（2016）京02民终5717号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-07-26
案件名称
赵迪等上诉北京金第万科房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷一案
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱恺,赵迪,北京金第万科房地产开发有限公司,北京住总第三开发建设有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终5717号上诉人（原审原告）朱恺，男，1986年1月31日出生。上诉人（原审原告）赵迪，女，1986年9月24日出生。二上诉人共同委托代理人吴明臣，北京嘉纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京金第万科房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区小红门路136号511室。法定代表人胡广元，董事长。委托代理人王彬，北京天用律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京住总第三开发建设有限公司，住所地北京市海淀区阜成路5号。法定代表人赵秋萍，董事长。委托代理人刘颖博，男，1979年6月24日出生。上诉人赵迪、朱恺因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第13595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。2015年9月，赵迪、朱恺诉至原审法院称：2013年4月26日，赵迪、朱恺与北京金第万科房地产开发有限公司（以下简称万科公司）、北京住总第三开发建设有限公司（以下简称住总公司）签订《幸福家居解决方案协议书》约定：万科公司与住总公司为赵迪、朱恺购买的北京市大兴区2号楼1单元1103室房屋进行装修，装修款合计39万元，其中装修范围包括主体部分、公共部门、居室部分以及配套基础设施。2013年5月21日，赵迪、朱恺与万科公司签订《北京市商品房预售合同》，约定赵迪、朱恺购买北京市大兴区2号楼1单元1103室房屋一套。合同签订后，赵迪、朱恺依约交付了购房款及装修款，现万科公司已交付了房屋。赵迪、朱恺认为，《幸福家居解决方案协议书》的装修范围中的主体部分、公共部门以及配套基础设施，应属于万科公司交付房屋必须具备的基本条件，赵迪、朱恺已经交纳了购房款，其对应的费用应当含在购房款中，万科公司与住总公司不应当就上述部分的建设和装修变相收取装修款，另外，万科公司与住总公司交付的装修房屋，其装修价值远远低于装修款，根本达不到相对应的装修标准。赵迪、朱恺起诉要求万科公司与住总公司退还装修款20万元并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2013年5月21日至实际支付之日的利息损失；诉讼费用由万科公司与住总公司承担。万科公司、住总公司均辩称：不同意赵迪、朱恺的诉讼请求。本案法律关系应当是预售房买卖合同关系，因为本协议为预售合同的组成部分；双方签订的幸福家居解决方案协议书真实有效，约定了权利义务及价款，双方应当按照协议履行，不存在退还装修款的问题。装修协议中用黑体标明了价款偏高的情况，赵迪、朱恺对此属于知悉范畴，赵迪、朱恺予以认可。原审法院经审理查明：2013年4月26日，赵迪、朱恺（甲方，业主）、住总公司（乙方，装修单位）、万科公司（丙方）签订幸福家居解决方案协议书载有：鉴于甲、丙双方已就甲方购买2号楼1单元1103号的商品房事宜达成一致意见，三方就房屋“幸福家居解决方案”事宜达成一致意见，乙方同意承接实施本次“幸福家居解决方案”，为保证方案的质量、效果，并维护小区建筑风格的一致性，甲乙双方同意乙方在丙方的组织、管理、监督、支持下完成“幸福家居解决方案”；一居室户型，需支付“幸福家居解决方案”20万元；二居室户型，需支付“幸福家居解决方案”42万元；三居室户型，需支付“幸福家居解决方案”53万元；以上所称“幸福家居解决方案”所需各项费用，包括但不限于乙方、丙方为实施本协议所需的材料费、机械费、人工费、管理费、设计费、税金、安全文明施工费、品牌经营费、技术措施费、部分运输安装费、成品保护费等全部费用，三方同意前述费用一次性包干，各方不再结算余额。甲方实体勘查了该项目已实施完成的“幸福家居解决方案”样板，甲方对样板进行了充分了解，甲方已对“幸福家居解决方案”样板与本协议约定的总费用进行了充分考量，确知较通常市场价格偏高，但鉴于丙方的品牌价值、技术、设计、服务理念等因素，甲方认为公平合理，三方一致同意，“幸福家居解决方案”最终交付以本协议附件一约定为准，示意样板不作为交付依据；甲乙双方同意丙方负责对该款项进行监管，确保本协议第一条约定方案的实施。甲方应于2013年5月26日前支付款项，丙方于收款时向甲方出具收据，待“幸福家居解决方案”完成后，由乙方或者丙方向甲方出具正式发票。交房标准部分有主体部分（主体结构：现浇钢筋混凝土剪力墙结构；保温体系：外墙外保温；外墙作法：饰面主要采用仿石涂料及仿砖涂料）；公共部分（单元入口大堂、地下车库入户门厅、首层电梯厅、标准层电梯厅、电梯及电梯轿厢；公共楼梯间）；居室部分；配套设施部分；本协议经甲、乙、丙三方签字或者盖章生效，除本协议另有约定外，甲、乙、丙三方任何一方均不得对本协议进行变更及撤销，甲、丙双方签订的《北京市商品房预售合同》或《幸福家居解决方案协议书》其中一者无效、被撤销、解除或终止的，另一者自动解除或者终止；本协议约定与其他书面文件约定存在冲突的以本协议约定为准，本协议未尽事宜，参照甲、乙双方签订的《北京市商品房预售合同》相关约定为准；三方并就其他事宜进行了约定。上述文字中的“确知较通常市场价格偏高，但鉴于丙方的品牌价值、技术、设计、服务理念等因素，甲方认为公平合理”一段使用黑体加粗。赵迪、朱恺出具书面声明，其上载明：经出卖人向买受人充分提示、解释及说明，买受人已详细阅读并充分理解《幸福家居解决方案》（简称《协议》）的条款及含义。买受人在此确认：买受人签署《协议》系本人真实意思表示，不存在重大误解，也不认为《协议》存在显失公平，买受人自愿选择幸福家居解决方案协议书并自愿签署《协议》。2013年5月21日，万科公司作为出卖人与赵迪、朱恺作为买受人签订北京市商品房预售合同，赵迪、朱恺购买坐落于大兴区c-11、c-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目2#住宅11层1单元-1103，购房款合计2119616元。2013年6月19日，万科公司向赵迪、朱恺出具交纳装修款发票（装修款为390000元）。就涉案装修事宜，住总公司系按照万科公司的要求进行装修；万科公司自述涉案“幸福家居解决方案”包含室内居室装修、同时含有房价款的大部分。原审中，赵迪、朱恺申请对房屋的装修价值进行鉴定，经原审合议庭合议，该鉴定不予准许，理由为缺乏鉴定的必要和意义。原审法院认为：三方当事人之间签订的“幸福家居解决方案”，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均依约享有权利并承担相应义务。通过审查“幸福家居解决方案”的内容，并结合交房标准看，“幸福家居解决方案”并不属于单纯的对赵迪、朱恺所购买商品房进行室内装修，还包含主体部分、公共部分、配套部分的装修，故“幸福家居解决方案”内容与商品房预售合同内容发生着内在紧密联系，“幸福家居解决方案”中的费用也不属于单纯赵迪、朱恺购买房屋室内装修价值，应客观理解为包含房屋自身价值；在各方均知悉权利义务内容的情况下，赵迪、朱恺再行以重复收取费用及价值偏高为由返还装修费并赔偿利息损失，没有事实和法律依据，应予驳回。据此，原审法院于2016年4月判决如下：驳回赵迪、朱恺的诉讼请求。判决后，赵迪、朱恺不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由为：1、本案案由应为装饰装修合同纠纷，原审法院认定为商品房预售合同纠纷有误；2、原判认定事实不清，赵迪、朱恺支付的款项系向住总公司支付的装修费用，而非向万科公司支付的房屋价款，原判认定“幸福家居解决方案中的费用不属于单纯赵迪、朱恺购买房屋室内装修价值，应客观理解为包含房屋自身价值”的理解错误；3、原判适用法律错误，本案房屋装修价值仅占赵迪、朱恺缴纳的装修款的很小一部分，万科公司与住总公司明显违约，《幸福家居解决方案协议书》第二条中黑体加粗的格式条款明显排除了赵迪、朱恺的主要权利，应属无效条款。万科公司、住总公司同意原判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实无异。上述事实，有双方当事人的陈述、合同、票据、声明等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵迪、朱恺与万科公司、住总公司签订的《幸福家居解决方案协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方发生法律拘束力。根据本案现有证据显示，双方于《幸福家居解决方案协议书》中已对各自合同对价进行具体的约定，而由此产生的权利义务关系双方均已知悉。现赵迪、朱恺要求退还款项的诉讼主张，其实质为更改双方已经达成的合同约定，在缺乏法定或约定事由的情况下，赵迪、朱恺的此诉讼主张明显依据不足，原审法院不予支持，处理正确，本院予以确认。关于赵迪、朱恺的上诉理由，本院分析如下：第一，关于原审确认的案由是否有误一节，本院注意到赵迪、朱恺于原审起诉时的主张的案由确为装饰装修合同纠纷，但须指出，《幸福家居解决方案协议书》系赵迪、朱恺在购买万科公司开发的预售商品房过程中签订，从双方签订合同的过程及《幸福家居解决方案协议书》载明的内容分析，该协议并非一般情况下业主单独与施工人就房屋专有部分装修达成的协议，而系在预售商品房尚未交付前、开发商与业主协商签订商品房预售合同的过程中，对包含商品房专有部分、主体部分、公共部分、配套部分装修标准的约定，与商品房预售合同存在着密不可分的联系，且该协议亦作为商品房预售合同的附件予以列明。在当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的情况下，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。据此，原审法院将本案案由确定为商品房预售合同纠纷，处理正确，本院予以确认。第二，关于原判认定“幸福家居解决方案中的费用不属于单纯赵迪、朱恺购买房屋室内装修价值，应客观理解为包含房屋自身价值”的理解是否正确一节，如前所述，该协议中涉及房屋专有部分外，另涉及房屋主体部分、公共部分、配套部分，原审法院据此认定该协议对价除内装修外，另包含房屋自身价值，具有客观事实依据，亦符合本案现有证据显示的协议签订过程与背景，本院对此予以确认。第三，关于《幸福家居解决方案协议书》第二条中黑体字加粗的内容是否属于格式条款而无效一节，本院认为，关于格式条款的定性以及效力认定问题，源于我国合同法第三十九条、四十条的规定。而结合到本案而言，赵迪、朱恺本身亦认可该条款内容已经进行了黑体字加粗，应认定万科公司、住总公司已经采取合理的方式提请其注意。同时，赵迪、朱恺亦出具书面声明，认可“经出卖人向买受人充分提示、解释及说明，买受人已详细阅读并充分理解幸福家居解决方案的条款及含义”。加之，从赵迪、朱恺所主张的条款内容来看，系双方对于合同对价构成内容的说明，并不直接免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利。据此，赵迪、朱恺关于上述内容系格式条款而无效的诉讼理由，依据不足，本院不予采信。另需说明的是，本案一审、二审期间，双方当事人对于本案合同性质问题一直存在较大争议，本院已作出上述分析，不再赘述，且即使按照赵迪、朱恺主张的装饰装修合同纠纷的角度进行法律适用，本案亦属固定总价结算工程价款的情形，根据相关司法解释规定，当事人约定按照固定总价结算工程款的，一方当事人亦不得违反合同约定的结算方式要求重新确定工程款。本院对此予以额外指出。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，赵迪、朱恺的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4300元，由赵迪、朱恺负担（已交纳）；二审案件受理费4300元，由赵迪、朱恺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刁久豹审判员 周梦峰审判员 李 淼二〇一六年六月三十日书记员 程 飞 关注微信公众号“”