（2016）湘0102民初387号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-10-19
案件名称
长沙世嘉物业管理有限公司诉李灿物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市芙蓉区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙世嘉物业管理有限公司,李灿
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十五条
全文
湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0102民初387号原告长沙世嘉物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区人民东路世嘉国际华城7栋1楼。法定代表人葛浩，总经理。委托代理人武继良，湖南金州律师事务所律师。委托代理人倪楷，湖南金州律师事务所律师。被告李灿，女，1992年1月8日出生，汉族。委托代理人李军兴（系被告李灿的父亲），1965年7月24日出生，汉族。原告长沙世嘉物业管理有限公司（以下简称世嘉物业）因与被告李灿发生物业服务合同纠纷，于2016年1月22日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员丁湘宁担任审判长，人民陪审员向纯坤、张莉华参加评议的合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行了审理，书记员徐春艳担任庭审记录。原告世嘉物业的委托代理人倪楷，被告李灿的委托代理人李军兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世嘉物业诉称：世嘉物业与世嘉国际华城的开发商湖南胜辉置业有限公司（以下简称胜辉公司）签订了前期物业服务合同及补充协议，约定世嘉物业为世嘉国际华城住宅小区带沿街商铺提供前期物业服务直至业主委员会成立，同时对物业服务费的收取标准进行了约定。世嘉物业一直按照合同约定积极履行物业服务的义务，但是世嘉国际华城8栋1101号房屋的业主李灿自2012年7月1日起至今未向世嘉物业缴纳物业服务费和水费，严重违反合同约定，到2014年9月30日止，累计拖欠物业费7967元、水费1074元。在多次催收未果后，世嘉物业遂起诉至法院，请求判决：一、李灿立即支付欠缴的物业服务费7967元、水费1074元；二、李灿立即支付欠缴物业费而产生的违约金5019元（暂计算至2014年9月30日，之后至物业费缴清之日止的违约金，按每日1.5‰的标准继续计算）。被告李灿辩称：一、世嘉物业在提供物业服务期间，许多方面未达到相关规定要求，没有履行物业服务合同义务，李灿房屋外墙从入住起至今漏水，未及时修复；二、世嘉物业从未向李灿催要过所欠物业服务费，现世嘉物业要求支付2014年1月前所欠的物业服务费，已超过诉讼时效；三、李灿不交纳物业管理费有合法的抗辩理由；四、世嘉物业应赔偿李灿因房屋外墙漏水造成的损失。综上，应驳回世嘉物业的诉讼请求。经庭审当事人举证，质证，本院认证，确认以下证据材料可以作为本案的证据：前期物业服务合同及附件、前期物业服务合同补充协议书及补充协议、长沙市公安局芙蓉分局东屯渡派出所报警回执、业主欠费明细表、前期物业管理服务协议、交纳物业服务费发票、世嘉物业和李灿的陈述等。经审理认定的上述证据，可证明如下事实：世嘉国际华城系胜辉公司开发的商品房小区。2006年5月14日，胜辉公司与世嘉物业签订了前期物业服务合同，委托世嘉物业对世嘉国际华城进行前期物业管理，合同服务期限为2006年5月15日起至2008年5月15日止。2006年10月25日世嘉物业与李灿签订前期物业管理服务协议，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。2008年3月15日，因世嘉国际华城小区未能成立业主委员会，胜辉公司与世嘉物业又签订补充协议，将前期物业服务合同的期限延长至该小区业主委员会成立，世嘉物业与业主委员会完成交接为止。根据前期物业管理服务协议的相关约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准为小高层住宅每月每平方米1.5元，高层住宅每月每平方米1.8元，商业物业每月每平方米2.8元。世嘉物业按标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务；业主应于交房后次月起交纳物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费用按月交纳，业主和物业使用人应在每月5日至10日履行交纳义务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业有关费用的，应按欠缴部分的1.5‰每天的标准向世嘉物业支付违约金；世嘉物业负责有线收视费、水费等公共服务性费用的代收代缴。协议签订后，世嘉物业对小区进行了基本物业管理。2014年9月24日，世嘉国际华城新成立的业主委员会欲解聘世嘉物业并要求世嘉物业人员撤离9栋物业公司的办公场所，遂与世嘉物业产生纠纷并向长沙市公安局芙蓉分局东屯渡派出所报案，自此世嘉物业再未向该小区提供物业服务。李灿系世嘉国际华城8栋1101号房屋的业主，房屋建筑面积173.57平方米。世嘉物业按李灿每季度实际交纳885元的标准，收取李灿的物业服务费直到2012年6月30日止。从2012年7月1日开始，李灿以房屋外墙渗水为由未向世嘉物业交纳物业服务费，到2014年9月24日止，共计拖欠26个月零24天物业服务费7906元。世嘉物业未提交向李灿催收2013年12月前所欠物业服务费的相关证据。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。而本案世嘉物业与胜辉公司签订的前期物业服务合同和补充协议及与李灿签订的前期物业管理服务协议，均系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，对世嘉国际华城的业主具有约束力。李灿作为世嘉国际华城的业主，应当按照前期物业服务合同和补充协议及前期物业管理服务协议的约定及2012年6月30日前双方认可的每季度实际交纳物业服务费的标准，按时履行交纳物业服务费的义务。李灿从2012年7月起未交纳物业服务费的行为已构成违约，应承担违约责任。因世嘉物业未提交向李灿催收物业服务费的相关证据，李灿提出世嘉物业要求其支付2013年12月前所欠的物业服务费，已超过二年诉讼时效的辩称理由，本院予以采纳。故李灿只应向世嘉物业支付从2014年1月起至同年9月24日止共计8个月零24天的物业服务费2596元。对世嘉物业提出要李灿支付欠缴的物业服务费及违约金合理部分的诉讼请求，本院予以支持。超出合理部分的诉讼请求，本院不予支持。因世嘉物业未能提供证据证明其已替李灿垫付1074元水费的事实、亦未能证明李灿使用的水量及收费标准，故对世嘉物业提出要李灿支付其垫付的水费1074元的诉讼请求，本院不予支持。李灿提出入住房屋外墙漏水造成损失应予赔偿的辩称理由，因与本案不属同一法律关系，本案不予审理，李灿可以另行主张权利。李灿的其他辨称理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告李灿于本判决生效之日起三日内，向原告长沙世嘉物业管理有限公司支付欠缴的物业服务费2596元；二、被告李灿于本判决生效之日起三日内，向原告长沙世嘉物业管理有限公司支付延期交纳物业服务费的违约金（具体计算方式：从2014年1月1日起，以延期缴纳的每月物业服务费为基数，从该月11日起按1.5‰每日为标准计算至本判决确定的给付期限届满之日止）；三、驳回原告长沙世嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费152元，由长沙世嘉物业管理有限公司负担107元，被告李灿负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 丁湘宁人民陪审员 向纯坤人民陪审员 张莉华二〇一六年六月三十日书 记 员 徐春艳附：本判决引用的法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：