（2016）京03民终7567号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-07-14

案件名称

徐娜与韩宝生等确认合同无效纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐娜,韩宝生,韩红媛

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7567号上诉人（原审被告）徐娜，女，1978年9月23日出生。委托代理人张立广，北京市国凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）韩宝生，男，1950年3月11日出生。委托代理人陈占民，北京市元坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）韩红媛，女，1975年12月9日出生，职业不详。上诉人徐娜因与被上诉人韩宝生、韩红媛确认合同无效一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韩宝生诉至原审法院称，韩红媛与韩宝生系父女关系，韩宝生系北京市朝阳区三丰里××001号原产权人。2011年5月23日，韩红媛找案外人高×以虚假委托书骗取《公证书》假借韩宝生的名义与自己签订《存量房屋买卖合同》，将上述房屋转移登记到自己名下，随后办理了房屋产权登记手续，韩红媛取得X京房权证朝字第××号《房屋所有权证》。2012年5月12日，韩宝生得知该房屋被卖随即起诉，2012年10月19日，北京市朝阳区人民法院作出（2012）朝民初字第18904号民事判决，确认高×以韩宝生法定代表人的身份与韩红媛签订的《存量房屋买卖合同》无效。2013年11月14日，韩宝生提起行政诉讼，请求依法确认北京市住房和城乡建设委员会颁发的X京房权证朝字第××号《房屋所有权证》违法，法院以（2013）朝行初字第92号行政判决书判决，支持了韩宝生的诉讼请求。上述房屋在被韩红媛转移登记后随即以515000元人民币的价格卖给徐娜，并办理了房屋产权转移登记手续。韩宝生认为，韩红媛与徐娜以明显不合理的低价进行房屋产权转让，恶意串通，损害真正房屋产权人的合法权益。另外，北京市朝阳区人民法院作出的（2012）朝民初字第18904号民事判决认定的法律事实，及（2013）朝行初字第92号行政判决书的判决，致使韩红媛与徐娜之间房屋买卖合同丧失了合法有效订立合同的事实基础，足以证明韩红媛与徐娜之间恶意串通损害第三人合法权益的事实。因此，韩红媛与徐娜之间订立的《存量房屋买卖合同》应当认定为无效。综上，韩宝生请求确认韩红媛与徐娜于2011年9月5日签订的《存量房屋买卖合同》无效。徐娜辩称，不同意韩宝生的诉讼请求，韩红媛和徐娜之间订立的房屋买卖合同并不存在恶意串通损害韩宝生合法权益的事实。徐娜是经别人介绍购买的本案诉争房屋，徐娜从朋友处得知韩红媛将本案诉争房屋抵押给了案外人章×，抵押了90万元，并办理了相应的抵押登记手续。据章×所述，韩红媛到期不能偿还章×的借款，主动将本案涉诉的房屋要卖给章×。章×并不想购买房屋，恰巧通过朋友知道徐娜想购买房屋。徐娜经过章×购买了本案涉诉的房屋，徐娜也全权委托章×办理了和韩红媛相应的购房手续，之后也将购房款90万元加上税费共约97万元左右全部付给了章×。章×通过上述买卖使得自己债权得以实现，当时章×代理徐娜签署买卖手续时，章×曾让徐娜出示收条以及相关手续，之后取得了房屋所有权证，之后又将本案争议房屋卖给别人。徐娜相应的购房手续丢失，徐娜在购房过程中支付了相应的对价，并不存在恶意与韩红媛串通的事实。另外，买卖合同登记的购房款是51.5万，是按照当时政府指导价填写，并且是韩红媛主动要求填写。徐娜作为善意购买人，支付了相应的房屋购房款，取得了房屋所有权证书，不存在任何与韩红媛串通的行为。徐娜有理由相信韩红媛持有的所有权证书是受法律保护的，基于上述理由请求法院依法驳回韩宝生的诉讼请求。韩红媛未出庭亦未向原审法院提交书面答辩意见。原审法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，根据查明的事实，韩红媛与徐娜于2011年9月5日就涉案房屋签订房屋买卖合同时，韩红媛明知其并非涉案房屋所有权人且该买卖行为将损害韩宝生利益，仍与徐娜签订买卖协议，其行为存在主观恶意。韩宝生虽未提供直接证据证明徐娜在签订房屋买卖合同时知晓韩红媛并非涉案房屋所有权人，但根据鉴定机构的鉴定结论，徐娜与韩红媛签订的房屋买卖合同中约定的房屋价格515000元明显低于涉案房屋当时的市场价格965872元，且徐娜在购房时未到涉案房屋看房，也未提供证据证明其代理人章×曾到涉案房屋看房，此种行为与购房的常理不符。同时，徐娜在本案中未能提供其向韩红媛支付购房款的证据，其虽主张其是通过向章×付款的方式支付给韩红媛购房款，且实际购房款为90万元，但其未提供向章×付款的凭证，也未提供其与韩红媛对实际购房款为90万元进行过相应约定的证据，仅提供了章×证言及章×与韩红媛之间的最高额抵押权设立登记申请表、房屋最高额抵押借款合同、最高额抵押权注销登记申请表、解除抵押权协议用以证明。从章×与韩红媛之间的最高额抵押权设立登记申请表、房屋最高额抵押借款合同、最高额抵押权注销登记申请表、解除抵押权协议中的内容看，法院无法确认其中90万元的借款与本案房屋买卖合同中房款的关联性，故对上述证据的证明效力法院不予采纳；而章×证言中关于徐娜通过陈建生向其付款90多万元的内容，由于并无其他证据佐证，且章×作为徐娜购房时的委托代理人，与徐娜具有利害关系，故对章×证言法院亦不予采信。基于以上分析，对于徐娜关于通过向章×付款的方式支付给韩红媛购房款且实际购房款为90万元的主张，法院不予认可。综合上述证据及相关事实，法院认定徐娜与韩红媛就涉案房屋签订房屋买卖合同时存在恶意串通。由于徐娜与韩红媛上述行为损害了韩宝生的合法权益，因此，法院依法认定韩红媛与徐娜于2011年9月5日签订的《存量房屋买卖合同》无效。韩红媛经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，不影响法院依据查明的事实依法判决。综上，判决：确认韩红媛与徐娜于二○一一年九月五日签订的关于北京市朝阳区三丰里××号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。判决后，徐娜不服原审判决，以其为购买讼争房屋实际支付了90万元符合市场价格，故构成善意取得为由，上诉至本院请求撤销原审判决并驳回韩宝生的全部诉讼请求。韩宝生同意原审判决，请求维持。韩红媛未就原审判决发表意见。本院经审理查明：韩宝生系位于北京市朝阳区三丰里××号房屋的所有权人。2011年5月16日，北京市燕京公证处出具（2011）京燕京内证字第2248号《公证书》，就“韩宝生”与案外人高×签署的由高×代为办理涉案房屋出售等手续的《委托书》进行公证。2011年5月23日，高×以韩宝生法定代表人的身份与韩红媛签订《存量房屋买卖合同》。当日，韩红媛取得X京房权证朝字第××号房屋所有权证，被登记为涉案房屋的所有权人。该房屋所有权证后被法院生效判决确认为违法。韩宝生得知上述情况后，向法院提起民事诉讼，要求确认“韩宝生”与韩红媛签订的《存量房屋买卖合同》无效。在诉讼中，法院委托鉴定机构就《委托书》落款处“韩宝生”字迹是否为韩宝生所写进行笔迹鉴定，结论为《委托书》中“韩宝生”签名与采集样本中“韩宝生”不是同一人书写。2012年10月19日，法院作出（2012）朝民初字第18904号民事判决书，认定鉴定结论所确认的事实，判决“二○一一年五月二十三日案外人高×以韩宝生法定代表人的身份与韩红媛签订的《存量房屋买卖合同》无效”。上述判决已于2012年12月10日生效。2011年9月5日，韩红媛作为出卖人，徐娜作为买受人，双方就涉案房屋签订了《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为515000元，付款方式为自行交割。韩红媛、徐娜及徐娜委托代理人章×在该合同上签字。2011年9月6日，徐娜取得X京房权证朝字第××号房屋所有权证，被登记为涉案房屋的所有权人。在原审过程中，经韩宝生申请，原审法院委托北京京港房地产估价有限公司对涉案房屋于价值时点2011年9月6日的房地产价值进行评估。2014年11月6日，北京京港房地产估价有限公司作出《房地产司法鉴定报告》，确定涉案房屋于价值时点2011年9月6日在满足全部假设限制条件下的房地产总价为人民币965872元。韩宝生与徐娜对上述鉴定报告的真实性、关联性、合法性及鉴定结论均认可。韩宝生主张韩红媛与徐娜签订的买卖合同中的涉案房屋价值明显低于其当时市场价，存在恶意串通行为，并据此主张合同无效。徐娜对韩宝生主张不予认可，称涉案房屋实际的购房款为90万元，相关税费7万多元，是其通过案外人陈建生支付给章×的，并让韩红媛出具了收到徐娜支付的购房款90万元的收条。另查明，2011年7月4日，韩红媛与案外人章×签订《房屋最高额抵押借款合同》，以涉案房屋为抵押，设立最高额抵押，抵押额90万元。同日，韩红媛向房管机关审理办理了最高额抵押登记。2011年9月2日，韩红媛与章×一起办理了注销抵押。徐娜主张，章×为实现债权，将房屋出卖给徐娜。徐娜将购房款支付给章×以代替韩红媛清偿债务，韩红媛将涉案房屋出售给徐娜。在原审过程中，证人章×出庭作证称：“徐娜向韩红媛买房给的钱是真实的。当时韩红媛欠我钱，主动要求要把三丰里××号楼××层的房屋过户给我，当时她欠我90多万块钱。但我不想要，韩红媛和我通过我的朋友找到了徐娜。徐娜说想投资买房，用徐娜付的房款还我的钱。我把手续办好后，徐娜通过我的朋友陈建生（中介）给我钱。在办理解押手续当天，陈建生第一次给了我20万的现金，我替徐娜做的买房的代理。过完户之后我找陈建生要钱，后来陈建生通过转账转了20多万，其他都是现金给付，10月份才给完。”韩宝生称韩红媛向章×借贷的事情与本案无关。2012年4月18日，涉案房屋所有权由徐娜名下转移登记到案外人孙×名下；2013年2月1日，涉案房屋所有权由孙×名下转移登记到许×名下。诉讼中，韩宝生称徐娜买房时并未去涉案房屋中看房，徐娜称其本人没去，但委托章×去看的房子，当时房屋没有人，具体看房时间记不清了。徐娜就其主张的章×看房的情况未提供证据。以上事实，有《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证复印件、民事判决书、行政判决书、行政裁定书、证人证言、最高额抵押权设立登记申请表、房屋最高额抵押借款合同、最高额抵押权注销登记申请表、解除抵押权协议、《房地产司法鉴定报告》等证据材料及双方当事人陈述在案作证。本院认为，本案的争议焦点是徐娜与韩红媛签订房屋买卖合同时是否存在恶意串通，关键问题即徐娜是否是以合理的价格受让了涉案房屋。徐娜主张其是以90万元的合理价格受让的讼争房屋，但其提交的合同载明的交易价仅是51万元，考虑到实践中房屋买卖的双方当事人可能会为避税而故意将房屋交易价格写低一节，但徐娜并未向法庭提交双方当事人确认的记载房屋的真实交易交割的合同文本。徐娜提交的证据仅能证明章×与韩红媛于2011年9月2日办理了讼争房屋最高额抵押的注销手续，2011年9月5日徐娜与韩红媛签订房屋买卖合同，讼争房屋次日登记到徐娜名下的事实。但上述事实并不能推导出徐娜代韩红媛偿还了其与章×的债务，以及徐娜是以合理的价格受让了讼争房屋的结论。因此，徐娜关于其以合理价格受让讼争房屋的主张本院无法支持。加之徐娜作为买房人，在交易之前并未实地看房，过户之后至将房屋出售给案外人孙×期间，其对房屋的占有使用情况并不知情，本院无法确认徐娜是善意的受让人。原审法院判决确认徐娜与韩红媛恶意串通，所签订的《存量房屋买卖合同》无效是正确的，本院予以维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由韩红媛、徐娜各负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费70元，由徐娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李　丹审　判　员　　曾　彦代理审判员　　陈烁琳二〇一六年六月三十日书　记　员　　田　晔 来自：