(2016)晋01民终1346号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-12-21
案件名称
牛富江房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
牛富江,山西鑫大华房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款,第九十三条第一款,第九十六条第一款,第九十七条;《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)晋01民终1346号上诉人(原审原告)牛富江,太原市福力幸有限公司经理。被上诉人(原审被告)山西鑫大华房地产开发有限公司,住所地太原市重机路以东。法定代表人毛庆明,董事长。委托代理人张燕,北京中伦文德太原律师事务所律师。上诉人牛富江因房屋买卖合同纠纷一案,不服太原市万柏林区人民法院(2015)万民初字第02279号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。一审判决认定,被告山西鑫大华房地产开发有限公司作为房地产开发企业在起诉前取得了商品房预售许可证,故其与原告签订的《购房订购单》合法有效。原被告约定若被告未在2015年8月31日前取得商品房预售许可证,原告可申请退房;被告于2015年9月17日取得商品房预售许可证;此期间,原告未能提供有效证据证明其向被告提出过退房申请,故其提出解除合同的主张不予支持。原审法院据此判决:驳回原告牛富江的诉讼请求。一审判决后,牛富江不服,向本院提起上诉称:上诉理由:一审法院在被上诉人未出示《商品预售许可证》原件的情况下认定被上诉人于2015年9月17日取得商品房预售许可证违反了民事诉讼法有关证据的规定。上诉人与被上诉人在《购房订购单》、《协议书》中并未就上诉人的合同解除权设定期限,一审法院却在未有任何事实、法律依据的情况下认定上诉人应在被上诉人实际取得商品房预售许可证(未经有效证据证明)前才享有合同解除权,从未限制了上诉人依法享有的合同解除权。上诉人在庭审过程中提交了2015年10月6日山西科教频道播出的有关退房的新闻报道,上诉人也参与了退房申请,且上诉人在起诉前数次与开发商进行协商未果的情况下迫不得已才提起诉讼,上诉人在未提出退房要求情况下直接向法院起诉不符合常理,上诉人向法院起诉要求解除合同时被上诉人收到诉状也应视为收到解除合同的通知,上诉人在与被上诉人多次协商未果的情况下及时向法院起诉,并未怠于行使合同解除权。上诉人与被上诉人签订的《购房订购单》、《协议书》的性质为预约合同,不应适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定。综上所述,上诉人与被上诉人签订的《购房订购单》、《协议书》依据合同约定应当解除,望贵院查明事实,依法改判,以维护上诉人的合法权益。故请求二审法院在查明事实的基础上,撤销万柏林区人民法院的一审民事判决;依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《购房订购单》、《协议书》,并退还上诉人房款及利息;本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人山西鑫大华房地产开发有限公司辩称,被上诉人在2015.9.17已经取得了上诉人所购房屋的商品房预售许可证,故双方签订的订购单和协议书合法有效。双方应当依法遵守执行;被上诉人虽然晚于双方约定的期限两周才去办的预售许可证,但是上诉人在此期间并未提出退房申请,故上诉人的要求解除合同的诉求依法应予驳回。原审法院判决是正确的,请求二审法院予以维持。经审理查明,上诉人牛富江与被上诉人山西鑫大华房地产开发有限公司于2013年10月30日签订《购房订购单》,上诉人牛富江向被上诉人购买位于太原市万柏林区迎泽西大街海唐广场5号楼1单元1703号房,并支付了房款233864元。2014年9月19日,上诉人、被上诉人双方又重新签订了《购房订购单》,并签订了《协议书》,协议书约定,被上诉人山西鑫大华房地产开发有限公司承诺在2015年8月31日前取得商品房预售许可证。如被上诉人未能在协议约定的时间取得该楼座的商品房预售许可证,上诉人牛富江可申请退房,被上诉人需就上诉人牛富江已支付的房价款,按照上诉人牛富江向被上诉人支付房屋价款时的中国人民银行同期两年定期存款年利率,向上诉人牛富江支付两年的已付房款利息作为违约金。2015年9月17日,被上诉人山西鑫大华房地产开发有限公司取得该楼座的商品房预售许可证。本院确认的以上事实有:《购房订购单》、《协议书》、收据、海唐广场5号楼占地位置示意图及设计图、商品房预售许可证及当事人陈述(询问笔录)等在卷佐证。本院认为,被上诉人山西鑫大华房地产开发有限公司作为房地产开发企业在本案起诉前取得了商品房预售许可证,故其与上诉人牛富江签订的《购房订购单》及《协议书》依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定应认定合法有效。双方签订的《协议书》明确约定,被上诉人山西鑫大华房地产开发有限公司承诺在2015年8月31日前取得商品房预售许可证。如被上诉人未能在协议约定的时间取得该楼座的商品房预售许可证,上诉人牛富江可申请退房,被上诉人需就上诉人牛富江已支付的房价款,按照上诉人牛富江向被上诉人支付房屋价款时的中国人民银行同期两年定期存款年利率,向上诉人牛富江支付两年的已付房款利息作为违约金。本案已查明,被上诉人山西鑫大华房地产开发有限公司于2015年9月17日方取得该楼座的商品房预售许可证,并未依约定的承诺在2015年8月31日前取得商品房预售许可证,因此上诉人牛富江有权依照《协议书》的约定选择行使合同解除权,其于2015年11月12日提起诉讼符合法律规定的时限。被上诉人山西鑫大华房地产开发有限公司应当退还上诉人已付购房款并依约支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定是认定《商品房买卖合同》是否有效的规定,而非关于《商品房买卖合同》买方行使合同解除权的限制性规定。原审判决适用法律有误,依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:撤销太原市万柏林区人民法院(2015)万民初字第02279号民事判决;解除上诉人牛富江与被上诉人山西鑫大华房地产开发有限公司签订的《购房订购单》、《协议书》;被上诉人山西鑫大华房地产开发有限公司于本判决生效起十日内退还上诉人牛富江购房款233864元并支付违约金17539.8元(按照上诉人牛富江向被上诉人支付房屋价款时的中国人民银行同期两年定期存款年利率3.75%,计算二年)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费用共计7848元,由被上诉人山西鑫大华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯金林审判员 牛晓斌审判员 张林虎二〇一六年六月三十日书记员 郝 燕