（2015）佛南法民三初字第1596号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-08-15
案件名称
肖姬秀与佛山市南海区联诚投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖姬秀,佛山市南海区联诚投资发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1596号原告：肖姬秀，女，汉族，住湖南省常宁市，公民身份号码×××。委托代理人：熊卫平，广东都汇律师事务所律师。委托代理人：李剑，广东都汇律师事务所律师。被告：佛山市南海区联诚投资发展有限公司，住所地：佛山市南海区，统一社会信用代码：**。法定代表人：罗耀华。委托代理人：陈泽婷,系广东南冠律师事务所律师。原告肖姬秀诉被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回异议。被告不服，提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院由审判员方菲适用简易程序于2016年6月13日和6月21日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人熊卫平、被告的委托代理人陈泽婷均到庭参加两次庭审，原告的委托代理人李剑到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月31日，原告与被告签订《联诚智博花园认购书》，约定原告购买被告开发建设的位于佛山市南海区**。当天原告和被告依据认购书的内容签订《商品房买卖合同》。原告同时向被告支付含定金2万元在内的房屋首期款204399元。被告在合同盖章后仅向原告交付了复印件。被告解释合同原件需要到房管部门进行登记备案，在备案手续结束后会将合同原件交付原告。合同签订后，原告多次询问合同备案情况，均被告知仍在办理中。被告始终没有交付合同原件予原告。原告其后查询，发现原告购买涉讼房屋并没有备案，而是销售给第三方。原告询问被告，被告没有给予合理答复。原告向被告提出被告违约，要求被告退还全部购房款并赔偿损失，但被告拒绝。被告一房二卖已构成严重违约，造成原告重大损失，根据商品房买卖合同的司法解释第八条的规定，商品房买卖合同签订后，出卖人又将房屋出卖给第三人，出卖人不承担超过购房款一倍的赔偿责任。为此，诉请：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还原告的房屋首期款余款20000元；3.被告向原告承担支付204399元的赔偿责任；4.本案的诉讼费由被告承担。被告辩称，第一，因原告及其配偶征信未达到银行贷款的准入标准，按揭贷款无法审批通过，以致原告无法履行认购书和商品房买卖合同约定的义务，是原告违约。合同约定原告应于合同签订后七日内办妥按揭手续，签约当天因设备问题合同无法网签，原告遂与被告草签了房屋买卖合同并另行约定网签的时间。银行审核原告提交的按揭手续材料后，告知原告及其配偶征信未达到银行贷款的准入标准，按揭贷款无法审批通过后，被告多次致电通知原告网签商品房买卖合同，补交剩余购房款，原告均以各种理由拒绝。2014年10月，原告提出解除合同、退还首期款的申请，被告告知其行为已违反合同约定，定金不予返还。经协商一致后，原告按合同约定的条件将认购书、定金及已付房款收据及银行账号信息交给被告后，被告已于2014年10月17日退还房款184399元。第二，因原告违约在先，不享有法定和约定的合同解除权，请求驳回原告第一项诉讼请求。第三，根据认购书和商品房买卖合同的约定，被告有权解除合同并没收原告所交的定金，因此原告第二项请求没有事实法律依据，应予驳回。第四，被告在合同履行过程中并无违约行为，不需要赔偿原告任何费用，原告第三项请求也应予驳回。被告在原、被告办理完毕退款手续后才将房屋另行出售予案外人。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告工商公示信息复印件2份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《联诚﹒智博花园认购书》复印件1份。3.（2013年10月31日）收款收据复印件3份。4.《广东省商品房买卖合同》复印件1份。证据2-4用以证明2013年10月31日，原告向被告认购涉讼房产，并支付首期购房款204399元，其中包括20000元定金。5.佛山市社会保险参保缴费证明原件1份。6.肖姬秀建行南海支营存折原件1份4页。证据5、6用以证明原告具备佛山市购房的资格。7.征信中心个人征信报告复印件1份，用以证明原告银行征信记录是良好的，具有向银行贷款的资格。8.中国农业银行银行卡交易明细清单原件1份，用以证明被告于2014年10月17日向原告退还房款184399元。9.借款凭证原件1份。10.抵押贷款资格审核表原件1份。11.住房抵押借款合同原件1份。证据9-11用以证明原告具有向银行抵押贷款的资格。经质证，被告对原告证据1-4、7、8无异议，对证据5、6真实性无异议，原告未按认购书约定的时间办理好按揭，违反了认购书的约定。对证据9-11真实性无异议。被告在诉讼中举证如下：1.《联诚·智博花园认购书》原件1份。2.商品房首付收据原件1份。3.中国农业银行卡复印件加有原告肖姬秀的签名原件1份。证据1-3用以证明原告肖姬秀在知悉其及其配偶征信问题无法按揭贷款，且未按认购书约定时间办理按揭手续，以致无法履行《联诚·智博花园认购书》、《房屋买卖合同》及补充协议约定的义务，原告于2014年10月已将《联诚﹒智博花园认购书》、定金及已付房款收据的原件及银行账号信息退还给被告，以办理首付款退款手续。4.中国农业银行转账支付类-单笔支付原件4份，用以证明被告已于2014年10月17日退还原告房款184399元。5.广东省商品房买卖合同原件1份，用以证明被告在收到原告退房相关的原件且2014年10月17日办理退款手续后，2014年11月10日才将房屋另行出售。经质证，被告对原告证据1-3真实性无异议，原告没有办理按揭贷款原因是被告没有将双方签订的《商品房买卖合同》备案。对证据4无异议。对证据5真实性无异议，双方于2014年11月10日签订合同，并没有显示签订合同之前房屋的销售状况，按照佛山市预售买卖合同的相关规定，合同签订后，双方可以申请解除合同，故2014年11月10前的房屋状况无法显示，被告应提供房屋销售状况才可以证明房屋的实际情况。不能证明被告在原告签订合同后，没有与其他购买人再次签订合同的情形。本院根据被告的申请，在诉讼中调查取证并出示以下材料：1.关于（2015）佛南法民三初字第1596号调查函1份。2.关于（2015）佛南法民三初字第1596号调查函的回复函1份。经质证，原告对法院调取的材料真实性无异议，被告与原告签订合同后没有办理网签合同的手续，导致原告不能按程序向银行申请房屋贷款，由于原告无法提供双方网签的合同，原告有向银行贷款的资格。被告对法院调取的材料真实性无异议，关于原告未向农业银行申请按揭，经与经办人确认，当时在征信初审时，因为原告配偶**的征信问题未过初审，开发商在办理网签前会先看初审的情况，在得知**的征信不符合银行要求，被告与原告商量网签事宜，原告以各种理由推托。经审查，原告和被告对对方的证据及本院出示的材料的真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。综合采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年10月31日，原告与被告签订《联诚·智博花园认购书》，原告购买被告位于佛山市南海区**，建筑面积82.5平方米，定金20000元，物业定价702135元，原告应于签订认购书起7个自然日内支付204399元（含定金）为首期购房款，并于签订认购书之日起7日内办妥银行按揭手续。原告应于签订认购书起7日内即2013年11月7日前，原告支付首期购房款，双方签订正式《商品房买卖合同》。如选择银行按揭贷款的，需在签署认购书当天向银行递交全部按揭贷款申请资料，并在签订认购书7天内取得银行同意贷款批准或签署抵押贷款合同。原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定自该预售合同网上签订之日起7日内支付204399元（含定金），剩余房款470000元应于2013年11月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。双方并约定其他权利义务。2013年10月31日，原告支付首期款204399元予被告。原告与被告在诉讼中陈述，原告与被告签订的《商品房买卖合同》没有办理网签。原告于2014年6月8日办理退款手续，把《商品房买卖合同》、定金和首期款收据原件退还被告。2014年10月17日，被告退还184399元予原告。被告与案外人于2014年11月10日就涉讼房屋签订《广东省商品房买卖合同》，该合同于2015年3月16日登记备案。诉讼中本院向中国农业银行盐步支行发函调查，该行函复没有收到肖姬秀的抵押贷款申请。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告陈述已于2014年6月向被告申请退款并将合同原件、收据原件等交还被告，被告已于2014年10月17日将除定金外的购房款返还原告，双方实施交退合同原件及交退款项等合同解除后的清算、恢复原状等行为，双方实际已于2014年10月17日解除《商品房买卖合同》。被告作为开发商，在为现售商品房申请新建商品房所有权设定登记前，必须向房地产管理部门办理项目入网手续，并报送相关信息和证明材料。涉讼房屋已具备网签合同的条件，被告没有合理解释涉讼商品房买卖合同未网签的原因，也没有举证证明被告向原告发出网签通知而原告不予配合。涉讼商品房尚未网签买卖合同，原告不具备办理抵押贷款手续的条件，本院对被告主张原告未办理抵押贷款申请构成违约的意见不予采纳。被告没有办理商品房买卖合同的网签导致合同未能继续履行，被告已构成违约，原告于2014年6月期间提出退款解除合同的请求符合双方约定和法律规定，被告对合同的解除负有责任。被告在2014年10月已退还除定金外的其他购房款，本院综合合同的履行情况、被告的过错程度及原告的损失，参照定金罚则酌定被告在返还定金20000元的基础上另行赔偿20000元予原告。原告主张被告一房二卖需承担已付房款一倍的赔偿责任，被告于2014年11月10日就涉讼房屋与案外人签订商品房买卖合同，涉讼商品房买卖合同在被告与案外人签订商品房买卖合同前已解除，被告在双方解除商品房买卖合同后另行处分涉讼房屋，不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的情形。原告主张被告在涉讼合同解除前就涉讼房屋存在一房二卖的行为，原告应就其主张的积极事实进行举证，原告没有举证证明其主张，本院对原告的赔偿请求超出本院核定部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告肖姬秀与被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》于2014年10月17日解除。二、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元予原告肖姬秀。三、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付20000元予原告肖姬秀。四、驳回原告肖姬秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2332.99元（原告已预交），由原告肖姬秀负担1932.99元，由被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司负担400元并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。原告多预交的400元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一六年六月三十日书记员 林巧薇 微信公众号“”