（2016）川15民终946号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-08-25
案件名称
曾志方与珙县天富房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾志方,珙县天富房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川15民终946号上诉人（原审原告）曾志方，女，1974年5月出生，汉族，四川省珙县人。被上诉人珙县天富房地产开发有限公司。所在地：珙县巡场河西文鑫路***号****幢*楼。法定代表人秦永高，职务经理。上诉人曾志方因与被上诉人珙县天富房地产开发有限公司（简称天富房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省珙县人民法院(2015)宜珙民初字第2285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年3月20日，曾志方与天富房产公司签订《珙县商品房买卖合同》，购买天富房产公司天富花园3幢1单元101号房屋。同日，曾志方交纳购房款264848元、办证费及大修基金，天富房产公司交付房屋钥匙。随后，曾志方于2011年6月入住至今。2014年6月28日曾志方等5名购房人，因购房后天富房产公司未在约定时间内办理房屋权属证发生纠纷，由珙县诉调对接人民调解委员会进行调解，秦永高及曾志方均在调解笔录上签字，双方达成调解协议。该调解委员会出具的调字（2014）第22号《人民调解协议书》中载明：……纠纷简要概况：当事人购买珙县天富房地产公司（法人秦永高）未与业主办理房产证手续纠纷。协议内容为：“经以上双方当事人自愿、平等、协商一致达成如下协议：第一条、秦永高于2014年7月30日前将珙县天富花园商品房业主曾志方……等五户办理好各自房产证交给她们（业主）……第三条、秦永高将上述5户业主房产证于2014年7月30日前办理完毕，并交给业主。如逾期未办理房产证交给业主从2014年8月1日起每天每户各按200元人民币支付业主违约金，直到办理完房产证交给业主时间为止……第四条、以上5户业主商品房国有土地使用证手续于2015年6月30日前办理完毕交与业主，如不能如期按时办理土地使用证，赔偿业主曾志方……各户违约金2万元整”。该协议书中，在“双方当事人签字”处，有秦永高及曾志方签名、捺印，主持调解单位珙县诉调对接人民调解委员会盖章。2014年10月21日原告取得房屋所有权证。另查，天富房产公司营业执照载明该公司法定代表人为秦永高，法定代表人身份证明书载明该公司法定代表人是秦永高，任职经理职务。庭审中，双方当事人均同意违约金的计算方法调整为：以购房款总额为基数，按银行贷款利率为标准。上述事实，有以下经庭审举证质证的证据予以证实：曾志方身份证复印件、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、珙县商品房买卖合同、房屋所有权证、收据、人民调解协议书、调解笔录及双方的陈述等。曾志方的一审诉讼请求：请求确认调解协议有效；及时按调解协议书确定的协议内容为原告办理国有土地使用证；因迟延履行协议约定，应支付违约金36000元。经法院释明后，将确认人民调解协议效力纠纷变更为房屋买卖合同纠纷。珙县天富房产公司一审答辩称，对曾志方全款购房并已缴纳办证等费用无异议，对调解笔录真实性无异议，对人民调解协议有异议，认为：1、调解书是秦永高私人身份与原告协商签字，与房产公司无关联性，对公司无约束力；2、公司未申请调解，也没有在该调解书上盖章确认，调解书是无效的；3、调解书未送达秦永高，本人也不同意调解书；4、没有及时办好两证是因为原告没有缴纳契税，没有向公司提供契税、购房、大修金发票。综上，请求驳回曾志方诉请。一审法院认为，曾志方与珙县天富房产公司签订房屋买卖合同，购买天富花园3幢1单元101号房屋，曾志方已缴纳购房款264848元及办证费用、大修基金的事实清楚，证据充分，予以确认。一、《民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人的经营活动，承担民事责任；《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条：经人民调解委员会调解达成的、有民事权利义务内容，并由双方当事人签字或者盖章的调解协议，具有民事合同性质。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除调解协议；第四条：具备下列条件的，调解协议有效：（一）当事人具有完全民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益。本案中，由于秦永高系公司法定代表人，其与曾志方因公司未办理房屋权属证书发生纠纷，经人民调解委员会调解，达成的《人民调解协议书》，应是代表被告公司行为，该协议书应系双方真实意思表示，故双方当事人应当按照协议约定履行自己的义务。公司认为调解协议无公司盖章、是秦永高个人行为，不是公司行为等辩解理由不成立，不予采信。而公司辩称没有及时办好两证是因为曾志方没有缴纳契税，没有向公司提供契税、购房、大修金发票的理由不成立，不予采信。二、《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。本案中，天富房产公司未在协议约定期限内为曾志方办理房屋权属证书，曾志方要求公司承担违约责任的理由充分，予以支持。双方当事人虽在人民调解协议书中对逾期办理房屋权属证书约定了违约金，但庭审中，双方均认可按银行同期贷款利率计算违约金，对该事实，予以确认。故违约金按银行同期贷款利率计算，从2015年7月1日起计算至2016年4月止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条、第四条的规定，判决：一、由珙县天富房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内为曾志方办理位于珙县巡场镇滨河西街北一段3幢1单元101号房屋的国有土地使用证，并支付曾志方2015年7月1日起至2016年4月止的违约金（违约金计算方法为：以264848元为基数，按银行同期贷款年利率为计算标准）。二、驳回曾志方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由珙县天富房地产开发有限公司承担。上诉人上诉的主要理由：一审判决对上诉人陈述违约金的计算方法断章取义，上诉人在一审庭审时陈述按照双方约定违约金从2014年1月1日开始计算至被上诉人将土地使用权证办理交付给上诉人止。如一审法院不采信上诉人在一审庭审的陈述，应当按照双方在2014年6月28日签订人民调解协议书约定的违约金计算。请求二审法院依法改判。被上诉人珙县天富房地产开发有限公司没有提交书面答辩意见。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人对一审判决由珙县天富房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内为曾志方办理诉争房屋的国有土地使用证、逾期办证按照银行同期贷款利率计算违约金均无异议，本院予以确认。双方当事人争议的是违约金计算起止时间。珙县天富房地产开发有限公司秦永高与曾志方的调解协议约定：2014年7月30日前将珙县天富花园商品房业主曾志方房产证交业主、商品房国有土地使用证手续于2015年6月30日前办理完毕交与业主。房产证登记日为2014年10月21日、土地证至今未办理。房产证违约金的计算时间应当从2014年8月1日起至2014年10月21日止；国有土地使用证违约金的计算的时间从2015年7月1日起至登记之日止。综上，上诉人的上诉理由成立。一审法院认定的事实清楚、适用法律正确，但计算有误应当予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销四川省珙县人民法院(2015)宜珙民初字第2285号民事判决；二、珙县天富房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内为曾志方办理位于珙县巡场镇滨河西街北一段3幢1单元101号房屋的国有土地使用证；三、珙县天富房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向曾志方支付逾期办理房产证的违约金（从2014年8月1日起至2014年10月21日止，以264848元为基数，按银行同期贷款年利率为计算标准）、支付逾期办理国有土地使用证违约金（计算的时间从2015年7月1日起至登记之日止，以264848元为基数，按银行同期贷款年利率为计算标准）。四、驳回曾志方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元、二审案件受理费700元由被上诉人珙县天富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 永代理审判员 宋明明代理审判员 王纯强二〇一六年六月三十日书 记 员 陈珏劲 微信公众号“”