（2015）涧民二初字第59号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-09-29

案件名称

陈军与河南建业物业管理有限公司洛阳分公司、河南建业物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

洛阳市涧西区人民法院

所属地区

洛阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈军,河南建业物业管理有限公司洛阳分公司,河南建业物业管理有限公司,王文军,蔡启玲,史加铮,李韶华,刘小东,王阳青,杜琰霞,杨保东,曹靖,黄卓娅,茹楠,李志丹,张明智,邹建成,马洪江,王妮,李争,曹桂茹,李祥,邢志非,杨焕军,荆海,付花丽,张燕,张爱琴,杜莹,顿秋珍,付云,曲倍倍

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国侵权责任法》：第十条，第十四条第一款，第十五条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第四十八条，第六十四条，第一百四十四条

全文

河南省洛阳市涧西区人民法院民事判决书（2015）涧民二初字第59号原告陈军。委托代理人胡志中、苑成伟，河南王城律师事务所律师。被告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司。负责人谢书敏。被告河南建业物业管理有限公司。法定代表人许静，该公司总经理。二被告共同委托代理人吴晓成、董军芳，金博大律师事务所律师。第三人王文军。第三人蔡启玲。第三人史加铮。第三人李韶华。第三人刘小东。第三人王阳青。第三人杜琰霞。第三人杨保东。第三人曹靖。第三人黄卓娅。第三人茹楠。第三人李志丹。第三人张明智。第三人邹建成。第三人马洪江。第三人王妮。第三人李争。委托代理人梁殿英。第三人曹桂茹。第三人李祥。委托代理人马磊，河南弘创律师事务所律师。第三人邢志非。第三人杨焕军。第三人荆海。第三人付花丽。第三人张燕。第三人张爱琴。第三人杜莹。第三人顿秋珍。第三人付云。第三人曲倍倍。原告陈军诉被告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称：建业物业洛阳分公司）、河南建业物业管理有限公司（以下简称：建业物业）为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告建业物业洛阳分公司申请追加王文军、蔡启玲、史加铮、李韶华、刘小东、王阳青、杜琰霞、杨保东、曹靖、黄卓娅、茹楠、李志丹、张明智、邹建成、马洪江、王妮、李争、曹桂茹、李祥、邢志非、杨焕军、荆海、付花丽、张燕、张爱琴、杜莹、顿秋珍、付云、曲倍倍为本案第三人参加诉讼，本院准许后，依法向当事人送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈军委托代理人胡志中、苑成伟、被告建业物业洛阳分公司、建业物业共同委托代理人吴晓成、董军芳、第三人曹婧、张明智、黄卓娅、李祥委托代理人马磊、李争委托代理人梁殿英到庭参加了诉讼。第三人王文军、蔡启玲、史加铮、李韶华、刘小东、王阳青、杜琰霞、杨保东、茹楠、李志丹、邹建成、马洪江、王妮、曹桂茹、邢志非、杨焕军、荆海、付花丽、张燕、张爱琴、杜莹、顿秋珍、付云、曲倍倍经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案进行了审理。本案现已审理终结。原告陈军诉称，2012年原告购得世纪华阳花园17栋2门202号房产一套，并重金聘请龙发装饰公司进行专门的设计装修，准备给2014年底结婚的儿子做婚房，所以一直没有住人，每月过去打扫几次卫生。2014年10月19日下午2：30分，原告回家取东西，当打开门一霎间，粪便四溢，房内臭气熏天，屋内污水十几厘米，房内所有的地板、地毯、家具、墙脚、门框、生活物品都浸泡在污水里，造成原告的各类损失50万元。原告认为由于物业的疏忽管理给原告造成了极大的损失，严重损害了原告的合法权益，现原告儿子婚期将至，却出现这样事情，同时给原告造成了极大的精神创伤。综上所述，被告的行为给原告造成了巨大损失，现诉至法院，望判如所请。诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因房子渗水造成的财产损失50万元。2、判令由被告承担本案诉讼费用。被告建业物业洛阳分公司、建业物业共同辩称，1、被告已依约对管道进行检查和疏通，并委托第三方进行了清理疏通，被告已切实履行了物业职责，不应当承担赔偿责任。2、从被堵塞的下水道中，疏通出的堵塞物可以看出堵塞物为装修垃圾、生活垃圾。这说明原告下水道堵塞是由原告及其管道共同使用人使用不当所致，应由共同使用人承担赔偿责任。3、原告作为房屋的所有权人未尽到妥善管理注意义务，应对本案损失承担相应责任。第三人李祥的诉讼意见为，一、建业物业洛阳分公司系法人分公司，不具有独立法人资格，无独立的民事行为能力，因此，其申请追加李祥等人参加诉讼系无效的民事行为，请贵院审查后予以撤销追加李祥为第三人参加诉讼的通知。建业物业洛阳分公司系法人分公司，依据《公司法》第十四条第一款之规定，该分公司不具有独立法人资格，不具有独立的民事行为能力，该分公司于2015年1月13日提交申请书追加第三人，依据《民法通则》第三十六条、第五十八条及有关规定，其申请追加第三人的民事行为无效，贵院应依据有关法律规定撤销追加李祥为第三人参加诉讼。二、建业物业洛阳分公司、建业物业公司应对陈军的损失承担赔偿责任。依据《物业管理服务协议》第一条第1项、第二条第二项、第三条第二项及有关规定，建业物业洛阳分公司应及时对下水管道进行管理和维护，应派专人定期查看维护，保证共用设施设备运行正常。但建业物业洛阳分公司未及时疏通导致下水管道堵塞致陈军家被污水浸泡，因此，建业物业洛阳分公司应对陈军的损失承担赔偿责任。第三、陈军应对自己的损失承担一定的责任。在出现该事故前，陈军家刚装修的房屋，房屋装修质量并未经过相关专业机构和实际居住检验。另外，包括陈军在内的30家业主均使用同一下水管道，在下水管道堵塞的情况下，唯独陈军家马桶与下水管道连接部位出现破裂，事实证明陈军的装修存在一定问题，因此，陈军应对出现的损失承担一定的责任。作为房屋所有权人的陈军，未对自己的房屋尽到管理义务，未及时发现房屋出现漏水浸泡等情况，应对扩大损失部分承担责任。综上，陈军应对自己的损失承担一定的责任。第四、李祥不是侵权人，不应对陈军的损失承担责任。李祥一家为照顾孩子需要自2014年5月份至11月份一直在岳父家居住，李祥岳父家邻居可证明该事实。另外，在陈军家出事的前后两个月里，李祥家的用电量为零，再一次证明李祥不在世纪华阳小区居住的事实，因此，李祥不是侵权人，不应对陈军的损失承担责任。第五、陈军的损失应当由专门机构进行鉴定，对任何一方都比较公平。第三人黄卓娅的诉讼意见为，我不同意物业说自己没有责任，而是其他业主的责任。物业说自己已经疏通了，但是否是疏通完后，物业的责任已经尽到了。小区其他的楼也出现过这种情况，这说明陈军家出现的情况不是偶然性的，物业公司应当承担预防事故发生的责任。陈军家既然已经装修过，是自己的财产，应当对自己的财产进行看护，自己没有看护好财产，自己也应当承担责任。第三人曹靖的诉讼意见为，我同意李祥前三点意见，及黄卓娅的答辩意见。陈军家的反水是在其装修后造成的，所以陈家应当承担责任。第三人李争的诉讼意见为，同意其他第三人的意见。第三人张明智的诉讼意见为，这个事情发生是谁也不愿意看到的。1、事故发生后，小区里其他人也发生过这样的事，但是及时发现所以损失少，是不是设计上的问题，下一步物业是不是检查一下是否是设计上的问题。2、我家是在一年前装修的，而且我的房子是12楼，相隔10层。我认为我对该案件不应当承担责任。经审理查明，原告陈军系位于洛阳市××世纪××小区××号房屋的业主，被告建业物业洛阳分公司系为世纪华阳小区提供物业服务的物业管理公司，本案第三人为居住于原告陈军楼上、与原告陈军的房屋户型一致、已经对房屋进行装修并共用同一下水管道的世纪华阳小区17号楼的业主，其中，第三人王文军、蔡启玲共同为2单元302号的业主，第三人史加铮为2单元402号的业主，第三人李韶华、刘小东共同为2单元502号的业主，第三人王阳青为2单元602号的业主，第三人杜琰霞、杨保东共同为2单元702号的业主，第三人曹靖为2单元802号的业主，第三人黄卓娅为2单元902号的业主，第三人茹楠为2单元1002号的业主，第三人李志丹为2单元1102号的业主，第三人张明智为2单元1202号的业主，第三人邹建成为2单元1302号的业主，第三人马洪江为2单元1402号的业主，第三人王妮为2单元1502号的业主，第三人李争为2单元1602号的业主，第三人曹桂茹为2单元1702号的业主，第三人李祥为2单元1902号的业主，第三人邢志非为2单元2002号的业主，第三人杨焕军为2单元2102号的业主，第三人荆海为2单元2202号的业主，第三人付花丽为2单元2502号的业主，第三人张燕为2单元2602号的业主，第三人张爱琴为2单元2702号的业主，第三人杜莹为2单元2802号的业主，第三人顿秋珍为2单元2902号的业主，第三人付云为2单元3002号的业主，第三人曲倍倍为2单元3102号的业主。2014年10月19日，原告陈军在回家取东西时（原告陈军在将房屋装修后，并未实际入住），发现家中下水管道反水，家中物品被污水浸泡，原告陈军遂将此情况向被告建业物业洛阳分公司进行了反映，被告建业物业洛阳分公司在接到原告陈军的反映后，派人查看了现场并组织人员对下水管道进行了疏通（疏通位置位于涉案楼房外部的窨井），在疏通过程中发现堵塞下水管道的物品主要为房屋装修材料及部分生活垃圾。其后，原告陈军因与被告建业物业洛阳分公司就损失赔偿问题无法达成一致，引发本案。本案审理过程中，1、本院根据原告陈军的申请，依法委托洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司对涉案房屋因污水管道堵塞、被泡所造成的家具及物品损失进行了鉴定、评估，洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司于2015年12月10日做出蓝评报字（2015）第148号《价格评估报告书》，该报告书显示的具体评估对象为：地板、壁纸、书柜、写字台、梳妆台、床、窗帘、被罩、地毯、婚纱、指纹锁等。评估结论为：委托评估的房屋内家具及物品损失，在评估基准日2015年10月21日的评估价格为人民币贰拾柒万玖仟肆佰捌拾伍元整（￥279485元）。2、被告建业物业、建业物业洛阳分公司提供了其与案外人签订的有关污水管道及化粪池疏通清理协议，据以证明其已经按照物业服务合同的约定履行了对有关共用设施的维护、保养。同时，其在庭审过程中称在2014年对污水管道进行了疏通，并称两次疏通了污水井。另查明，原告陈军及各个第三人装修自己房屋的时间均早于2014年，其中大部分的装修时间为2012年。还查明，在原告陈军及各个第三人与被告建业物业洛阳分公司签订的《前期物业管理服务协议》中，被告建业物业洛阳分公司具有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理，其中合同中约定的共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。在对物业管理服务质量的相关约定中，载明“1、共用部位无破损，共用设施设备运行正常；2、定期维护保养；3、专人维护保养。”本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。原告房屋因下水道堵塞被污水浸泡，相关当事人应当依法依约就其损失承担相应的法律责任。被告建业物业洛阳分公司作为为原告所在小区提供物业服务的主体，其依法依约负有对小区下水管道等共用设施进行维护、保养并保证其正常运行的责任，现原告因下水管道堵塞遭受损失，被告建业物业洛阳分公司应当承担相应的法律责任。对于被告建业物业洛阳分公司提出的其已经依约履行了相关义务，不应当承担赔偿责任等辩解意见，本院认为，根据被告建业物业洛阳分公司提供的《房屋装饰装修管理协议》等证据显示的内容以及原、被告均认可的疏通管道时发现的主要堵塞物种类，足以认定被告建业物业洛阳分公司并非如其所述的在2014年（事发之前的时间段）对涉案下水管道进行了养护、疏通，并进而履行了相关合同义务。因为在有证据显示涉案楼房在2014年并无业主装修的情况下，如果被告建业物业洛阳分公司陈述的有关履行义务的情况属实的话，怎么可能会有建筑装修垃圾堵塞下水管道的情况。基于上述认定，本院对于被告建业物业洛阳分公司在2014年之前的年度是否认真履行了相关义务也表示极大的质疑。综上，对于被告建业物业洛阳分公司的此项答辩意见，本院不予支持。对于第三人的答辩意见，在没有确切证据证实造成下水管道堵塞的杂物系何人丢弃的情况下，本案第三人作为与原告共用下水管道并实际对自己的房屋进行装饰装修、居住使用的业主，应当依法就原告的损失承担一定的法律责任。关于原告是否应当就自身损失承担责任的问题，本院认为，首先，虽然原告并未实际入住其房屋，但是其与本案第三人一样，也对房屋进行了装修，故从这个方面来说，其在法律上应当与第三人具有相同的地位；其次，因为原告在将房屋装修完毕后，并未实际入住，这在客观上造成了其不能及时发现污水溢出的情况，一定程度上扩大了其损失程度；另外，结合原告对其房屋进行装修的具体时间及受损物品的具体情况，本院确定原告应当对其损失承担相应的责任。综上，基于相关当事人的过错程度、自身负有义务的程度、当事人的具体情况以及相关法律规定，本院确定原告就其损失承担10%的责任，被告建业物业洛阳分公司就原告的损失承担80%的责任，第三人以具体房屋（户）为单位就原告的损失共同承担10%的责任。关于损失的具体数额的问题，首先，对于原告提出的租房损失的问题，因其提供的证据存在较大瑕疵，不足以认定其相关损失，故对于该部分损失，本院不予认定；其次，对于司法鉴定机构作出的对涉案房屋因污水管道堵塞、被泡所造成的家具及物品损失的鉴定结论，本院依法予以认定；综上，本院确定原告的损失数额为279485元。对于被告建业物业、建业物业洛阳分公司提出的对鉴定结论的异议，基于二被告提出的具体意见，在二被告并非具有法定资质的鉴定机构的情况下，其提出的相关意见缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。被告建业物业洛阳分公司作为被告建业物业依法设立的分公司，被告建业物业应当就被告建业物业洛阳分公司应当承担的责任依法承担补充责任。第三人王文军、蔡启玲、史加铮、李韶华、刘小东、王阳青、杜琰霞、杨保东、茹楠、李志丹、邹建成、马洪江、王妮、曹桂茹、邢志非、杨焕军、荆海、付花丽、张燕、张爱琴、杜莹、顿秋珍、付云、曲倍倍经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、被告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司向原告陈军赔偿各项损失共计223588元。二、第三人王文军、蔡启玲、史加铮、李韶华、刘小东、王阳青、杜琰霞、杨保东、曹靖、黄卓娅、茹楠、李志丹、张明智、邹建成、马洪江、王妮、李争、曹桂茹、李祥、邢志非、杨焕军、荆海、付花丽、张燕、张爱琴、杜莹、顿秋珍、付云、曲倍倍以具体房屋（户）为单位共同向原告陈军赔偿27948.5元。上述义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。三、被告河南建业物业管理有限公司对上述第一项义务承担补充责任。四、驳回原告陈军的其他诉讼请求。本案受理费8800元，鉴定费5000元，由原告陈军负担400元，被告河南建业物业管理有限公司、河南建业物业管理有限公司洛阳分公司共同负担13000元，第三人王文军、蔡启玲、史加铮、李韶华、刘小东、王阳青、杜琰霞、杨保东、曹靖、黄卓娅、茹楠、李志丹、张明智、邹建成、马洪江、王妮、李争、曹桂茹、李祥、邢志非、杨焕军、荆海、付花丽、张燕、张爱琴、杜莹、顿秋珍、付云、曲倍倍共同负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审　判　长　　刘朋涛人民陪审员　　李春芳人民陪审员　　闫万鑫二〇一六年六月三十日书　记　员　　李丽艳百度搜索“”