（2016）京02民终5465号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-08-11
案件名称
王瑞华上诉北京市东旭佳业物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王瑞华,北京市东旭佳业物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终5465号上诉人（原审被告）王瑞华，女，1963年7月23日出生。被上诉人（原审原告）北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东直门内大街10号楼4层。法定代表人王文，董事长。委托代理人赵尚国，男，1983年5月18日出生。上诉人王瑞华因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初4377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年3月，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司起诉至原审法院称：王瑞华是我公司管理的北京市东城区×××8号楼10单元602号房屋的产权人。双方于2003年9月30日签订《海运仓小区前期物业管理服务协议》及《北京市海运仓小区物业管理公约》。协议约定，王瑞华有按时交纳物业管理服务相关费用的义务。但王瑞华自2004年10月1日至今未按照约定向我公司交纳物业服务费（具体包括物业费、电梯费、安全防范设施设备日常运行维护费、消防设施设备日常运行维护费、代收垃圾清运费、代收垃圾处理费、代收避雷装置检测费等）。王瑞华的行为严重违反了双方之间的约定，属于违约行为。故我公司诉至法院，请求判令王瑞华交纳2004年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务费等7024.97元并支付违约金702元；由王瑞华承担本案诉讼费。王瑞华辩称：我入住时，因房屋暖气不热，当时北京市东旭佳业物业管理有限责任公司与开发商承诺被告所交供暖费的40%冲抵物业服务费，因此我一直在交纳供暖费。我房屋漏水，开发商答复我房屋漏水问题由北京市东旭佳业物业管理有限责任公司进行维修。此后，我一直找北京市东旭佳业物业管理有限责任公司要求维修，但是北京市东旭佳业物业管理有限责任公司至今未维修。我要求北京市东旭佳业物业管理有限责任公司提供避雷针检验合格证。北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的起诉，已经超过法律规定的两年诉讼时效期间。北京市东旭佳业物业管理有限责任公司未尽到物业服务的义务。综上，我不同意北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的诉讼请求。原审法院认为：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司与王瑞华所签《海运仓小区物业管理公约》、《海运仓小区前期物业管理服务协议》系各方真实的意思表示，合同合法有效。现北京市东旭佳业物业管理有限责任公司依约履行了物业管理责任，王瑞华在接受有关服务后，应当按照约定如期交纳相关费用，且在国家对有关费用进行调整后，按照新的标准执行，否则应承担违约责任。故北京市东旭佳业物业管理有限责任公司要求王瑞华支付物业服务费等费用的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。关于王瑞华所持北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因北京市东旭佳业物业管理有限责任公司曾多次向包括王瑞华在内的小区业主主张过物业服务费，已构成了诉讼时效中断。因此，王瑞华所持抗辩意见不能成立，法院不予采纳。关于王瑞华辩称北京市东旭佳业物业管理有限责任公司承诺供暖费冲抵物业服务费一节，因王瑞华未提交翔实有效的证据加以证明，故对于王瑞华的该项抗辩意见，法院不予采纳。王瑞华所持其他抗辩意见，不能成为拒绝交纳物业服务费的理由，法院亦不予采纳。因北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的物业服务确存在业主不满意之处，对于本案纠纷的发生亦存在一定责任，故北京市东旭佳业物业管理有限责任公司要求王瑞华支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2016年3月判决：一、王瑞华于判决生效后十日内向北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付二〇〇四年十月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业服务费等共计人民币七千零二十四元九角七分；二、驳回北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王瑞华不服，以北京市东旭佳业物业管理有限责任公司未提供约定的物业服务及北京市东旭佳业物业管理有限责任公司承诺供暖费冲抵物业服务费为由提出上诉，要求本院依法改判驳回北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的诉讼请求。北京市东旭佳业物业管理有限责任公司同意原判。本院经审理查明：王瑞华为北京市东城区×××8号楼10单元602号房屋的产权人，该房屋建筑面积77.96平方米。2003年9月30日，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司作为甲方与王瑞华作为乙方签订《海运仓小区前期物业管理服务协议》，协议约定，甲方为乙方的上述房屋提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方应按协议向原告交纳相关物业费。交费时间为第一次交费日期当日为本年度应当交费时间，向后15日内。住宅按建筑面积每月每平方米0.5元。物业管理服务费用标准按本市届时政策调整。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。楼道灯等公共部位的电费，由业主分摊。乙方违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。同日，原告、被告及北京市东城区住宅发展中心签订《北京市海运仓小区物业管理公约》约定，物业管理服务费用按照京价（房）字[2000]第163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》文件执行，住宅物业管理服务费0.5元/月/建筑平方米。上述费用所含物业管理服务项目包括小区公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部分和设施设备的小修、小区的日常管理。配有电梯、水泵的高层住宅，其运行维护费由产权人按建筑面积分摊，具体费用按照京价（房）字[2000]第163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》文件第七条按年交纳。按年度交纳的费用，由业主入住时交清当年费用，第二年费用应在当年12月20日前交纳。生活垃圾清运费30元/户·年。每年6月30日前将当年生活垃圾清运的费用交清。上述收费标准依本市新的规定进行调整。王瑞华在上述公约尾页的《承诺书》上签署了姓名，该《承诺书》载明，“为维护本小区的管理，本人已详细阅读过经北京市居住小区管理办公室核准的《北京市海运仓小区物业管理公约》，核准号为1080号，同意遵守本公约内一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任”。上述合同签订后，王瑞华入住北京市东城区×××8号楼10单元602号房屋。现王瑞华未交纳2004年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务费等费用。庭审中，关于王瑞华所称北京市东旭佳业物业管理有限责任公司承诺用其所交供暖费的40%冲抵物业费的问题，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司称其未做过相关承诺。王瑞华对此亦未提供证据。关于王瑞华所持北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司称其每年均向王瑞华及小区业主催收物业服务费，且认为其服务属于分期服务不应适用诉讼时效的规定。北京市东旭佳业物业管理有限责任公司同时提供了2005年至2014年在公共区域张贴向业主催缴物业服务费的《通知》照片10张，以证明北京市东旭佳业物业管理有限责任公司催收的事实存在。王瑞华对王瑞华提供的上述证据均不认可，称从未见过上述《通知》，也不清楚《通知》张贴在什么地方。关于物业服务费数额的问题，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司称物业费采取分段计算的方式，2004年7月1日至2005年12月31日依据“京价（房）字[2000]163号”文件收取。2006年1月1日之后的物业费依据北京市发展和改革委员会发布的“京发改[2005]2662号”文件收取，该文件还规定了一些增收项目的费用标准，现王瑞华应按文件规定向北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付。关于支付逾期交纳物业费的违约金的问题，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司称因双方约定违约金计算比例过高，故北京市东旭佳业物业管理有限责任公司自愿按照王瑞华欠费总额百分之十的比例收取违约金。王瑞华认为其不存在违约行为，不应支付违约金。上述事实，有双方当事人陈述，《海运仓小区前期物业管理服务协议》，《北京市海运仓小区物业管理公约》，《入住通知单》，房屋档案等证据在案佐证。本院认为：根据已查明的事实，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司与王瑞华签订的涉诉协议不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王瑞华未向北京市东旭佳业物业管理有限责任公司交纳2004年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司要求王瑞华给付所欠物业服务费的诉讼请求，理由正当，应予支持。王瑞华对其所提北京市东旭佳业物业管理有限责任公司未提供约定的物业服务及北京市东旭佳业物业管理有限责任公司承诺供暖费冲抵物业服务费的上诉意见，均未提交充分有效的证据予以证实，且原审法院考虑到小区物业管理服务存在业主不满意之处，对北京市东旭佳业物业管理有限责任公司要求王瑞华支付违约金的诉讼请求未予支持。故综上所述，王瑞华上诉不同意支付物业费的请求缺乏充足事实及法律依据，本院不予支持。需要指出的是，物业公司应根据业主反映的问题有针对性地改进工作，业主的权益受到侵害应通过合法渠道进行解决，如果业主以拒缴物业费的形式对抗物业公司，势必影响全体业主的共同利益和小区的正常运转，因此，双方应加强沟通和谅解，共同营造和谐稳定的社区氛围。综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由王瑞华负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费50元，由王瑞华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 王军华代理审判员 胡珊珊二〇一六年六月三十日书 记 员 张 雯 来自