（2016）沪0117民初8347号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-09-19
案件名称
何国栋与占国珠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何国栋,占国珠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初8347号原告何国栋，男，1955年9月14日生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人沈昭。被告占国珠，男，1983年11月30日生，汉族，住江西省瑞昌市。原告何国栋与被告占国珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法由审判员朱金彪独任审判，并于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告何国栋的委托代理人沈昭、被告占国珠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何国栋诉称：2015年1月7日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期限为2016年1月7日起至2017年1月6日止，合同约定月租金为3,500元，支付方式为付3押1，未经原告同意不得转租、群租。被告承租系争房屋后，屡次将将厨房、阳台等非居住空间转租给他人居住，原告劝阻未果。故原告认为，被告的上述行为违反合同的约定，请求法院判令：1、解除原告与被告于2015年8月14日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告将系争房屋返还给原告；3、被告将系争房屋内的家具和电器设备(包括：席梦思床1张、写字台1张、衣柜2个、电视机柜1只、日立空调1台、三洋空调1台、洗衣机1台、棕绑床1张、大衣柜1个、小橱柜1个、电脑桌1张、圆桌1张、冰箱1台、电热水器1台、方凳4只、折凳1只、靠背椅1张、顶橱1个、油烟脱排机1台、煤气灶1台、煤气卡1张、进户门钥匙2把、大房间钥匙1把、小房间钥匙1把、客厅间钥匙1把、10号楼门禁卡2张)返还原告；4、原告不予返还被告已经支付的保证金3,500元；5、被告按照每月3,500元的标准支付原告自2016年7月1日起至实际搬离系争房屋之日止的租金。被告占国珠辩称：不同意原告的诉请。两年前原告就知道被告是转租，原告在2015年8月又与被告重新签订了合同。故原告是同意被告转租的。经审理查明：原告及其委托代理人沈昭、案外人何思悦为系争房屋的产权人。2015年8月14日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限为1年，自2016年1月7日起至2017年1月6日止，月租金为3,500元，支付方式为付三押一，提前7天支付，保证金为3,700元(含200元水电费保证金)。合同第6-3条约定，被告在租赁期限内，未经原告的书面同意不得将承租的房屋部分或者全部转租给予第三方或者与第三方互换房屋使用。合同第6-9条约定，被告于签订本合同后，未经原告同意，擅自提前解除本合同，或其他严重违约，致使本合同无法继续履行，被告无权请求返还保证金，若给原告造成损失的，被告应负责赔偿。2015年4月20日，贝尚湾居委会出具《九亭镇居住小区“群租”房调查登记表》，载明系争房屋为群租，居住人数为8人。2015年5月20日，上海市松江区住房保障和房屋管理局向争房屋业主即原告及其委托代理人沈昭、案外人何思悦发出《责令限期整改通知书》一份，载明系争房屋在居住房屋租赁中，有下列行为违反了相关规定：“将原始设计为居住空间的房屋分隔搭建后出租，或按照床位出租；将原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等其他空间，出租工人员居住”。2016年4月26日，上海市松江区住房保障和房屋管理局向系争房屋业主即原告及其委托代理人沈昭、案外人何思悦发出《责令限期整改通知书》一份，载明系争房屋在居住房屋租赁中，有下列行为违反了相关规定：“将原始设计为居住空间的房屋分隔搭建后出租，或按照床位出租；将原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等其他空间，出租工人员居住”。庭审中，原、被告双方一致确认，被告已向原告支付了保证金(押金)3,500元及截至2016年6月30日的租金，原告交付的系争房屋时已经将诉请3中所述家具及家电交付被告。以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、《责令限期整改通知书》两份、《清单》及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告未经原告同意擅自将系争房屋转租给案外人，已经构成根本违约，故原告要求解除双方签订的《租赁合同》，于法有据，本院予以支持。关于合同的解除日期，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，鉴于诉讼前，原告未向被告发出过书面解除通知，故本案应以诉状副本送达之日为合同解除日(即2016年5月10日)。解除合同后，被告继续使用系争房屋已无事实和法律的依据，故原告要求被告返还系争房屋，于法不悖，本院予以准许，且被告需支付占有使用期间的房屋占有使用费。根据查明事实，合同中约定的不予返还保证金，实系在承租人擅自提前解除本合同，或其他严重违约情况下之违约金条款，该违约金约定未违反强制性法律规定，故作为双方真实意思表示的该约定依法具有法律效力，现因被告根本性违约导致合同解除，原告据此要求不予返还被告保证金，符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、原告何国栋与被告占国珠于2015年8月14日就坐落于上海市松江区涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年5月10日解除；二、被告占国珠于本判决生效之日起十五日内将坐落于上海市松江区涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告何国栋；三、被告占国珠于本判决生效之日起十五日内将坐落于上海市松江区涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋内的家具和电器设备(包括：席梦思床1张、写字台1张、衣柜2个、电视机柜1只、日立空调1台、三洋空调1台、洗衣机1台、棕绑床1张、大衣柜1个、小橱柜1个、电脑桌1张、圆桌1张、冰箱1台、电热水器1台、方凳4只、折凳1只、靠背椅1张、顶橱1个、油烟脱排机1台、煤气灶1台、煤气卡1张、进户门钥匙2把、大房间钥匙1把、小房间钥匙1把、客厅间钥匙1把、10号楼门禁卡2张)返还原告何国栋；四、被告占国珠已支付原告何国栋的3,500元保证金归原告何国栋所有；五、被告占国珠按照每月3,500元的标准支付原告何国栋房屋占有使用费(自2016年7月1日起算至实际搬离之日止)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告占国珠负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱金彪二〇一六年六月三十日书记员 黄 燕附：相关法律条文附:相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。…… 来自：