将此纠纷提交出租土地所在地人民法院起诉，在纠纷尚未解决前，各方面继续履行本合同所规定的义务，除非各方同意变更或解除合同。2013年11月1日，麓谷汽车投资公司（出租方、合同甲方）与佳鸿贸易公司（承租方、合同乙方）及第三人（监管方，合同乙方）签订了《补充协议》，约定：合同中租赁地块编号为E-01，总面积为17.8亩。因该地块中的6.63亩土地受拆迁影响暂时不能确定交付时间，乙方同意甲方暂缓交付该部分，待拆迁全部完成且达到交付条件后再由甲方交付。乙方不得以甲方及丙方暂缓交付部分土地为由提出索赔、降低使用费标准或解除合同等要求，甲方亦不对该土地的具体交付时间做任何承诺。如暂缓交付影响乙方原规划设计方案或项目报建、施工等，由乙方自行负责做出相应调整并报甲方确认，甲方提供必要的配合。在E-01地块受拆迁影响部分土地未交付之前，乙方按照可交付土地面积11.19亩支付使用费。E-01地块受拆迁影响部分土地（6.63亩）在交付乙方使用后开始计算使用费，届时甲方将书面通知乙方。乙方必须在收到甲方通知后的5个工作日内按原合同约定的标准支付土地交付当年使用费，合同中履约保证金、建筑施工及装饰装修保证金、分摊费用等费用仍按E-01地块总面积收取。原合同中第十条违约责任中第10点，如因地块部分土地未交付造成乙方无法开业则不算乙方违约。上述合同及补充协议签订后，佳鸿贸易公司（乙方）于2013年12月3日支付了1140710.37元（包含了履约保证金及2013年12月1日至2014年12月31日时间段的使用费）。后佳鸿贸易公司未再缴纳任何费用。麓谷汽车投资公司（甲方）于2015年1月8日向佳鸿贸易公司（乙方）发出了公函，要求乙方支付2014年度的土地使用费等。2015年9月21日，麓谷汽车投资公司向原审法院提起诉讼，请求判令：解除麓谷汽车投资公司与佳鸿贸易公司以及长沙高新技术产业开发区管理委员会于2013年11月1日所签《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》；2、佳鸿贸易公司立即向麓谷汽车投资公司返还租赁土地，且该土地上的建筑物、构筑物及其他附属物归麓谷汽车投资公司所有；3、佳鸿贸易公司向麓谷汽车投资公司支付使用费457820.07元（使用费从2015年1月1日暂算至2015年9月15日，2015年9月15日至合同解除之日止的使用费要求按合同约定继续计算）；4、佳鸿贸易公司向麓谷汽车投资公司支付占用费200000元（该费用为预估，具体费用按合同约定的使用费标准从合同解除之日计算至佳鸿贸易公司返还租赁土地之日）；5、佳鸿贸易公司向麓谷汽车投资公司支付滞纳金561548.26元（滞纳金每日为欠款总额的3‰，暂算至2015年9月15日，2015年9月15日至实际清偿日的滞纳金要求按照合同约定继续计算）；5、佳鸿贸易公司承担本案全部诉讼费用。原审法院于2015年10月14日向佳鸿贸易公司送达诉状副本。另查明，佳鸿贸易公司所租赁土地尚未开工建设。再查明，麓谷汽车投资公司与案外人长沙市岳麓区麓谷街道园艺场、长沙市岳麓区麓谷街道办事处签订了《土地使用权租赁合同》，约定案外人长沙市岳麓区麓谷街道园艺场将绕城高速以东、长三路以南、东方红路以西和东庆路以北合围区域内（土地使用权证号：高（2011）政国土字第13号）的国有建设用地土地使用权出租给麓谷汽车投资公司，并约定麓谷汽车投资公司有权将租赁土地分租、转租给车商或自用，用于汽车世界项目的汽车品牌“4S店”及相关配套建设。原审法院认为：一、关于土地租赁合同解除问题。麓谷汽车投资公司与佳鸿贸易公司及第三人签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，是双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。签订合同后，麓谷汽车投资公司将土地使用权租赁给佳鸿贸易公司使用，佳鸿贸易公司应依约向麓谷汽车投资公司支付相关的费用。合同约定佳鸿贸易公司逾期60天未缴纳相关费用，麓谷汽车投资公司有解除合同的权利，佳鸿贸易公司没有按照合同的约定履行义务，应承担违约责任。本案中，经麓谷汽车投资公司催告，佳鸿贸易公司仍然未缴纳欠款，根据《合同法》的相关规定“当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，债权人有权解除合同”。现麓谷汽车投资公司诉请法院判令解除《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，原审法院予以支持。关于租赁合同的解除时间，因麓谷汽车投资公司无证据证明其于诉讼之前以通知方式行使解除权，故原审法院确定麓谷汽车投资公司要求解除合同的诉状副本送达之日即2015年10月14日作为合同解除日。佳鸿贸易公司辩称麓谷汽车投资公司先存在违约行为才导致佳鸿贸易公司无法正常履行合同义务，但其未提供相关证据证实其主张，故原审法院不予采纳。合同约定，若佳鸿贸易公司在约定时间内不能正常营业，租赁土地上的建筑物、构筑物及其他附属物归麓谷汽车投资公司所有。经审理查明佳鸿贸易公司所租赁的土地尚未开工建设，故现麓谷汽车投资公司请求法院判令租赁土地上的建筑物、构筑物及其他附属物归麓谷汽车投资公司所有无实际意义，原审法院不予支持。二、关于麓谷汽车投资公司诉请费用的分析。关于场地使用费，原审法院确认佳鸿贸易公司（乙方）应支付2015年1月1日至2015年10月14日时间段的场地使用费509280.47元。同时，佳鸿贸易公司（乙方）本应在2014年12月1日前支付的场地使用费647691.19元，该款截至2015年10月14日已逾期318天，据此产生滞纳金617897.40元佳鸿贸易公司应予承担。另麓谷汽车投资公司请求佳鸿贸易公司支付按合同约定的使用费标准从合同解除之日计算至佳鸿贸易公司返还租赁土地之日的占用费，理由正当，原审法院予以支持，佳鸿贸易公司应当向麓谷汽车投资公司支付按1774元/日标准从2015年10月14日起计算至佳鸿贸易公司返还租赁土地之日止的占用费。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：（一）麓谷汽车投资公司、佳鸿贸易公司和第三人长沙高新技术产业开发区管理委员会于2013年11月1日所签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》于2015年10月14日解除；（二）佳鸿贸易公司自本判决生效之日起三日内向麓谷汽车投资公司返还租赁土地（租赁地块编号为E-01）；（三）佳鸿贸易公司自本判决生效之日起十日内向麓谷汽车投资公司支付场地使用费509280.47元、滞纳金617897.40元，共计1127177.87元；（四）佳鸿贸易公司向麓谷汽车投资公司支付按1774元/日标准从2015年10月14日起计算至佳鸿贸易公司返还租赁土地之日止的占用费；（五）驳回麓谷汽车投资公司的其他诉讼请求。案件受理费15774元，由佳鸿贸易公司承担。上诉人佳鸿贸易公司不服原审判决，上诉称，（一）原判按双方合同约定的“每延期一天须付欠费总额3‰”的标准计算滞纳金过分高于被上诉人的实际损失，请求二审法院按照中国人民银行同期贷款利率计算；（二）上诉人已于2015年10月15日向被上诉人发函，要求解除合同，归还土地，故不应该再计算场地占用费。综上，请求二审法院依法改判关于滞纳金以及场地占用费事项。被上诉人麓谷汽车投资公司辩称，（一）上诉人要求调低滞纳金的上诉请求不能成立，理由如下：1、本案纠纷系上诉人单方严重违约所致，其应该承担合同约定的违约责任；2、上诉人违约给被上诉人造成了较大的经济损失，合同约定的滞纳金标准并未超过被上诉人的实际损失，且根据谁主张谁举证的原则，上诉人亦未提交任何证据证明被上诉人的实际损失，上诉人应该承担举证不能的法律后果；3、合同约定的滞纳金标准系上诉人、被上诉人以及长沙高新技术产业开发区管理委员会在签订合同时共同商讨后的一致结果，如降低该标准，不符合诚实信用和意思自治的原则。（二）关于场地占用费，应该算至被上诉人实际收到上诉人要求解除合同，归还土地的函件之日，也就是2015年12月18日止。原审第三人长沙高新技术产业开发区管理委员会述称：原判认定事实清楚，适用法律正确，我方对于原审判决没有异议，至于上诉人与被上诉人之间的计算问题，与我方无关。本院二审中，1、上诉人与被上诉人均认可双方签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》于2015年10月14已经解除。2、被上诉人麓谷汽车投资公司认可其于2015年12月18日收到上诉人邮寄的解除合同、返还土地的函件,同时要求场地占用费计算至该日止。本院二审查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案争议的焦点有：一、关于滞纳金的计算问题；二、关于场地占用费问题。关于焦点一，本案中，上诉人佳鸿贸易公司未在合同规定的时间内缴纳2015年的场地使用费，其应支付滞纳金。本案涉案合同已于2015年10月14日解除，上诉人佳鸿贸易公司尚欠被上诉人麓谷汽车投资公司2015年1月1日至2015年10月14日时间段的场地使用费509280.47元。本院认为，原判在确认双方签订的涉案合同已于2015年10月14日解除的情况下，以佳鸿贸易公司应缴纳的2015年年度场地使用费647691.19元为基数计算滞纳金欠妥，应以佳鸿贸易公司实欠的场地使用费509280.47元为基数计算滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，被上诉人麓谷汽车投资公司在并未提供任何证据证明其损失的情况下，要求上诉人佳鸿贸易公司按照合同约定的每日3‰的标准支付滞纳金，对此本院不予支持。由于本案中上诉人佳鸿贸易公司实际并未对该涉案土地进行使用并产生收益，综合本案具体案情，考虑双方当事人的利益，根据公平原则，本院对滞纳金酌情予以调整为按每日1‰的标准计算。综上，从双方约定的付款日期，也就是2014年12月1日起，截至2015年10月14日止，上诉人欠付的场地使用费逾期318天，上诉人佳鸿贸易公司应该向被上诉人麓谷汽车投资公司支付滞纳金509280.47×1‰×318=161951.19元。关于焦点二，本案涉案合同已于2015年10月14日解除，合同解除后，上诉人佳鸿贸易公司并未及时返还土地，至于上诉人主张其已经于2015年10月15日向被上诉人发函要求解除合同、返还土地，但并未提供充分证据证明被上诉人于该同一时间内收到上述函件，本院对此不予采纳，上诉人应当参照合同约定的计算场地使用费的标准支付场地占用费。本院二审中，被上诉人麓谷汽车投资公司认可其于2015年12月18日收到上诉人邮寄送达的解除合同、返还土地的函件，同时，被上诉人自愿要求场地占用费计算至2015年12月18日止，本院对此予以采纳。综上，2015年10月15日至2015年12月18日期间，上诉人佳鸿贸易公司应当向被上诉人支付场地占用费1774元/天×64天=113536元。综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理欠妥。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院(2015）岳民初字第6389号民事判决第一、二、五项。二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院(2015）岳民初字第6389号民事判决第三项判决为：深圳市佳鸿贸易发展有限公司自本判决生效之日起十日内向长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司支付场地使用费509280.47元、滞纳金161951.19元，共计671231.66元。三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院(2015）岳民初字第6389号民事判决第四项判决为：深圳市佳鸿贸易发展有限公司向长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司支付占用费113536元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费15774元，二审受理费15774元，共计31548元，由上诉人深圳市佳鸿贸易发展有限公司承担23548元，被上诉人长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司承担8000元。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　凯审　判　员　　刘　英代理审判员　　金新贵二〇一六年六月三十日书　记　员　　李颖倩附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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