（2016）皖0521民初544号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2017-01-03
案件名称
原告徐全兵与被告任孚靖、费爱英房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
当涂县人民法院
所属地区
当涂县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐全兵,任孚靖,费爱英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百四十四条
全文
安徽省当涂县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0521民初544号原告：徐全兵，男，1969年7月18日出生，汉族，住安徽省当涂县。委托代理人：徐爱华（徐全兵姐姐），1964年9月24日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。委托代理人：邢来金，安徽江南律师事务所律师。被告：任孚靖，男，1967年2月12日出生，汉族，住安徽省当涂县。委托代理人：任元良（任孚靖父亲），1942年9月22日出生，汉族，住安徽省当涂县太白镇振兴村双桂组，户籍地安徽省当涂县。被告：费爱英，女，1968年3月15日出生，汉族，住安徽省当涂县。原告徐全兵与被告任孚靖、费爱英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员芮习凤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐全兵及委托代理人邢来金、徐爱华，被告任孚靖及委托代理人任元良到庭参加诉讼。被告费爱英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐全兵诉称：2009年12月6日，其与被告签订房屋买卖协议，约定被告将安置的门面房出售给其，总价款46.6万元，先付40万元，余款6.6万元在办好产权登记手续后再支付，违约金40万元。次日，其按协议支付购房款40万元，被告却一直未交付房屋；2014年1月21日，任孚靖提出要其再出资购房款70万元以领取房屋，其不同意，双方协商解除购房协议，返还购房款40万元并以利率三分计付利息，后经协商确定利息为58万元，当日，任孚靖出具退房协议，承诺退还本金40万元，另付58万元利息，于春节前给付10万元、3月底给付80万元、5月底给付8万元；之后，被告仅支付15万元，2014年4月26日被告又出具借款83万元的借条一张，承诺五六两月归还，逾期按月利率1.5%计息；2014年5月21日，任孚靖又就欠款83万元出具还款计划，因该还款计划由其保存，被告不放心，双方于2014年5月22日就还款计划签订协议，确定截止2014年5月22日被告仍欠其83万元，承诺于6月8日归还10万元、6月底归还13万元、7月底归还20万元、8月-12月每月归还8万元，未按约定还款，按月利率1.5%支付逾期付款利息，然被告仅陆续支付20.85万元。其认为，被告要求其再支付70万元购房款，属有意毁约，应承担违约责任，赔偿其损失，所以被告在2014年1月22日书写的退房协议为新要约，其对新要约予以接受并认可，双方成立了新合同，之后双方所签订的协议、借条均是对新合同的补充细化，2014年5月22日的协议更是对新合同履行情况的确认，故应尊重当事人意思自治原则，由被告给付其98万元，扣除被告已给付的款项，现诉请判令被告立即归还其689598元，并按月利率1.5%支付自2014年5月22日至实际给付之日的利息，被告承担本案诉讼费。庭审中，徐全兵变更诉讼请求为被告给付其本金621500元、利息177177元（以本金621500元、月利率1.5%计算自2014年5月22日至2016年2月3日），并按照本金621500元以月利率1.5%支付自2016年2月4日至生效判决确定的给付之日的利息。徐全兵为支持其诉请提交如下证据：原告的身份证复印件一份，2009年12月6日房屋协议一份、2009年12月7日收条一份、2014年1月21日协议一份、2014年4月26日借条一份、2014年5月21日还款计划一份、2014年5月22日协议一份、自制被告还款明细一份。被告任孚靖辩称：一、其与徐全兵系好友，彼此熟悉，签订购房协议时徐全兵明知其所使用的房屋产权人是农商行，知道该房屋面临拆迁，开发商、住建委、农商行与自己协议拆迁后安置给其两套门面房，徐全兵即与其共同投资购买该房屋。二、2013年8月28日，住建委、开发商、农商行与其达成协议，安置一套上下两层的门面房及住房一套，其要求徐全兵再出资70万元，门面房归徐全兵所有，徐全兵没有出资；其为兑现承诺，一直找住建委；2015年9月29日，经开发商主要领导同意，其汇付70万元购房款给开发商，后开发商反悔并退还了该70万元，因此其没有违约也没有获利，故不存在违约赔偿；其一直在归还徐全兵钱款，直至目前已归还35.58万元，尚欠41500元，愿以其在华润雪花公司的空酒瓶款9万元予以偿还。三、双方约定购房款为46.6万元，其收到购房款40万元，却要其支付58万元利息，既不合理也有违公平，且2014年1月21日至2014年5月22日的协议、借条均无费爱英、任晴签字，徐全兵所主张的利息总计757177元，显属高利贷。综上，双方系共同投资，应共摊利益与风险，可按银行存款利率计付利息，根据共担风险的原则，利息也应由双方均担。任孚靖就其抗辩提交如下证据：2014年4月4日徐全兵出具的收据复印件一份、2013年8月28日当涂县住建委与其签订的安置协议、补充协议、收款收据两张、发票一张。被告费爱英未作答辩亦未提交证据。经审理查明：任孚靖与费爱英系夫妻关系。2009年12月6日，徐全兵（乙方）与任孚靖、费爱英（甲方）签订房屋买卖协议，约定：甲方将当涂县提署中路行春路至振兴路口段门面房一间（约100平方米）出售给徐全兵，总价款46.6万元，先付40万元，余款6.6万元待办理好过户手续后付清，甲方必须在开发公司交此房的当日将房屋交给乙方使用，此房因拆迁暂不能过户约定违约金为40万元，双方如有一方违约，违约方将双倍赔偿给对方。次日，徐全兵按约支付购房款40万元。2014年1月21日，徐全兵与任孚靖协议解除房屋买卖协议，任孚靖书面承诺还本40万元，另付58万元利息款，春节前付10万元、三月底付80万元。2014年4月26日，任孚靖出具借条一张交徐全兵，言明借到徐全兵83万元，五六两月归还，逾期按1.5%计息；2014年5月21日，任孚靖又书写还款计划予徐全兵，言明欠款83万元于2014年6月8日还10万元、6月底还13万元、7月底还20万元，8月-12月每月还8万元；2014年5月22日，徐全兵、任孚靖又就5月21日还款计划在任孚靖家中签订书面协议，签订该协议时费爱英也在家中。任孚靖、费爱英自2014年起陆续给付徐全兵35.85万元。另查明，徐全兵与任孚靖、费爱英在签订房屋买卖协议时均认为任孚靖、费爱英所使用的坐落在当涂县姑孰镇提署中路的房屋将面临拆迁，双方所约定的买卖标的物为拆迁安置后的门面房，此时任孚靖、费爱英并未取得待拆迁房屋的所有权或处分权，该房屋于2010年1月被实施拆迁，之后，任孚靖、费爱英也一直未取得拆迁安置门面房的所有权或处分权。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。任孚靖、费爱英出卖的标的物系现有房屋拆迁后的安置房屋，而任孚靖、费爱英对现有房屋既无所有权也无处分权，直至本次诉讼前任孚靖、费爱英仍未取得双方合同约定的安置门面房的所有权或处分权，因此，双方所签订的房屋买卖合同自始无法得到履行，徐全兵签订合同的目的无法实现，任孚靖、费爱英有违诚实信用，应当承担违约责任，徐全兵可向任孚靖、费爱英主张返还购房款、赔偿损失。2014年1月21日，双方约定解除购房协议，徐全兵承诺返还购房款40万元，另付利息58万元，此为双方对解除合同后的债权债务关系所达成的和解协议，约定以民间借贷方式处理合同解除后的债权债务关系，该协议对双方当事人具有合同约束力，但双方所约定的利息58万元过高，本院根据民间借贷最高年利率不超过24%的规定调整利息为39.6万元（以年利率24%、本金40万元计算自2009年12月6日至2014年1月21日），因此，徐全兵、费爱英需给付徐全兵本息共计79.6万元；徐全兵以98万元为本金主张利息违反了民间借贷年利率不得超过24%的规定，本院对此不予支持，扣除任孚靖、费爱英已支付的35.85万元，尚应给付43.75万元。任孚靖、费爱英抗辩徐全兵在签订房屋买卖合同时明知其不享有出售房屋的所有权，并抗辩双方之间是合伙投资关系，任孚靖、费爱英针对其抗辩未提交证据予以证明，而双方所签订的房屋买卖协议中关于徐全兵支付购房款及任孚靖、费爱英交付房屋的约定，显然属于买卖合同关系，而非共同投资、共担风险的合伙关系，故对任孚靖、费爱英的上述抗辩不予采信；任孚靖又抗辩其于2014年1月21日至2014年5月22日出具的所有协议及借条未有费爱英签字，一是任孚靖与费爱英系夫妻关系，任孚靖、费爱英共同与徐全兵签订房屋买卖协议是他们的共同意思表示，费爱英对合同不能履行的后果也是明知，二是2014年1月21日之后的协议、借条均是确定2014年1月21日协议的履行问题，双方的最后一份协议2014年5月22日协议签订于任孚靖、费爱英家中，签订该协议时费爱英也在家中，因此，徐全兵有理由相信费爱英知晓上述协议内容，并相信是费爱英授意任孚靖单独与其签订上述协议，任孚靖出具上述协议、借条的行为效力及于费爱英，费爱英应与任孚靖承担共同的还款义务，故任孚靖的该抗辩不能成立。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告任孚靖、费爱英于本判决生效之日起十日内给付原告437500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5893元，原告徐全兵负担2665元，被告任孚靖、费爱英负担3228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 芮习凤二〇一六年六月三十日书记员 陈春芬 来自