（2016）渝01民终2460号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-09-20
案件名称
刘璐与重庆新天街投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘璐,重庆新天街投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终2460号上诉人（原审原告）刘璐。委托代理人胡平、刘渝，重庆志和智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆新天街投资管理有限公司。法定代表人高修斌，总经理。委托代理人朱林、何伦，重庆海力律师事务所律师。上诉人刘璐与被上诉人重庆新天街投资管理有限公司（下称新天街公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年11月17日作出（2015）江法民初字第02460号民事判决，刘璐对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2016年4月27日进行了询问，刘璐的委托代理人胡平、新天街公司的委托代理人朱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2014年3月10日，刘璐与新天街公司签订《商铺预租协议》，约定：一、刘璐自愿预定租赁新天街公司位于重庆江北区东环路59号星天广场5-9号商铺，建筑面积为228.17平方米，经营范围一纸馋烤肉；二、双方一致同意，新天街公司与原商户协商退场后，于3日内与刘璐签订正式租赁合同，租金150元/平方米，付款方式第一年为押一付十二，以后为季度付，免租期共五个月，第一年三个月，第二年一个月，第三年一个月，年递增5%，合同期限3年，物业管理费25元/平方米；三、刘璐应于本协议签订之日一次性向新天街公司支付商铺定金人民币20000元整；四、若新天街公司与原商户未达成退场协议，此定金予以退还；若新天街公司与原商户达成退场协议，而刘璐不接受租赁商铺的，此定金不予退还，新天街公司有权自主另行处置刘璐预定的商铺。协议签订当日，刘璐向新天街公司支付了定金2万元。2015年3月30日，新天街公司向刘璐发出《通知》，告知其预定的房屋已经可以交付，并于2015年4月12日前前往新天街公司签订正式《房屋租赁合同》并完清相关手续。2015年4月15日，刘璐委托重庆志和智律师事务所向新天街公司寄送《律师函》，告知新天街公司因未提供租赁合同附件三、四、五、七，且刘璐不同意新天街公司提出的收银管理系统，双方就合作细节存在分歧，对影响经营的重要条款无法达成一致意见，刘璐不同意与新天街公司签订正式的《租赁合同》；同时通知新天街公司解除《商铺预租协议》，并退还定金2万元。当日，刘璐还以短信方式向新天街公司招商部人员告知了前述内容。2015年4月17日，新天街公司委托重庆海力律师事务所律师向刘璐寄送《律师函》，告知刘璐其同意解除《商铺预租协议》，且新天街公司已向刘璐提供了《租赁合同》范本及全套附件，同时认为刘璐已构成根本违约，所交2万元定金不予退还。一审庭审中，双方当事人均认为《商铺预租协议》已于2015年4月17日解除，且未签订正式房屋租赁合同。另，刘璐举示落款日期为2015年4月12日的《租赁合同》文本，但双方未签字和盖章。该合同文本第7.1条为关于收银机使用费的约定，在相应条款空格处均已用“/”划掉；第21条约定本合同的附件包括：附件一《房屋平面位置图》、附件二《现有装修、附属设施及设备状况表》、附件三《星天广场物业管理协议》、附件四《星天广场装修手册》、附件五《收银系统管理规定》、附件六特别约定（有/无）、附件七商场经营管理手册。新天街公司认为合同显示双方并未约定使用收银机系统，且已向刘璐提供了全套合同附件；而刘璐不认可新天街公司的意见，并认为第7.1条约定并未取消，对方也未提供收银管理系统规定等合同附件。刘璐在一审中诉称，2014年3月10日，刘璐与新天街公司签订了商铺预租赁协议，刘璐向新天街公司交付了预租定金2万元。因签约时新天街公司已将商铺租赁给其他人经营，刘璐等待新天街公司通知签订正式租赁合同。后新天街公司通知刘璐于2015年4月12日签订正式的租赁合同，但该日刘璐去新天街公司办公室时，新天街公司仅提供了《租赁合同》范本，没有提供合同主要附件，并且刘璐不认可新天街公司的收银管理系统。故刘璐无法与新天街公司达成签订《租赁合同》的一致意见。2015年4月15日，刘璐委托律师向新天街公司发函要求解除商铺预租赁协议，退还定金。新天街公司委托律师回函予以拒绝。现刘璐起诉请求：判令新天街公司向刘璐返还定金2万元。本案诉讼费用由新天街公司承担。新天街公司在一审中辩称，2014年3月10日双方签订商铺预租赁协议，约定在原商户退场后三日内签订正式合同。协议签订后，新天街公司为将商铺交付刘璐，积极与原商户协商；并于2015年3月30日向刘璐发出通知，告知刘璐商铺具备租赁条件以及签订正式租赁合同的时间。新天街公司所提供的是包括附件在内的全套合同范本，刘璐所述不实。关于收银管理系统，双方拟签订的合同适用第6.2条固定租金收取方式，不涉及合同第7条收银管理系统的约定；因为只有双方约定采取第6.3条保底租金或提成租金方式的，才涉及收银管理系统问题。2015年4月15日，刘璐委托律师向新天街公司发函表示单方解除协议，不再履行协议内容并要求退还2万元定金。由此，因刘璐方违约导致双方未能签订正式租赁合同，刘璐应承担相应违约行为，新天街公司收取的定金不予退还。一审法院认为，刘璐与新天街公司于2014年3月10日签订的《商铺预租协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。从约定内容判断，该协议应属于当事人为订立本约房屋租赁合同而签订的预约合同；刘璐与新天街公司均应依据预约合同确定的条件和时间签订正式房屋租赁合同。同时，双方在预约合同中约定的定金条款在性质上应为确保本约订立的担保，当一方当事人违反预租协议约定拒绝签订房屋租赁合同时，应适用定金罚则。本案中，双方在预租协议中确定了本约房屋租赁合同的主要内容、签订期限以及各自为订立本约所应负的义务。其中，新天街公司的主要义务在于与原商户达成退场协议并及时签订租赁合同，交付租赁房屋；刘璐的主要义务在于支付商铺定金，并在新天街公司完成自身义务后及时与之签订租赁合同，接收租赁房屋。结合本案证据，新天街公司在原商户退场、租赁房屋具备交付条件后，通知刘璐签订房屋租赁合同，其已完成预租协议约定的义务。而刘璐虽已支付定金，但在接到新天街公司签约通知后，拒绝签订房屋租赁合同并租用涉讼商铺，违反了预租协议的约定；其提出的关于租赁合同附件和收银管理系统的两项事实主张，并不能够构成相应免责事由，理由在于：一方面，从《租赁合同》文本约定内容来看，该合同相应附件并非与租赁交易之核心内容密切相关的事宜，在双方于预租协议中已就房屋租赁合同主要内容达成一致的情况下，刘璐不能仅依据对方未提供合同附件而径行拒绝签订合同，而是应就该细节问题继续磋商并积极促成交易；另一方面，从刘璐举示的《租赁合同》文本中关于租金收取方式及收银管理问题的约定来看，双方并未约定刘璐使用新天街公司提供的收银管理系统。综上，刘璐要求新天街公司返还定金的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告刘璐的诉讼请求。一审案件受理费减半收取150元，由刘璐负担。宣判后，刘璐不服一审判决，向本院上诉，上诉请求：1、撤销（2015）江法民初字第06391号民事判决书，依法改判支持刘璐的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由新天街公司承担。主要事实及理由：1、预租协议上新天街公司没有签章，故该协议应为无效协议；2、在签订预租协议时，新天街公司未向刘璐提供完整的租赁合同范本及附件，违反了诚实信用原则，致使刘璐因不能接受合同条款，双方无法正式签订租约，因此，新天街公司违约在先，应退还定金。新天街公司辩称：一审判决适用法律准确、认定事实清楚、审判程序合法，请求维持一审判决。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。新天街公司与刘璐签订了商铺预租协议，刘璐认为该协议没有新天街公司的签章故为无效协议，但从一审审理查明的事实看，双方均认可签订了该协议，对协议内容没有异议，故刘璐的上诉理由不成立，本院不予支持。关于刘璐认为新天街公司未及时向其提供租赁协议完整范本和其他附件是违约行为的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘璐未举示证据证明新天街公司未及时向其提供租赁协议完整范本和其他租约附件，并且在订立商铺预租协议时，双方亦未约定新天街公司必须同时向刘璐提供赁协议完整范本和其他租约附件。故刘璐的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，刘璐的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘璐负担。本判决为终审判决。审 判 长 师玉婷代理审判员 王 兵代理审判员 刘 希二〇一六年六月三十日书 记 员 程 容 来源：百度搜索“”