（2016）京03民终7814号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-08-04
案件名称
陈迪清上诉杨涛租赁合同纠纷一案
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈迪清,杨涛,北京宏成筑业工贸有限公司,北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会,北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7814号上诉人（原审被告、反诉原告）陈迪清，男，1958年8月28日出生，个体工商户。委托代理人杨启民，北京市钧盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨涛，男，1968年6月17日出生。委托代理人张成娟，北京亚森律师事务所律师。第三人北京宏成筑业工贸有限公司，住所地北京市平谷区南独乐河镇同乐路17号。法定代表人高昆，总经理。委托代理人张广荣，男，1968年12月17日出生。第三人北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河村。法定代表人李继红，村长。委托代理人王少波，男，1973年11月13日出生，北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济办公室职工。第三人北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河村。法定代表人高云汉，社长。委托代理人王少波，男，1973年11月13日出生，北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济办公室职工。上诉人陈迪清因与被上诉人杨涛，原审第三人北京宏成筑业工贸有限公司（以下简称宏成筑业公司）、北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会（以下简称西直河村委会）、北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社（以下简称西直河经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第24900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈迪清之委托代理人杨启民，被上诉人杨涛之委托代理人张成娟，原审第三人宏成筑业公司之委托代理人张广荣，原审第三人西直河村委会、原审第三人西直河经济合作社之共同委托代理人王少波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年5月，杨涛诉至原审法院称：杨涛与陈迪清于2007年12月1日签订《租赁协议书》，约定由陈迪清有偿承租位于北京市朝阳区十八里店西直河东高家庄北院西侧约7800平方米用地及地上约2200平方米厂房（以下简称涉案房屋及土地）。租赁期限由2008年1月1日起至2017年12月30日止，为期十年。租金为每年租金人民币66万元，每五年递增10%，即2008年1月1日至2013年12月31日租金为每年66万元，自2014年开始租金为726000元每年。付年租金时间，每年的12月1日至12月31日之前。租金的交纳采取半年支付的方式（提前一个月交付），如不能按时交纳租金，陈迪清以书面形式通知杨涛，逾期交纳租金60日以内，陈迪清除应补交所欠租金外，还应向杨涛支付每日1000元的违约金，如逾期超过60日的，杨涛有权解除合同，无偿收回全部使用权，所有地上物拍卖所得款项抵付所欠租金。租赁协议签订后，杨涛按协议约定向陈迪清交付了涉案房屋及土地，并按协议约定履行了杨涛的义务。陈迪清本应按租赁协议的约定于每半年度提前一个月向杨涛按时交纳半年度租金，即应该于2013年12月31日前向杨涛交纳2014年半年度租金363000元。但陈迪清只于2014年1月30日向杨涛交纳了20万元。在陈迪清不能按时交纳租金的情况下，陈迪清并未书面通知杨涛，截至杨涛起诉，陈迪清仍有163000元租金未向杨涛交纳，远远超过租赁协议约定的60日。在陈迪清不按期交纳租金后，杨涛到涉案房屋及土地查看，发现陈迪清在承租厂房内进行石材生产加工，并没有将涉案房屋及土地用于农业建设及农业经营，而且陈迪清在石材生产加工中并未取得安全生产许可证及加工许可证，陈迪清的行为严重违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《安全生产许可证条例》第二条、第十九条的规定，也严重违反了双方签订的《租赁协议书》第三条的约定，陈迪清投入正常运行后，进行生产经营活动，在不违反国家法律法规及当地村民公约的情况下，杨涛不干预陈迪清的正常工作，并在许可的情况下给予支持”，以及第五条的约定，陈迪清承租本土地必须进行合法经营，否则杨涛有权收回土地使用权，终止合同。杨涛认为，双方签订的租赁协议对双方均具有法律约束力，现陈迪清违反协议约定逾期支付租金金额较大，而且逾期时间超过协议约定的60日，并且陈迪清在租赁物内从事违反相应法律法规规定的石材生产加工活动，按《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。现杨涛行使合同解除权的条件已成就，请求法院判令：1、解除双方于2007年12月1日签订的《租赁协议书》；2、陈迪清支付自2014年4月14日至2015年11月10日租金及占用费，按年租金标准726000元计算。陈迪清辩称并反诉称：西直河村委会于2013年12月15日发布公告把全部租赁合同解除，陈迪清认为涉案房屋及土地的租赁合同已经解除了，解除时间是西直河村委会发出公告的时间。2007年12月1日，陈迪清与出租人杨涛签订了《租赁协议书》，租赁物为北京市朝阳区十八里店西直河东高家庄北院西侧场地约7800平米，厂房约2200平米，约定租赁期限为2008年1月1日至2017年12月31日，租赁期为10年。《租赁协议书》第一条杨涛承诺“地上不动产归甲方所有”，第二条杨涛承诺“乙方需要新建厂房或其它地上物时，甲方要支持，允许乙方自建，允许乙方对外出租”，第十条约定在“租赁期未到，遇到不可抗拒的国家占用，需终止协议的，如果国家赔偿，甲方建归甲方，乙方建归乙方”。合同签订后，承租人长期按约定支付了租金。因土地所有权人北京市朝阳区十八里店乡西直河村发布了拆除腾退公告，且无法正常经营，2014年5月起停止支付租金，并不构成违约。合同签订后，承租人基于对租赁物所有权、出租权及《租赁协议书》合法性的信赖，投入数百万元，在场地内新建了约五千平方米厂房，现无法继续使用，必将给陈迪清造成巨大经济损失。另外，据查，涉案土地系北京市朝阳区十八里店乡西直河村及村经济合作社出租给宏成筑业公司，宏成筑业公司转租给杨涛，再由杨涛转租给陈迪清的。宏成筑业公司与杨涛于2007年4月24日签订的《租赁合同》，第九条约定，“租赁期未到，遇不可抗拒的国家占地，需终止协议的，如果国家赔偿，标准地上物补偿归乙方所有”。土地所有权人西直河村委会发布了拆除腾退公告。据《公告》记载，“根据北京市委，市政府关于加强环境治理的工作要求及2013年2月28日首都生态文明和城乡环境建设动员大会精神，为改善市容环境、展示城市形象、消除安全隐患、促进产业结构优化升级，朝阳区城乡环境建设委员会办公室将‘西直河村五环外地块环境整治’列为朝阳区环境整治项目。按照西直河村民代表大会决议：该环境整治项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同（协议），土地收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退。”西直河村经济合作社己经与宏成筑业公司签订了《拆除腾退补偿协议》。陈迪清认为，宏成筑业公司与杨涛《租赁合同》第九条约定，“租赁期未到，遇不可抗拒的国家占地，需终止协议的，如果国家赔偿，标准地上物补偿归乙方所有”。陈迪清与杨涛在《租赁协议书》第十条约定在“租赁期未到，遇到不可抗拒的国家占用，需终止协议的，如果国家赔偿，甲方建归甲方，乙方建归乙方”。现土地所有权人北京市朝阳区十八里店乡西直河村要求解除所有租赁合同，腾退土地，陈迪清与杨涛的租赁合同无法继续履行。根据宏成筑业公司与杨涛及陈迪清与杨涛的上述约定，陈迪清自建的建筑物的拆除腾退补偿款应归陈迪清所有，杨涛及宏成筑业公司均无权取得。西直河村经济合作社应将陈迪清自建建筑物的拆除腾退补偿款直接支付给陈迪清。请求法院判令：1、判决陈迪清自建建筑物拆除腾退的补偿款归陈迪清所有。2、判令西直河村经济合作社将陈迪清自建建筑物拆除腾退的补偿款直接支付给陈迪清，具体补偿数额根据相应的拆除腾退补偿标准计算。杨涛辩称：不同意陈迪清的反诉请求。第一，陈迪清违约在先，未按合同约定支付租金，他应在2013年12月31日前一次性支付半年租金366000元，但是陈迪清未按约定支付；而且按约定，逾期支付超过60日的杨涛有权解除合同。由于陈迪清未按协议书第八条规定一次性支付租金超过60日，杨涛于2014年4月9日起诉行使权利，所有地上物都应归杨涛所有，陈迪清无权就地上建筑物获得赔偿或补偿，由于陈迪清的原因合同已经于2014年4月9日解除。第二，本合同未出现国家占用情况，本租赁合同履行过程中不存在国家征收和征用的情况出现，即便如陈迪清所述因西直河村委会发出公告导致合同无法履行，也是因为第三方的原因致使合同无法履行，不属于国家占用，因此陈迪清不享有“甲方建归甲方，乙方建归乙方”及获得地上建筑物赔偿或补偿的权利。第三，截止到目前，陈迪清依然占用杨涛出租的土地及地上建筑物，虽合同解除，但仍应按租金标准支付土地及地上建筑物的占有使用费。第四，即便陈迪清地上建筑物可以获得补偿，但应按照剩余租赁年限占整个合同的租赁年限的比例进行分配，无权按补偿标准要求全额分配。宏成筑业公司述称：我公司是和杨涛签订的租赁合同，和陈迪清没有租赁关系。我公司和杨涛签订的租赁协议中，约定土地不允许转租，杨涛自建的建筑物可以转租。西直河村委会、西直河村经济合作社共同述称：我方只是和宏成筑业公司签订租赁合同，和杨涛、陈迪清没有关系。现在确实正在拆迁。拆迁补偿款我方只能支付给宏成筑业公司，不能支付给其他人。原审法院经审理查明：2007年4月24日，宏成筑业公司和杨涛签订《租赁协议书》，约定宏成筑业公司将位于北京市朝阳区十八里店西直河村宏成筑业公司北院西侧用地约13亩出租给杨涛使用，租期自2007年8月1日起至2022年7月21日止，年租金20万元，每五年递增10%，每年6月15日至6月31日之前支付租金，租金的交纳采取按年支付的方式（提前一个月交付），如不能按时交纳租金，杨涛以书面形式通知宏成筑业公司，逾期交纳租金60日以内，杨涛除应补交所欠租金外，还应向宏成筑业公司支付每日1000元的违约金，如逾期超过60日的，宏成筑业公司有权解除合同，无偿收回全部使用权，所有地上物拍卖所得款项抵付所欠租金。合同还约定，遇不可抗拒的国家占地，需终止协议的，如果国家赔偿，标准地上物补偿归杨涛所有，土地补偿费归宏成筑业公司所有，杨涛不得将土地转租、转包，可将自建的建筑物转租。2007年12月1日，杨涛和陈迪清签订了《租赁协议书》，约定杨涛将位于北京市朝阳区十八里店西直河东高家庄北院西侧用地约7800平方米及厂房约2200平方米出租给陈迪清使用，租赁期自2008年1月1日起至2017年12月31日止，年租金66万元，每五年递增10%，每年的12月1日至12月31日之前支付租金，租金的交纳采取半年支付的方式（提前一个月交付），如不能按时交纳租金，陈迪清以书面形式通知杨涛，逾期交纳租金60日以内，陈迪清除应补交所欠租金外，还应向杨涛支付每日1000元的违约金，如逾期超过60日的，杨涛有权解除合同，无偿收回全部使用权，所有地上物拍卖所得款项抵付所欠租金。协议还约定，陈迪清需要新建厂房或其他地上物时，杨涛需要支持，允许陈迪清自建，允许陈迪清对外出租。协议还约定，租赁期未到，遇到不可抗拒的国家占用，需终止协议的，如果国家赔偿，杨涛建归杨涛，陈迪清建归陈迪清，土地补偿费归杨涛所有，尚未到期的陈迪清已支付的土地租金必须退还陈迪清。2013年12月15日，西直河村委会发布公告。公告称，“根据北京市委、市政府关于加强环境治理的工作要求及2013年3月28日首都生态文明和城乡环境建设动员大会精神，为改善市容环境、展示城市形象、清除安全隐患、促进产业结构优化升级，朝阳区城乡环境建设委员会办公室将“西直河村五环外地块环境整治”列入朝阳区2013年环境整治项目。按照西直河村村民代表大会决议：该环境整治项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同（协议），土地收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退。”北京市朝阳区十八里店西直河村宏成筑业公司北院西侧用地约13亩在腾退范围内。2014年6月6日，西直河村经济合作社与宏成筑业公司签订了《拆除腾退补偿协议》，约定拆除对象为位于北京市朝阳区西直河村（四至：东至道路、南至西联北路、西至道路、北至大洋福运三期库），房屋建筑总面积21507.48平方米。协议约定根据本次拆除补偿标准，结合宏成筑业公司的实际情况，确定西直河村经济合作社支付宏成筑业公司房屋及相关附属物补偿款19894419元、搬家补助1075374元、工程配合奖7527618元、提前搬家奖1075374元、机械设备拆装费537687元。协议还约定，宏成筑业公司应在2014年9月30日前将签署土地及房屋、附属物腾空并交付西直河村经济合作社予以拆除。协议还约定，该协议签订后七日内，西直河村经济合作社先行支付宏成筑业公司900万元，在宏成筑业公司将该协议约定的土地及房屋、附属物腾空并交付给西直河村经济合作社拆除后15个工作日内，西直河村经济合作社将剩余补偿款一次性支付宏成筑业公司。在原审法院庭审中，杨涛和陈迪清均认可北京市朝阳区十八里店西直河东高家庄院北侧用地约7800平方米上原有建筑及陈迪清建设的建筑已被拆除。杨涛提交涉案场地现场照片，称系2014年6月和2015年1月13日拍摄的，证明陈迪清一直在正常从事生产经营。陈迪清称其正常经营至2014年4月30日，后来村里把路堵了，2014年6、7月把电停了，不能正常经营。经原审法院询问，杨涛和陈迪清均表示认可合同于2014年4月9日解除，陈迪清已经向杨涛支付了截止到2014年4月14日的租金。西直河村经济合作社和宏成筑业公司称西直河村经济合作社已经向宏成筑业公司支付了一部分拆迁补偿款，具体数额不清楚，拆迁补偿款计算依据是综合评定。宏成筑业公司称未向杨涛支付拆迁补偿款。西直河村委会、西直河村经济合作社与宏成筑业公司均称双方签订的租赁合同于2014年6月6日解除。原审法院认为：杨涛与陈迪清均认可双方订立的租赁合同于2014年4月9日解除，法院不持异议。西直河村委会、西直河村经济合作社与宏成筑业公司均认可双方签订的租赁合同于2014年6月6日解除，法院予以采信。则杨涛自2014年6月6日起不享有涉案房屋及土地的合法承租权，因此无权向陈迪清主张2014年6月6日之后的占用费。2014年4月9日至2014年6月6日之间的占用费，扣除陈迪清已支付部分，法院根据租金标准酌定支持。陈迪清要求确认其自建部分建筑的拆迁补偿款归其所有及要求西直河村经济合作社直接将拆迁补偿款向其支付，因《拆除腾退补偿协议》系西直河村经济合作社与宏成筑业公司签订，陈迪清并非该合同主体，故法院不宜直接确定拆迁补偿款归其所有，亦不宜判令西直河村经济合作社直接向其支付拆迁补偿款。据此，原审法院于2016年3月判决：一、确认杨涛与陈迪清于《租赁协议书》二○○七年十二月一日签订的《租赁协议书》于二○一四年四月九日解除。二、陈迪清于判决生效后七日内支付杨涛房屋占用费差额十万零五千元。三、驳回杨涛的其他诉讼请求。四、驳回陈迪清的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，陈迪清不服，上诉至本院，其上诉理由及请求为：1、2014年4月9日之后涉案场地已无法进行经营，故不同意支付房屋占用费；2、涉案场地的地上建筑物归陈迪清所有，故该部分拆迁款亦应归陈迪清所有，要求杨涛支付该部分拆迁款。杨涛、宏成筑业公司、西直河村委会、西直河经济合作社均同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、《租赁协议书》、公告、《拆除腾退补偿协议》等证据在案证明。本院认为：公民、法人的合法权利受法律保护。杨涛与陈迪清签订的《租赁协议书》经合同双方确认于2014年4月9日解除，本院对此不持异议。关于房屋占用费一节。从本案现有证据看，2014年4月9日之后到2014年6月6日之间，涉案场地仍由陈迪清控制，故其应当支付该段时期的房屋占用费，上诉人陈迪清不同意支付该笔费用的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于拆迁补偿款一节。上诉人陈迪清在二审期间主张由杨涛支付该笔费用，其请求已经超过了陈迪清在原审法院反诉时的诉讼请求范围，亦不在作为原告的杨涛诉讼请求范围之内。且在本案审理过程中，现无证据表明该笔费用已经由杨涛获得。原审法院认为拆迁款纠纷与本案不属同一法律关系的认定亦无不当。故上诉人陈迪清该项请求，本院亦难以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费14601元，由杨涛负担13193元（于本判决生效之日起七日内交纳），由陈迪清负担1408元（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉费70元，由陈迪清负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费14601元，由陈迪清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁代理审判员 肖斌代理审判员 杨扬二〇一六年六月三十日书 记 员 胡震霄书 记 员 刘 欣 来自：