（2016）黔27民终966号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-09-01

案件名称

贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司与郭佳艳物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司,郭佳艳

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔27民终966号上诉人（原审原告）贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司，住所地长顺县。负责人张莉，该分公司总经理。委托代理人张雷，该分公司员工。委托代理人吴如新，该分公司员工。被上诉人（原审被告）郭佳艳。上诉人贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司（以下简称“安吉瑞公司”）与被上诉人郭佳艳物业服务合同纠纷一案，长顺县人民法院于2016年3月7日作出（2016）黔2729民初78号民事判决后，安吉瑞公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：2011年7月15日，安吉瑞公司与郭佳艳签订了《长顺县“星筑园小区”物业服务管理合同》（以下简称“《物业服务管理合同》”），由安吉瑞公司作为长顺县“星筑园小区”的物业管理方，合同第七条第（一）项约定合同期限为1年。合同第一条第一款第（一）项约定：对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。合同第四条第（一）、（二）项及第八条第（四）项约定：1、小高层每月0.5元/㎡。2、商铺每月0.8元/㎡。3、电梯（高层）每月0.8元/㎡，提前15天付下半年的物业服务费，逾期一日加收应缴纳金额的2‰作为滞纳金。而郭佳艳是长顺县“星筑园小区”1号楼B幢1204室的业主，其房屋建筑面积为144.53㎡，每月每平方米按0.8元计收服务费。郭佳艳至今未入住。安吉瑞公司一审诉称：2011年7月15日，安吉瑞公司与郭佳艳签订了《前期物业管理合同》，双方约定安吉瑞公司向郭佳艳提供物业服务，郭佳艳按每平方米0.8元/月支付物业服务费，但郭佳艳从2011年12月30日至2015年12月30日共欠48个月的物业服务费5550元未付。另因双方在《前期物业服务合同》中约定了若郭佳艳未按期缴纳物业服务费时需向安吉瑞公司每月支付2‰的滞纳金，半年支付一次，因此，郭佳艳另需向安吉瑞公司支付滞纳金8991元。综上，为维护安吉瑞公司的合法权益，现特诉至法院请求判令郭佳艳支付拖欠的物业服务费及滞纳金共计14541元。郭佳艳一审辩称：双方签订的《物业服务管理合同》，期限为一年，已经届满。郭佳艳未入住房屋，应只缴纳物业服务费的一半。一审法院认为：安吉瑞公司与郭佳艳订立的《物业服务管理合同》依法成立，具有法律效力。合同到期后，安吉瑞公司继续提供物业服务，而郭佳艳未明确反对安吉瑞公司继续提供物业服务，且对安吉瑞公司提供的物业服务持接受态度，应视为原合同继续有效，安吉瑞公司按照合同履行了义务，郭佳艳理应按照约定支付相应的物业服务费。因郭佳艳所购房屋未实际装修入住，参照《贵州省物业服务收费管理办法》第十九条“物业管理公共性服务费由业主入住之日起，（以交钥匙为准）按月交纳。房地产开发经营单位自用房或未售出房屋的物业管理公共服务费由开发经营单位或包销商支付。已售出但未入住的，由该业主交纳50%物业公共性服务费”的规定，郭佳艳应缴的物业服务费为2775元(5550元×50%),另因安吉瑞公司对郭佳艳拖欠物业服务费的客观事实，未尽到积极的催缴义务，其对迟延履行的后果应自行承担相应的责任，因此，对其要求郭佳艳支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条和《物业管理条例》第七条及《贵州省物业服务收费管理办法》第十九条的规定，判决：一、郭佳艳应于判决生效之日起十日内支付贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司2011年12月30日至2015年12月30日的物业服务费2775元；二、驳回贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司的其他诉讼请求。案件受理费164元，减半收取82元，由贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司承担50元，郭佳艳承担32元。若义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。安吉瑞公司不服上述一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。其主要上诉理由为：一审认定事实错误，适用法律错误。首先，根据国务院《物业管理条例》第七条的规定，业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，履行按时交纳物业服务费用的义务。又据《贵州省物业管理条例》第六十七条第一款的规定，物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交物业服务费。在当事人双方已签订的《物业服务管理合同》中，对服务范围及缴费标准等均进行了约定，因此郭佳艳应按合同的约定交纳物业服务费。一审酌定按照50%的比例承担物业费没有法律依据。其次，根据《贵州省物业收费管理办法》第十九条的规定，物业管理公共性服务费由业主入住之日起按月交纳。已售出但未入住的，由该业主交纳50%物业管理公共性服务费。因此，在郭佳艳已领取商品房钥匙的情况下，应视为其已入住，故应全额交纳物业服务费。一审未认定交钥匙即为入住，而以“人住进去才算入住”是错误的。再次，根据《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款的规定，物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。因此原合同对双方当事人仍有约束力。安吉瑞公司履行了物业服务，郭佳艳应当继续交纳物业费及按照合同约定支付滞纳金。郭佳艳二审未答辩。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，业主有权委托物业管理企业或者其他管理人对物业进行管理。本案中，安吉瑞公司与郭佳艳签订《物业服务管理合同》，由安吉瑞公司作为长顺县“星筑园小区”的物业管理方，为该小区提供物业服务。双方当事人在合同中约定了物业服务范围及物业服务价格及相关违约责任，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同有效正确，本院予以确认。《物业服务管理合同》签订后，因郭佳艳尚未装修入住，且安吉瑞公司提供的服务存在瑕疵，一审法院酌情确定郭佳艳按照合同约定标准的50%交纳物业费并无不当，本院予以维持。故对安吉瑞公司关于交钥匙即视为入住，业主应当全额交纳物业费的主张，本院不予支持。安吉瑞公司在履行物业服务合同过程中，存在小区有外车入停导致业主车辆未能有序停放及电梯经常停用等问题，导致小区内众多业主拒缴物业费，其本身应加强服务质量，切实维护广大业主的合法权益。加强与业主沟通，依照合同的约定履职尽责，与小区业主一道共建和谐、文明、有序的小区。综上，上诉人安吉瑞公司的上诉理由不充分，对其上诉主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由上诉人贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘国红代理审判员　　王开恒代理审判员　　万　青二〇一六年六月三十日书　记　员　　李　震 微信公众号“”