（2016）辽04民终589号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2017-01-23
案件名称
抚顺丰远房地产开发有限公司与赵健、崔丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
抚顺丰远房地产开发有限公司,赵健,崔丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终589号上诉人（原审被告）：抚顺丰远房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区。法定代表人：姜秀云，该公司总经理。委托代理人：董景，该公司职员。被上诉人（原审原告）：赵健，住抚顺市望花区。被上诉人（原审原告）：崔丽，住址同上。上诉人抚顺丰远房地产开发有限公司（以下简称丰远开发公司）因与被上诉人赵健、崔丽房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2015）望民二初字第00635号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。赵健、崔丽向一审法院起诉称：2011年6月17日，赵健、崔丽向丰远开发公司支付人民币346220元用于购买丰远开发公司开发建设的玫瑰城尚品小区某房屋一处。按照合同约定，丰远开发公司应于交房日期（2012年5月26日）后360日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房产权属证书的，由出卖人继续办理，但不得超过一年，如果在超过一年，买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日（2014年5月21日）起，出卖人承担已收房款的日万分之一的违约金。到目前为止，丰远开发公司仍未按照合同约定办理产权证。丰远开发公司行为违反了合同的约定，应承担违约责任。因此，为维护合法权益，请求法院判令丰远开发公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（从2014年5月21日起至2015年10月27日止，按房屋总价款的万分之一计算）并承担本案的诉讼费。丰远开发公司答辩称：第一，确实存在延迟办理房屋产权证的事实，但这是由于政府部门验收延迟造成的，是政府原因造成的，合同上有明确约定，由于政府原因及不可预见原因造成买受人不能及时办理产权登记的，答辩人不承担违约责任。第二，诉讼请求中存在违约金计算和日期起止时间计算错误问题。违约金计算天数应当以实际入住的时间为准，因为还存在延迟交房的违约诉讼，丰远开发公司对延迟交房的业主已经进行了赔付，所以应当以实际入住时间减去两年作为违约金的起算点。经审理查明：2011年5月15日，赵健、崔丽与丰远开发公司签订了一份编号为某某某的《商品房买卖合同》，双方约定：赵健、崔丽以346220元的价格购买丰远开发公司开发的位于望花区营口路东段某室的房屋，丰远开发公司在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由丰远开发公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由丰远开发公司继续办理，但不超过一年，如果再超过一年买受人无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，丰远开发公司承担已收房款的日万分之一的违约金，由于政府原因及不可预见原因造成不能及时办理产权登记的，丰远开发公司不承担违约责任。赵健、崔丽于2011年6月17日付清总房款346220元，丰远开发公司于2012年5月26日将该房屋交付赵健、崔丽使用，至2015年10月27日仍未取得该房屋的权属证书。原审法院认为：赵健、崔丽与丰远开发公司签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律，应当认定有效。合同签订后赵健、崔丽已履行合同约定的付清全部购房款的义务，但丰远开发公司未能按照合同约定的期限履行办理房屋产权证的义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于丰远开发公司辩解延迟办理房屋权属证书是系政府原因造成一节，因提供的证据只能证明其工程设计存在违建部分而未获得审批，无法证明延迟办理房屋权属证书系政府原因造成的，政府未办理房屋权属证书系丰远开发公司违建造成不属于合同的免责情形，故对丰远开发公司这一辩解不予采信。合同约定的违约期限应从房屋交付之日起1年零360日后起至该项义务实际履行之日止，按已付房款的万分之一计算违约金，故违约金的起算点应从2014年5月21日计算，因该违约行为还在持续中，赵健、崔丽请求将违约金的计算至2015年10月27日符合法律规定，该期间为521日，违约金为346220元×1/10000×521天=18038.06元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百九十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告抚顺丰远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵健、崔丽支付延迟办理房屋权属证书违约金18038.06元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元，由被告抚顺丰远房地产开发有限公司承担。宣判后，丰远开发公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，依法改判；由赵健、崔丽承担诉讼费用。理由如下：购房者的产权证延期下发主要原因是政府房屋产权管理部门验收房屋延迟，并非丰远开发公司自身原因造成，依照约定开发公司不应承担违约责任。原审法院认定实际交付房屋时间是2012年5月26日不正确，实际日期应为2012年6月29日，属认定事实错误。赵健、崔丽辩称：上诉人上诉理由不成立，原审判决正确，应维持原审判决。本院经审理确认原审法院查明事实。另依原审卷宗“房屋验收交付书”证明材料，查明：主要内容为：本人系某室业主，经检验房屋一切设备质量达标，符合交房条件，现同意从即日起由本人接受此房屋入住。......收到钥匙3把。赵健在房屋验收交付书业主签名日期为2012年5月26日。本院认为：关于丰远开发公司主张购房者的产权证延期下发主要原因是政府房屋产权管理部门验收房屋延迟，并非丰远开发公司自身原因造成，依照约定开发公司不应承担违约责任的问题。首先，原审法院对于诉争房屋延迟验收的原因已进行了分析和论述，阐述理由详实充分，符合客观事实，本院予以确认。其次，依照合同相对性原理，丰远开发公司不能证明免除责任条件成就，就应依据合同约定向购房者赵健、崔丽承担违约责任。因此，原审法院对此认定正确，应予维持。关于房屋交付时间，“房屋验收交付书”内容明确具体，从2012年5月26日起，某室转移赵健、崔丽占有，应视为房屋交付使用。原审对此认定有事实依据，应予支持。丰远开发公司主张房屋交付时间为2012年6月29日违背事实，不予支持。综上，原审认定事实正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费251元，由抚顺丰远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙晓龙审 判 员 尹立威代理审判员 李雪慧二〇一六年六月三十日书 记 员 陈 凤 来源：百度“”