（2015）穗增法民三初字第1208号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2018-07-21
案件名称
增城市新塘房管分局与增城市五金交电化工公司新塘分公司、增城市新金霖实业有限公司房屋租赁合同纠纷2015民三初1208一审民事判决书
法院
广州市增城区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
增城市新塘房管分局,增城市五金交电化工公司新塘分公司,增城市五金交电化工公司,增城市新金霖实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四十一条第一款，第八十四条第一款，第八十五条第一款，第八十七条，第一百一十一条，第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第1208号原告：增城市新塘房管分局，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：陈伟团。委托代理人：万军、郑嘉文，广东民诚众信律师事务所律师。被告：增城市五金交电化工公司新塘分公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：张玉峰。被告：增城市五金交电化工公司，住所地广东省广州市增城区荔城街湘江路135号二楼法定代表人：钟智敏。被告：增城市新金霖实业有限公司，住所地广州市增城区。法定代表人：邹叔均。上列三被告的共同委托代理人：吴凯亮、毛雁莹，广东兆鹏律师事务所律师、实习律师。原告增城市新塘房管分局诉被告增城市五金交电化工公司新塘分公司、增城市五金交电化工公司、增城市新金霖实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖雯丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告增城市新塘房管分局的委托代理人万军、郑嘉文，被告增城市五金交电化工公司新塘分公司、增城市五金交电化工公司、增城市新金霖实业有限公司的共同委托代理人吴凯亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告增城市新塘房管分局诉称：1991年7月，增城市新塘房管分局的前身“新塘房管所”与增城市五金交电化工公司新塘分公司的前身“增城县五金交电化工公司新塘分公司”签订4份《增城县非住宅房屋租赁合约》，将新塘镇东成路属于增城市新塘房管分局管理的公产房屋出租给增城市五金交电化工公司新塘分公司使用并依据文件规定确定了租金。此后，增城市五金交电化工公司新塘分公司对承租的公房进行了扩改建，上述承租房屋的门牌也变更为“东城路47号、47号之一”。1998年2月23日，双方签订《关于东成路47号房屋产权协议书》，明确了双方对东成路47号房屋的权属。增城市五金交电化工公司新塘分公司也一直持续租用（转租）上述公产房屋至今。根据资料显示，增城市五金交电化工公司新塘分公司自2002年4月开始拖欠东成路47号房屋的房租，期间，增城市新塘房管分局多次催收，增城市五金交电化工公司新塘分公司对拖欠房租事实均予确认，但却迟迟未能支付拖欠房租。增城市五金交电化工公司作为增城市五金交电化工公司新塘分公司的总公司，应对增城市五金交电化工公司新塘分公司的债务承担清偿责任。增城市新金霖实业有限公司因企业改制而接收了增城市五金交电化工公司新塘分公司位于新塘镇东成路47号、47号之一的房产，理应在接受财产范围内对增城市五金交电化工公司新塘分公司债务承担责任。为维护增城市新塘房管分局的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令，一、确认增城市新塘房管分局与增城市五金交电化工公司新塘分公司的租赁合同关系于2015年7月1日解除；二、增城市五金交电化工公司新塘分公司立即支付拖欠房租146833.20元(截至2015年6月30日)；三、增城市五金交电化工公司新塘分公司按照中国人民银行同期逾期贷款利率承担上述欠款自拖欠之日至付清之日止的利息；四、增城市五金交电化工公司对增城市五金交电化工公司新塘分公司的上述债务承担连带责任；五、增城市新金霖实业有限公司在其接收增城市五金交电化工公司新塘分公司的房屋范围内承担连带责任；六、本案诉讼费由增城市五金交电化工公司新塘分公司、增城市五金交电化工公司、增城市新金霖实业有限公司承担。被告增城市五金交电化工公司新塘分公司、增城市五金交电化工公司、增城市新金霖实业有限公司辩称：一、增城市新塘房管分局至今未证明涉案房屋是其房屋，并没有办理相关的房产证，因此增城市新塘房管分局并不具备涉案房产的物权，因而其主张没有法律依据。二、据了解涉案的房屋权属人为增城政府，增城市新塘房管分局只是履行代管的职责，增城市新塘房管分局未提供证据证明是否仍有代管的权利。三、增城市新塘房管分局请求的租金已经经过诉讼时效。增城市新塘房管分局主张增城市五金交电化工公司新塘分公司从2002年开始拖欠租金，但是增城市新塘房管分局一直没有向增城市五金交电化工公司新塘分公司主张过租金。且租金属于继续性租金债权，根据《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复（法函[2004]23号）》对分期履行的合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。四、增城市五金交电化工公司新塘分公司系独立法人，即使要承担责任，也应是其承担。经审理查明：1991年7月，增城县房地产管理局新塘房地产管理所（出租人、甲方）与广东省增城县五金交电化工公司新塘分公司（承租人、乙方）签订四份《增城县非住宅房屋租赁合约》，四份合约共同载明，甲方同意将东成路房屋的全间部位，租给乙方作为办公仓库使用；上址房屋按增府[1991]28号文标准计算月租金分别为994.04元、135.25元、142.82元、77.84元，乙方应按议定月租金额于每月15日前付给甲方；租赁期限均为从1991年4月1日至1994年3月31日止共计36个月；租期终止后，乙方如需继续租用，甲方在同等条件下应优先安排，但是双方应重新签订合约；乙方逾期交租，除补交租金外，还需向甲方缴交逾期每天按月租金百分之二的滞纳金等。2012年11月12日，赖晓光在增城市新塘房管分局出具的《通知存根》上签名，该通知载明“五金分公司：贵公司租用我分局东成路47号的房屋。累计欠租230030.4元。请贵公司接到本通知10天内，派人前来我分局协商欠租的还款计划。若逾期协商不成，我分局将通过法律途径追收欠租。特此通知”。2014年9月15日，赖晓光在增城市新塘房管分局出具的《通知》上签名，该通知载明“新塘五金分公司：兹因贵公司租用我新塘房管分局新塘镇东成路47号的房屋，到2014年9月止累计欠租138420元。请贵公司接通知后联系我分局，共同协商欠租的缴款计划。若逾期未能协商一致，我分局将通过法律途径追收所欠的租金。特此通知（附：欠费表一份）”。2015年7月9日，赖晓光在增城市新塘房管分局出具的《通知》上签名，该通知载明“新塘五金分公司：贵公司租用我新塘房管分局新塘镇东成路47号的房屋。到2015年6月止累计欠租146833.2元。请贵公司接通知后联系我分局，共同协商欠租的缴款计划。若逾期未能协商一致，我分局将通过法律途径追收所欠租金。特此通知（附：欠费表一份）”。2015年9月9日，原广州市增城区国土资源和房屋管理局出具一份《证明》，载明“广州市增城区新塘房管分局为我局下属公益一类事业单位。该局名称变更情况如下：1992年4月前名称为增城县房地产管理局新塘房地产管理所，1992年4月后名称变更为广东省增城县房地产管理局新塘分局（增城市房地产管理局新塘分局），之后，该局与国土局合并，名称变更为增城市国土资源和房屋管理局新塘房管分局，2012年11月后名称变更为增城市新塘房管分局，2015年6月增城市改区后增城市改区后名称变更为广州市增城区新塘房管分局，是属于同一单位。特此证明”。同日，原广州市增城区国土资源和房屋管理局出具一份《证明》，载明“兹有广州市增城区新塘镇和平路68号、东成路47号、建设路2号、爱国路5号（南胜路3号）、长堤路10号共5幢房屋属于国有公房，现归属广州市增城区新塘房管分局管理。特此证明”。另查明以下事实，一、增城市五金交电化工公司新塘分公司于1986年10月4日成立，商事主体类型为全民所有制，法定代表人为张某，股东为增城市五金交电化工公司；增城市五金交电化工公司于1972年8月1日成立，商事主体类型为全民所有制，法定代表人为钟智敏，股东为增城市商业企业集团有限公司；增城市新金霖实业有限公司于2002年6月10日成立，商事主体类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为邹叔均，股东之一为增城市金霖商业集团有限公司公司工会工作委员会。二、关于涉案房屋的权属情况，（一）2000年5月24日由原增城市人民政府填发的地址为增城市新塘镇东成路47号、47号之一的粤房地共证第××号房地产权共有（用）证显示，共有权人为增城市五金交电化工公司新塘分公司（占有房屋份额为1590.1平方米），土地来源为行政划拨，土地所涉的房屋权属来源为接管、改建；持房地产权证人为增城市房产管理局（占有房屋份额为405.5平方米、粤房地证字第1920786号）；该证已被收回存档。（二）2003年5月10日由原增城市人民政府填发的地址为增城市新塘镇东成路47号、47号之一的粤房地共证字第××号房地产权共有（用）证显示，共有权人为增城市新金霖实业有限公司，土地来源为行政划拨，土地所涉的房屋权属来源为接管、改建；占有房屋份额为按份额共有，建筑面积为1590.1平方米；持房地产权证人为增城市国土资源和房屋管理局（占有房屋份额为按份额共有，建筑面积为405.5平方米，房地产权证号10××56号）；该证附记载明“机制改革更正名称，原证号1920786、0241352”。三、（一）2002年6月23日，增城市商业企业集团公司出具一份增商改[2002]1号《关于增城市商业企业集团公司转制为增城市金霖商业集团有限公司的通知》，该通知载明，“……经工商行政管理机关登记注册，增城市商业企业集团公司转制为增城市金霖商业企业有限公司后，于2002年6月11日变更为增城市金霖商业集团有限公司，从即日起依法承继原增城市商业企业集团公司的企业法人财产权、民事权利与民事责任。增城市金霖商业集团有限公司下设增城市新金霖实业有限公司、增城食品有限公司……”。（二）2003年1月10日，原增城市公有资产管理委员会办公室向原增城市国土资源和房屋管理局出具一份证明，内容为“因增城市金霖商业集团有限公司上报产权单位用了简称，……有关原产权单位名称不规范，现更正如下：……二、原产权单位名称‘新塘五金交电化工公司’更正为‘增城市五金交电化工公司新塘分公司’，其房屋坐落地址‘新塘镇东成路47号’更正为‘增城市新塘镇东成路47号、47号之一’……”。（三）2003年5月10日，增城市新金霖实业有限公司填写一份《企业机制改革房地产名称变更》，内容为“房屋座落增城市新塘镇东成路47号、47号之一原产权单位增城市五金交电化工公司新塘分公司变更单位增城市新金霖实业有限公司……”。（四）2004年3月3日，增城市新金霖实业有限公司向原增城市国土资源和房屋管理局出具一份报告，内容为“我单位是一个已经进行了改制的企业……1、增城市新塘镇东成路47号、47号之一，粤房地共证字第××号……以上九宗变更的房产中、房地证中‘房屋所有权性质’一栏都填写了‘全民’，为此，现恳请贵局按我企业已改制的名称进行填写，即在‘房屋所有权性质’一栏中更正为‘有限公司’”。2015年7月16日，增城市新塘房管分局向本院提起诉讼。同日，本院立案受理本案。本案审理过程中，一、各方均确认以下事实，（一）四份《增城县非住宅房屋租赁合约》所对应的房屋已经被增城市五金交电化工公司新塘分公司改扩建为一套房屋，门牌号变更为东成路47号、47号之一，改扩建的部分即是原增城市五金交电化工公司新塘分公司享有的按份共有份额1590.1平方米；（二）在四份《增城县非住宅房屋租赁合约》约定的租赁房屋月总租金为934.8元；四份《增城县非住宅房屋租赁合约》约定的租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，增城市五金交电化工公司新塘分公司未向增城市新塘房管分局支付2002年4月起的租金。二、增城市新塘房管分局主张，（一）在涉案合同约定的租赁期间届满后，双方并未进行续约，但增城市五金交电化工公司新塘分公司一直使用涉案房屋，没有将增城市新塘房管分局享有按份共有份额的405.5平方米的房屋交还，故双方之间形成事实上的租赁合同关系；（二）增城市新塘房管分局未向增城市五金交电化工公司新塘分公司发出解除合同通知，但其主张双方的租赁合同关系于2015年7月1日解除；（三）增城市五金交电化工公司新塘分公司是增城市五金交电化工公司的下属分公司，而增城市五金交电化工公司是隶属增城市商业企业集团公司，而增城市商业企业集团公司经改制后，涉案房屋的共有权人从增城市五金交电化工公司新塘分公司变更为增城市商业企业集团公司的下设公司增城市新金霖实业有限公司，故增城市新塘房管分局主张要求增城市新金霖实业有限公司对增城市五金交电化工公司新塘分公司的涉案债务承担连带责任；（四）赖某乙光是增城市百货有限公司新塘分公司、增城市饮食服务公司新塘分公司的法定代表人，因上述两公司与增城市五金交电化工公司新塘分公司在当时均处于改制状态，都是增城市商业企业集团公司的下属公司，因增城市五金交电化工公司新塘分公司已经没有进行实际的经营，故相关的催租通知均是由赖某乙光签收。三、增城市五金交电化工公司新塘分公司主张，（一）在签订四份《增城县非住宅房屋租赁合约》后，增城市新塘房管分局将涉案房屋交付给增城市五金交电化工公司新塘分公司使用，但四份《增城县非住宅房屋租赁合约》的租赁期限届满后，增城市五金交电化工公司新塘分公司就没有使用涉案房屋，但没有具体的交接房屋的手续，其没有交纳2002年4月起的租金；（二）对于涉案房屋的按份共有人从增城市五金交电化工公司新塘分公司变更为增城市新金霖实业有限公司一事，其表示双方之间并无关联，只是办理了相关的变更权属登记；（三）其不确认赖某乙光在催租通知上的签名，认为赖某乙光的签名不能代表增城市五金交电化工公司新塘分公司的意思表示。本院认为：涉案房屋系国有公房，增城市新塘房管分局基于国家授权获得该房屋的管理权限。增城市新塘房管分局与增城市五金交电化工公司新塘分公司签署的四份《增城县非住宅房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。增城市五金交电化工公司新塘分公司未能提供证据其已经将承租涉案房屋属于增城市新塘房管分局按份共有的部分交还给增城市新塘房管分局，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本院认定增城市五金交电化工公司新塘分公司在涉案合同约定的租赁期限届满后仍继续使用涉案房屋，双方之间形成事实上的租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，现因增城市新塘房管分局未提供证据证明其通知增城市五金交电化工公司新塘分公司解除合同，故其主张双方租赁合同关系于2015年7月1日解除，缺乏依据，本院不予支持。关于增城市新塘房管分局的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。增城市新塘房管分局未能提供证据证明赖某乙光在催租通知上的签名是代表增城市五金交电化工公司新塘分公司履行职务行为，也未能举证证明其在本案起诉之前有向增城市五金交电化工公司新塘分公司提起诉讼或提出要求履行缴租的义务，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”的规定，增城市新塘房管分局于2015年7月16日诉至本院主张要求计至2015年6月30日止的租金，因此增城市新塘房管分局主张的2014年7月17日至2015年6月30日期间的租金10719.04元[934.8元/月×11个月+（934.8元/月÷30天×14天）]的诉讼请求，并未超过一年的诉讼时效，对此本院予以支持。增城市新塘房管分局主张的要求支付上述期间之前的租金的诉讼请求，因并未构成诉讼时效的中断，已经超过一年的诉讼时效，本院不予支持。至于租金的利息，应以租金10719.04元为本金，自本案立案之日即2015年7月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，增城市新塘房管分局主张的超出上述租金金额为本金计算的利息，以及要求支付本案立案之前起计的利息，于法无据，本院不予支持。对于增城市五金交电化工公司、增城市新金霖实业有限公司是否承担连带责任问题。根据《中华人民共和国民法通则》第四十一条第一款“全民所有制企业、集体所有制企业有符合国家规定的资金数额，有组织章程、组织机构和场所，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记，取得法人资格”之规定，增城市五金交电化工公司新塘分公司经工商行政部门核准登记，颁发了《企业法人营业执照》，取得了法人资格，其已能够独立承担民事责任。因此，增城市新塘房管分局要求增城市五金交电化工公司对增城市五金交电化工公司新塘分公司的债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。2003年5月10日，涉案房屋的按份共有权人已由增城市五金交电化工公司新塘分公司变更为增城市新金霖实业有限公司，故增城市新塘房管分局主张要求增城市新金霖实业有限公司在其享有涉案房屋的按份共有份额范围内对增城市五金交电化工公司新塘分公司的上述债务承担连带责任，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十一条第一款、第八十四条、第八十五条、第八十七条、第一百一十一条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：一、被告增城市五金交电化工公司新塘分公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告增城市新塘房管分局支付租金10719.04元及利息（以10719.04元为本金，自2015年7月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；二、被告增城市新金霖实业有限公司在其享有位于增城区新塘镇东成路47号、47号之一房屋[粤房地共证字第××号房地产权共有（用）证]的按份共有份额范围内对被告增城市五金交电化工公司新塘分公司的上述债务承担连带责任；三、驳回原告增城市新塘房管分局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1985元，由原告增城市新塘房管分局负担1865元，被告增城市五金交电化工公司新塘分公司、增城市新金霖实业有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 赖雯丽二〇一六年六月三十日书记员 彭美英附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国民法通则》第四十一条第一款全民所有制企业、集体所有制企业有符合国家规定的资金数额，有组织章程、组织机构和场所，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记，取得法人资格。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人、负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。