（2016）浙0304民初1535号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-08-01

案件名称

温州市京都房地产开发有限公司与陈雪霞商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

温州市瓯海区人民法院

所属地区

温州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

温州市京都房地产开发有限公司,陈雪霞

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0304民初1535号原告：温州市京都房地产开发有限公司。法定代表人：黄格青。委托代理人：孙瑞森。被告：陈雪霞。原告温州市京都房地产开发有限公司（以下简称京都公司）为与被告陈雪霞商品房预售合同纠纷一案，于2016年4月13日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告京都公司的委托代理人孙瑞森已到庭参加诉讼，被告陈雪霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告京都公司起诉称：被告于2009年12月7日购买了原告开发的位于温州市瓯海区三垟街道黄屿C地块的新京都家园第×幢×层×号（即×幢×室）商品房，双方就此订立编号为000000153896《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：涉案商品房建筑面积88.09m2，单价31030元/m2，房款总额为2733433元；买受人应于合同签订之日支付首期房款(总房款30%)823433元，余款191万元向银行申请以按揭贷款方式予以支付；买受人逾期付款的违约责任为买受人按日须向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；《合同补充协议》第一条第2款约定买受人或经公证处公证的委托人必须在出卖人达到银行放贷条件，并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，由于买受人的原因不能办理或者逾期办理贷款手续的，视买受人违约，出卖人按合同第七条约定追究买受人的违约责任并收取总房款20%作为违约金等内容。后被告无故没有申请办理按揭贷款，也未能以其他方式支付剩余房款，原告依约数次通知被告须申办按揭贷款或支付未缴房款191万元，被告仅支付了55万元后便置之不理。2013年3月20日，涉案商品房办理所有权初始登记，其面积经相关部门实测确定为87.26m2，房款总额变更为2707678元，被告仍需支付尚欠房款1334245元。现原告诉请判令：1.被告支付尚欠房款1334245元；2.被告依照合同约定支付逾期付款违约金766924元（按未付款金额的每日万分之三，自2011年1月1日起计算至付清全部房款之日止）。审理过程中，原告自愿变更第2项诉讼请求中的违约金计算标准为按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算。被告陈雪霞答辩称：一、原告诉称与本案客观事实严重不符。2009年12月7日，双方签订2份商品房预售合同，被告购买新京都家园第×幢×、×室商品房，并各支付首期房款(总房款30%)。2010年12月7日，被告再缴纳×室房款55万元，占该房50%的房款。被告赴原告指定的银行申请办理该2套房屋的按揭贷款审批手续之际，2010年国家陆续出台房地产调控的限购限贷政策，因被告名下已拥有二套房产，故银行通知无法办理按揭贷款。被告无力支付上述房款，当即要求原告解除上述商品房预售合同，并退还所缴纳的全部房款。原告口头承诺同意解除合同，但因目前资金周转困难，无法退还房款，待日后经济好转，再行返还，原告称被告无故没有申请办理按揭贷款等与事实严重不符。二、无法办理按揭贷款的原因和责任并非在被告，是国家房地产调控政策导致合同目的无法实现，依法应予以解除。被告毫无违约行为及任何过错，原告的诉求缺乏事实与法律依据，请法院依法予以驳回。三、原告要求被告一次性支付剩余房款，没有合同依据，不符合法律规定。四、违约金条款系格式条款，不合法且不合理，显失公平，应依法予以调整，被告从未收到任何书面催款通知。本院经审理，认定事实如下：2009年12月7日，原告京都公司与被告陈雪霞签订《商品房买卖合同》（合同编号：000000153896），合同第3页载明被告的地址为温州市五马街道海坦山庄×幢×室，并约定：被告购买原告开发建设的新京都家园第4幢1726号房屋，建筑面积88.09平方米，单价31030元/平方米，总价2733433元；付款方式为银行按揭贷款，买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付不低于总房款30%的首付款，计823433元，剩余房款191万元买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款；买受人或经公证处公证的委托人必须在出卖人达到银行放贷条件，并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视买受人违约，出卖人按合同第七条约定追究买受人的违约责任并收取总房款20%作为违约金；买受人支付房款，若采用按揭贷款的，由于金融政策调整或买受人的原因（如对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被银行认可，以及个人征信不能被银行认可等）对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，买受人应在收到出卖人书面通知后的10天内到指定地点支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约，出卖人按合同第七条约定追究买受人违约责任并收取总房款的20%作为违约金；买受人在《商品房买卖合同》中提供的联系电话、地址为出卖人履行通知义务的联系电话、地址，出卖人按《商品房买卖合同》中买受人的联系电话、地址告知或邮寄送达买受人书面通知，即视为出卖人已履行《商品房买卖合同》和本补充协议规定的出卖人的通知义务等内容。合同签订当日，被告向原告支付了购房首付款823433元，2010年12月7日又向原告支付了55万元房款。在所售商品房具备办理按揭贷款条件后，原告依约通知被告办理按揭贷款手续，因被告无法办理按揭贷款，故原告于2012年11月26日根据合同载明的地址向被告寄送《缴款通知书》，通知被告按合同约定在2012年12月30日之前缴清全部购房余款136万元，但被告至今未支付该剩余购房款。2013年3月20日，原告办理了案涉商品房的房屋所有权证，载明建筑面积为87.26平方米，按该实测面积计算，剩余房款应为1334245元。以上事实由原告陈述，以及原告提供的双方当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、房屋所有权证、浙江省统一收款收据、销售不动产统一发票、缴款通知书及重要函件投递单、整付零寄交寄清单予以证实。上述证据均经庭审质证，本院经审查予以采用。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行各自义务。原、被告约定购房余款采取按揭贷款的方式支付，但被告未按约办理按揭贷款手续，并仅支付了剩余部分房款。关于未能办理按揭贷款手续的原因，即使如被告所述系因房贷政策调整所致，根据《商品房买卖合同》的约定，被告也应在收到出卖人书面通知后的10天内到指定地点支付剩余房款。但被告在原告依据合同约定重新指定期限要求一次性支付剩余房款后，仍未及时履行付款义务，构成违约，依法应承担违约责任。原告作为守约方，有权选择继续履行合同，要求被告支付剩余购房款。原告主张按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算逾期付款违约金，符合法律规定，但违约金应自原告通知被告一次性缴纳剩余房款期限届满后，即2012年12月31日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈雪霞应于本判决生效之日起十日内支付原告温州市京都房地产开发有限公司购房款1334245元及逾期付款违约金（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，从2012年12月31日起计算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回原告温州市京都房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23609元，减半收取11804.5元，由原告温州市京都房地产开发有限公司负担2409.5元，被告陈雪霞负担9395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员　　任　宁二〇一六年六月三十日代书记员　　黄玉莹附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 关注微信公众号“”