（2016）黑06民终972号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-08-17
案件名称
刘积华与刘万柱房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省大庆市中级人民法院
所属地区
黑龙江省大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘积华,刘万柱
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑06民终972号上诉人（原审原告）刘积华，女，1954年5月3日出生，汉族，大庆石化总厂退休工人。委托代理人赵宝元，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘万柱，男，1973年5月1日出生，汉族，无职业。上诉人刘积华因与被上诉人刘万柱房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2015）龙民初字第1261号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘积华及其委托代理人赵宝元到庭参加诉讼，被上诉人刘万柱经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2007年7月18日，原、被告签订房屋租赁合同，被告承租原告所有位于大庆市龙凤区龙凤大街2-41号楼1楼商服门市房用于餐饮，年租金35000元。2010年8月1日到期后，双方续签合同，约定年租金6万元，租期3年，至2013年7月30日止。合同第五条、第六条约定：取暖费、物业费、水费、电费、房屋租赁交易税及其他一切税、费由承租方缴纳。第七条约定：出租方有权在橱窗上张贴此房出售字样；房屋租赁合同期满，承租方提前三个月通知出租方在橱窗上张贴此房出租字样，否则赔偿三个月租金15000元。第八条：一次性交租房保证金3000元整。承租方在使用期间，造成房屋及设施损坏，不及时修复由此款项扣除。第十条违约责任：承租方在使用期间造成房屋及设施损坏或丢失，负责修理和赔偿；不得随意拆改房屋建筑及室内设施，如属营业需要，必须征得出租方同意…租赁期结束，要恢复原状。租赁期结束，所搭建的阁楼拆除后一切必须恢复原状，墙面刷新，地面保持完好，各处油污清除，下水畅通，否则赔偿10000元。第十二条：年租金每年7月1日一次性缴纳，逾期一周立即迁出并赔偿损失1万元。第十三条：租赁期满必须缴清各项欠费，如因停水停电等影响房屋正常出租或营业，双倍赔偿损失。承租方继续违约，造成起诉的误工费、交通费、律师费、诉讼费等由承租方承担。2010年9月29日补充协议约定：租赁期间位于房前街道修建下交桥涵隧道，出租方让利年租金4万元。施工结束，年租金恢复原价6万元。2012年刘万柱共交纳租金5万元。该房屋欠缴2009年物业费1137.64元、2010年物业费1137.64元、2011年物业费1388.59元、2011-2012年采暖费5736元、2012-2013年采暖费5736元、2013-2014年采暖费5736元、2013年物业费1388.59元。原告支出欠缴电费383.03元，水费56.65元，非住宅租赁手续费2086元。原告缴纳了2014-2015年度的物业费、采暖费。郑爱民是原告委托代理人，代为管理房屋、代收租金、签订租赁合同。2013年6月曾代原告向被告索要租金，被告将5000元租金送至郑爱民家。郑爱民曾代原告要求在出租房屋窗户上张贴“此房出租”广告，被告没有同意。后郑爱民再未到过出租房屋直至2014年房屋跑水时去查看。2013年7月30日，原、被告签订的房屋租赁合同到期，被告扣除了所搭建的阁楼，未将房屋恢复原状，亦未要求原告退还押金3000元。原告自认，8月1日被告给原告打电话告知房屋钥匙放在隔壁牙所（亦是原告出租的房屋），双方未进行房屋交接。原告告知郑爱民拿了钥匙把广告贴在窗户上，把钥匙再给牙所，其后钥匙一直在牙所保管。2014年10月18日原告对房屋进行装修，拆除阁楼、储物架、部分瓷砖、地砖等，修复玻璃、地面、暖气，重新刷漆、刷墙、更换门框、卫生间设施，重新安装灯具、暖气，清除油污等项，支出装修材料费、人工费29900元。原审认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同全面履行。在合同中，双方约定房屋租金为6万元，现2012-2013年度被告只交纳租金5万元，尚欠1万元应予支付。被告主张是原告同意按照年租金5万元交纳，未能提供证据，且原告不予认可，不予支持。原告主张被告在租赁合同到期前违反合同约定，不同意张贴“此房出租”告示，应承担违约金15000元，虽然双方合同有此约定，但违约金约定标准过高，且原告亦自认，其派证人郑爱民去张贴广告，而郑爱民证实其时间是2013年6月份，其时距离房屋合同到期一个多月，故酌情认定，被告支付该项违约金5000元。原告主张未出租损失75000元、装修损失29900元，该装修产生于2014年10月，已经距离双方合同到期时间超过一年多，这一年多时间，房屋在原告控制之下，未及时修复房屋并出租，是原告自身对权利的处分，不能完全由被告承担责任。且，原告将房屋出租给被告6年开设饭店，房屋的自然损耗应由原告自行承担。故原告装修中明显与被告相关的项目由被告承担，该项目费用无法核算，酌情支持1万元，已付押金3000元应予扣除。原告主张房屋拖欠物业费、采暖费，应由被告承担，因双方合同有此明确约定，予以支持，但该费用原告亦未缴纳，该损失尚未实际发生，应由被告自行向相关部门缴纳。如果原告在其后代为缴纳，可以就损失部分另案向被告主张。原告代为缴纳的被告拖欠的水电等税费，被告应予返还。律师代理费5000元，应由被告承担。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、被告刘万柱给付原告刘积华租金10000元，赔偿各项损失共计22525.68元（已付3000元），于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告刘积华其他诉讼请求。案件受理费3759元，减半收取1880元，财产保全费1385元，原告刘积华承担2123元，被告刘万柱承担1142元。上诉人刘积华上诉称，一审判决认定事实不清，存在误判、漏判。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担，并赔偿上诉人相关差旅费及费用直到此案赔偿结束为止。请求二审法院判决被上诉人立刻拆除排烟管道，消除安全隐患，判决被上诉人缴纳拖欠的物业费、采暖费22260.46元，被上诉人偿还上诉人已代交的欠费2525.68元。请求二审法院判决被上诉人赔偿上诉人直接及间接全部经济损失并赔偿因果关系的连带损失。二审期间，被上诉人刘万柱未提交书面答辩意见。二审期间，上诉人刘积华、被上诉人刘万柱未提交证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人约定房屋租金6万元，被上诉人未提供证据证实双方约定的年租金为5万元，故被上诉人尚欠的案涉租金1万元应给付上诉人，被上诉人二审期间也未对此提出上诉，故原审判决主文第一项中“被告刘万柱给付原告刘积华租金10000元，于本判决生效后十日内履行”内容正确，应予维持。但关于上诉人诉请被上诉人赔偿的各项损失，原审判决认定事实不清，本院将另行制作裁定书发回原审法院重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：维持黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2015）龙民初字第1261号民事判决第一项中“被告刘万柱给付原告刘积华租金10000元，于本判决生效后十日内履行”的判项内容。10000元应收案件受理费50元，由被上诉人刘万柱负担。二审案件受理费在裁定书中另行处理。本判决为终审判决。审 判 长 朱志晶审 判 员 刘 放代理审判员 王鹏渤二〇一六年六月三十日书 记 员 王奕尊 微信公众号“”