（2016）京03民终7832号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-07-12

案件名称

杨本英等与郑金河等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨本英,张立娟,张立松,郑金河,翟俊秋

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终7832号上诉人（原审被告）杨本英，女，1952年8月17日出生。上诉人（原审被告）张立娟，女，1974年12月7日出生。上诉人（原审被告）张立松，男，1977年11月24日出生。三上诉人共同委托代理人盛国强，北京市正海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑金河，男，1972年2月21日出生。被上诉人（原审原告）翟俊秋，女，1975年2月12日出生。上诉人杨本英、张立娟、张立松因与被上诉人郑金河、翟俊秋房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初10338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。张立松及杨本英、张立娟、张立松之委托代理人盛国强，郑金河、翟俊秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年3月，郑金河、翟俊秋诉至原审法院称：郑金河、翟俊秋系夫妻关系，杨本英系张×（已故）妻子，张立松、张立娟系张×之子女。1995年11月27日，张×将位于北京市通州区××村四至为：东至黎×西侧、西至小卖部、南至道、北至道院落内的北房六间、西厢房三间及附属设施等以1.7万元的价格卖与郑金河、翟俊秋，双方签订了《买卖房屋契约》。契约签订后，郑金河、翟俊秋依约交付房款，杨本英、张立娟、张立松也将房屋及院落交付给郑金河、翟俊秋。现为维护郑金河、翟俊秋的合法权益，故要求法院判决郑金河和张×于1995年11月27日签订的《买卖房屋契约》有效，诉讼费由杨本英、张立娟、张立松承担。杨本英、张立娟、张立松共同辩称：一、翟俊秋不是本案适格原告，应驳回其起诉。本案为房屋买卖合同纠纷，诉争房屋买卖合同的双方系张×与郑金河，翟俊秋不是合同主体。根据合同相对性原则，翟俊秋对诉争的房屋买卖合同不享有任何权利。所以，翟俊秋不是本案适格原告，应驳回其起诉。二、本案诉争的房屋买卖合同系属无效，应驳回郑金河、翟俊秋的诉请。诉争合同有违房地一体原则，系属无效。房屋买卖合同明确约定出售的仅仅是房屋，不包括宅基地，根据房地一体的原则，该约定系属无效。即便抛开房地一体原则之前提，诉争合同亦属无效，具体如下：张×系无权处分，诉争合同无效。首先，诉争合同签订时，张×本人并非××村集体经济组织成员，且为非农业户口，故其不具备取得宅基地的资格。并且，诉争房屋所在的宅基地证载权利人为杨本英，故诉争房屋所在的宅基地之使用权人为杨本英个人，不包括张×。因买卖地上房屋的行为涉及杨本英本人的宅基地使用权，故张×无权对此做出处分。其次，杨本英为诉争房屋的共有权人，杨本英一直不知道买卖诉争房屋之事，因为张×告知其系出租给郑金河。所以，即便仅仅针对诉争房屋，张×的行为亦属于无权处分。合同签订时，郑金河不具备××村集体经济组织成员资格，诉争合同无效。合同签订时，郑金河户口不在××村，不是××村村民，其不具备××村集体经济组织成员的资格，其无权购买诉争房屋，故诉争合同系属无效。综上所述，诉争合同系属无效，恳请法庭驳回郑金河、翟俊秋的诉讼请求。原审法院经审理查明：郑金河与翟俊秋系夫妻关系，二人于1995年11月14日登记结婚，现均系北京市通州区××村农民。杨本英与张×系夫妻关系，二人生育两个子女即张立娟、张立松，张×于2009年去世。杨本英与张×在北京市通州区××村原有房屋及院落一处。1995年11月27日，张×与郑金河签订《买卖房屋契约》，约定：兹有张×愿将自有院落一处卖予郑金河，经中间人王×介绍，双方协商作价人民币1.7万元整，院落四至：东至黎×西侧、西至小卖部、南至道、北至道。另外门前道南配电室东侧猪圈一处归买主使用，门前杨树归买主所有，房内现有安装好的设施（及电度表）卖主不得拆除，土地归国家所有，买卖双方只有使用权无买卖权。自契约生效日起，在五年内如遇集体或国家需要卖房人必须拆除本所房屋时，卖房人应如数将所卖房屋的原价钱一次退清。买房人同时付给卖房人每年200元的补偿费，如五年以后，出现任何情况，卖房人将不负任何责任。均由买房人自负。经双方协商房款自1995年12月31日前一次付清，不得拖欠，买房人另给卖房人出具欠条，此契约一式二份，买卖双方各执一份。契约签订后，郑金河按时将购房款支付给张×，张×亦将房屋及院落交付给郑金河，郑金河一直居住至今。庭审中，杨本英、张立娟、张立松均表示不知道房屋已经卖给郑金河，张×当时告知他们房子是出租给郑金河，杨本英、张立娟、张立松认可确实收到郑金河支付的1.7万元，但他们以为这笔钱是房屋租金。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人不得擅自变更和解除。郑金河与张×签订《买卖房屋契约》，系双方真实意思表示，协议已由双方履行完毕，卖房二十余年，双方并未因房产发生纠纷或提起诉讼，且卖房时，张×与杨本英、张立娟、张立松共同生活，郑金河作为善意第三人有理由相信张×有代理权，因此张×与郑金河签订协议书的行为应构成表见代理。郑金河为××村农业户口而具备农村房屋所有权人主体资格，故郑金河、翟俊秋主张确认买卖房屋契约有效的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。据此，2016年5月原审法院判决：确认郑金河与张×于一九九五年十一月二十七日签订的买卖房屋契约有效。判决后，杨本英、张立娟、张立松不服，上诉至本院。主要上诉理由为：原审判决认定事实不清，适用法律错误。翟俊秋不是本案适格原告，翟俊秋不是合同主体，根据合同相对性原则，翟俊秋对诉争合同不享有任何权利，不是本案适格原告。原审判决认定张×与郑金河签订协议书的行为构成表见代理，无事实依据，且属于适用法律错误。诉争协议违背房地一体原则，原审判决对此未予查明。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回翟俊秋、郑金河的原审诉讼请求。翟俊秋、郑金河同意原审判决，请求二审法院予以维持。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。以上事实，有买卖房屋契约、结婚证、户口本、村委会证明及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，翟俊秋虽非1995年11月27日《买卖房屋契约》的合同主体，但翟俊秋与郑金河系夫妻关系，其对涉案《买卖房屋契约》是否有效，享有诉的利益，故杨本英、张立娟、张立松上诉主张翟俊秋不应作为本案原审原告，本院不予采信。张×与杨本英、张立娟、张立松系共同生活的家庭成员，其与郑金河签订合同，并收取郑金河1.7万元款项，以及在此后长达二十年的合同履行过程中，杨本英、张立娟、张立松均称不知晓涉案房屋已出卖的事实明显有悖常理。张×与郑金河签订的《买卖房屋契约》系双方真实意思表示，且郑金河系通州区××村村民，故本案《买卖房屋契约》并不存在杨本英、张立娟、张立松主张无效之情形。综上，杨本英、张立娟、张立松的上诉请求并无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费113元，由杨本英、张立娟、张立松负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费226元，由杨本英、张立娟、张立松负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　胡新华审判员　　孙　妍审判员　　沈　放二〇一六年六月三十日书记员　　王　雨来源：百度“”