（2016）渝0104民初1493号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2017-01-03

案件名称

重庆富士达建设房地产开发有限公司与王洋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市大渡口区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重富士达建设房地产开发有限公司,ＸＸ

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条，第一百五十七条

全文

重庆市大渡口区人民法院民事判决书(2016)渝0104民初1493号原告重富士达建设房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区文体路122号，统一社会信用代码9150010400928701XC。法定代理人杨绪辉，该公司经理。委托代理人龚中华，重庆箭宇律师事务所律师，特别授权。被告ＸＸ，男，1990年6月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重富士达建设房地产开发有限公司（以下简称“富士达公司”）诉被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员向志勇独任审判，于2016年4月26日、6月30日公开开庭进行了审理。原告富士达公司委托代理人龚中华、被告ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富士达公司诉称，2015年3月，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市大渡口区春晖路街道文体路228号2-9号物业出租给被告从事酒吧经营，该物业建筑面积为245.61平方米，租赁期限自2015年4月26日至2018年4月25日止，并对租金、缴纳方式及违约金标准等事项作了约定。被告入住该物业从事经营后，仅向原告缴纳了2015年4月26日至2015年8月25日期间的租金。自2015年8月25日起，被告无故不向原告缴纳租金，原告多次催收，被告一直不予支付。现起诉请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告将位于重庆市大渡口区春晖路街道文体路228号2-9号房屋腾退并返还给原告；3、判令被告立即向原告支付2015年8月26日至2016年3月25日期间的租金58625元；4、判令被告向原告支付违约金8375元；5、判令被告向原告支付2016年3月26日至房屋租赁合同解除时的租金，其中解除合同时间发生在2016��4月25日及以前的，租金按每月8375元标准计算，发生在2016年4月25日之后的，租金按每月9210元计算；6、判令被告自本房屋租赁合同解除时起至房屋实际返还时止，向原告支付房屋占用损失，解除合同时间发生在2016年4月25日及以前的，房屋占用损失按每月16750元标准计算，发生在2016年4月25日之后的，房屋占用损失按每月18420元计算；7、判令被告自2016年3月26日起至全部租金或房屋占用损失等欠款付清时止，以58625元为基数，按每日万分之六的标准向原告支付资金占用损失；8、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，对租赁事实无异议，但是在2015年8月已经向原告提交解除合同的申请，该公司拒绝与我协商；我在原告物业处书写了一份承诺书，且房屋钥匙在书写承诺书时交给了他们，原告将房屋大门锁上时已经和我解除租赁合同；被告只承担锁门前的租金，即2015年8-10月的租金，之后的租金和违约金不认可，双方合同早已解除，自原告2015年10月将房屋锁住时开始。经审理查明，原告系重庆市大渡口区春晖路街道文体路228号2-9号房屋产权人，该房屋建筑面积为245.61平方米。2015年3月23日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将其位于大渡口区春晖路街道文体路228号2-9号房屋出租给被告使用，租赁期为三年，自2015年4月26日至2018年4月25日止。租金每月按34元/平方米计租，每年按10%递增交纳租金，按租赁面积245.61平方米计算，2015年4月26日至2016年4月25日期间每月租金为8375元。租金按季度计算，先付后用，提前10天付清次季度租金。逾期缴纳租金的，每逾期一日按万分之六标准向出租方支付违约金，逾期十天以上的，出租方有权解除合同并没收保证金，承租方装饰装修及固定设施归出租方所有。因承租方拖欠租金，出租方有权通知解除合同。解除合同通知到达承租人处三天后，承租方无条件退还房屋给出租方。承租方不退还的，出租方有权更换门锁，并要求支付未结清的费用，承租方进行的装修无偿归出租方所有。一方违约的，应向守约方一次性赔偿不低于一个月的场地租金作为违约金。逾期支付费用的，每日按月租金的万分之六标准支付滞纳金，所交保证金不予退还。逾期腾退房屋的，应支付二倍租金的占用损失。合同签订时承租方应交付保证金10000元，装修保证金10000元。合同签订后，被告ＸＸ入住从事酒吧经营活动。2015年9月28日，原告委托重庆富士达物业管理有限公司向被告经营的酒吧递送催费通知书，向被告催收2015年8月26日至10月25日期间的租金16750元，并告知逾期十天以上的，原告方有权解除合同并没收保证金。要求被告于2015年9月29日缴清所欠租金，否则，��司有权于2015年9月29日收回该门面。被告员工罗英签收通知书。2015年10月下旬，被告经营的酒吧被贴封条，并用链锁锁住大门，被告停业。2015年11月17日，原告委托重庆箭宇律师事务所向被告寄送律师函，催收拖欠的三个月租金25125元，并就违约后果向被告作出释明。被告签收律师函。2015年12月3日，被告向原告出具“情说明”，该说明载明“由于生意不好，合作人闹分歧，导致经营失败，目前门面已经停运2月有余，前几天收到贵公司律师函后也反复思考了很欠如何解决这个事情，经本人再三考虑和结合现实情况，本人的解决意向如下：1、由本人找人进行转租；2、本人愿意用门面的所有设备及系统来偿还所关贵公司费用；3、由贵公司进行转租，所有费用都用于偿还所差贵公司费用。由于本人确实已负债累累，无力偿还，望贵公司领导��采纳本人意见，我们双方都尽快解决这个让人寝室难安的问题”。该情况说明证据由原告向法庭出示。2016年3月25日，原告再次委托重庆箭宇律师事务所向被告寄送律师函，催收拖欠的自2015年8月26日至2016年3月25日期间的租金58627元，并就违约后果向被告作出释明。以上事实，有双方当事人的当庭陈述、租赁合同、产权证、律师函、情况说明、证人证言等证据载卷为凭，经当庭质证，查证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金等违约责任。本案中，原、被告于2015年3月签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规��禁止性规定，故该《房屋租赁合同》合法有效，双方均应全面履行各自的义务。本案争议焦点关键在于原、被告双方的租赁合同是否解除，于何时解除。根据本案查明的事实，被告自合同签订后进住租赁房屋开展经营活动，自2015年8月26日起开始欠缴租金。2015年9月28日，原告委托重庆富士达物业管理有限公司向被告经营的酒吧递送催费通知书，告知被告拖欠租金的风险，否则，公司有权于2015年9月29日收回该门面。至2015年11月17日，被告仍继续拖欠租金，原告委托重庆箭宇律师事务所向被告寄送律师函，并就违约后果向被告作出释明。被告收到律师函后，于2015年12月3日向原告作出书面的情况说明，从情况说明中可以明确被告经营的酒吧已经停运2月多时间，被告希望与原告处理好租赁及租金问题，被告列举的处理问题的方式中也明确自愿将酒吧中的设备及��修还偿还所欠费用，或转租清偿所欠费用，并要求原告方采纳该等意见。从中可以明确被告的意思为其已没有能力偿还租金，更无继续承租经营的意愿和能力，只能用设备及装修或转租清偿所欠费用，以此来解决遗留问题。而被告方解决问题的方式与租赁合同中约定的被告方逾期十天以上的欠缴租金的，双方合同解除后，被告方装饰装修及固定设施归原告方所有及原告方有权将房屋另租他人的内容相一致，契合了被告方在该说明中有与原告方解除合同的意思，并自愿接受因欠缴租金解除合同条款的约束。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，承担合同约定的违约责任。该情况说明由原告向法庭提交，说明被告在书写该说明后交由原告，原告收取了该情况说明，并知晓其中内容。可以视为原告已收到要求解除合同的通知，原、被告双方的租赁合同应于2015年12月3日解除。被告所述双方的租赁合同解除于原告对租赁房屋锁门时，因其未提供充分证据证明锁门行为系原告所为，本院对其主张不予采纳。原告辨称未同意被告情况说明中的请求，双方也未进行交接，故原、被告双方的租赁合同一直存续，本院对其抗辩意见也不予采纳。关于被告所欠租金及违约金问题，本院确认租赁合同于2015年12月3日解除，被告所欠租金期间为2015年8月26日至12月3日，合同约定的租金为每月8375元，该期间被告欠付的租金为27079元。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。租赁合同中明确违约方应向守约方一次性赔偿不低于一个月的场地租金作为违约金。��告方拖欠租金及提前解除合同行为属于违约行为，故依合同约定，应向原告支付一个月租金8375元作为违约金。关于房屋占用损失及腾退房屋问题，租赁合同中明确约定了被告方逾期十天以上缴纳租金的，原告方有权解除合同并没收保证金，装饰装修及固定设施也归出租方所有。在原告委托重庆富士达物业管理有限公司向被告经营的酒吧递送催费通知书后，被告继续拖欠租金。至2015年11月17日原告委托重庆箭宇律师事务所向被告寄送律师函时，被告仍继续拖欠租金。租赁合同中明确地约定了原告对于被告逾期交纳租金所享有的权利，且被告也愿意用其设备及装修偿还所欠费用，并同意原告另租他人，但原告未及时行使相应的权利，并采取合同约定的措施挽回相应的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。因此，自被告向原告说明无力偿还租金后，原告仍未采取相应的挽回损失的措施，怠于行使自己的权利，对于2015年12月3日之后原告怠于行使权利产生的损失，被告方不应承担。但原告采取相应措施对房屋进行转租或清理房屋并处理设施设备需要一定的时间，该合理期间内产生的房屋占用损失被告方应予承担。租赁房屋两百余平方，本院认为半个月时间原告有充足的时间处理转租或腾房事宜，对于2015年12月4日至12月18日期间的房屋占用损失参照租金标准计算为4188元，应由被告方承担。至于腾退房屋问题，2015年10月下旬，被告所租赁房屋被贴封条并被锁门，至12月3日一直处于停业状态，租赁房屋并未处于ＸＸ掌控之下，且12月3日的情况说明中被告已承诺由原告自行处置租赁房屋及设施，在合同中也约定在相应条件下原告有处置租赁房屋的权利。因此，不管租赁房屋处在谁的掌控之下，原告于2015年12月3日之后享有处置租赁房屋的权利，在庭审中被告再次明确2015年12月3日已经承诺放弃对租赁房屋内财物的处分权，故并不存在被告向原告腾退房屋之说。关于原告主张的被告支付资金占用损失问题，被告逾期支付租金的行为属于违约行为，其逾期支付租金行为已通过支付违约金8375元的形式予以惩罚。原告主张的按每日万分之六标准向原告支付资金占用损失标准较高，对于被告应支付的租金29079元及房屋占用损失4188元，合计33267元可按原告主张的时间（自2016年3月26日起至实际付清时止），按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息的形式补偿原告资金占用损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定，判决如下：一、原告重富士达建设房地产开发有限公司与ＸＸ于2015年3月23日签订的《租赁合同富士达—锦绣格林》于2015年12月3日解除；二、被告ＸＸ于本判决生效后10日之内支付原告重富士达建设房地产开发有限公司2015年8月26日至2015年12月3日期间的租金29079元，支付2015年12月4日至2015年12月31日期间房屋占用损失4188元，支付违约金8375元，合计41642元；并以33267元为基数，自2016年3月26日起至实际付清时止按中国人民银行同期贷款利率标准支付资金占用损失。三、驳回重富士达建设房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取738元（原告已预缴），由原告负担281元��由被告ＸＸ负担457元。如果被告ＸＸ未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员　　向志勇二〇一六年六月三十日书　记　员　　陶　华关注公众号“”