（2016）皖07民终186号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-07-13
案件名称
安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司与程平宏、王利萍物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省铜陵市中级人民法院
所属地区
安徽省铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程平宏,王利萍,安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖07民终186号上诉人（原审被告）：程平宏，男，1968年11月5日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。上诉人（原审被告）：王利萍，女，1973年11月12日出生，汉族，住址同上。以上两上诉人共同的委托代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司，住所地安徽省铜陵市，统一社会信用代码91340700680825187W（1-1）。负责人：姜定杰，该公司董事长。委托代理人：孙卓峰，该公司员工。上诉人程平宏、王利萍因与被上诉人安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司（以下简称柏庄物业公司铜陵分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市狮子山区人民法院（2015）狮民二初字第00721号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年4月11日受理后，依法��成合议庭，于2016年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人程平宏、王利萍的委托代理人史万全、被上诉人柏庄物业公司铜陵分公司的委托代理人孙卓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柏庄物业公司铜陵分公司向一审法院提起诉讼，请求判令程平宏、王利萍：一、支付物业费66112.70元；二、支付违约金（违约金以66112.70元为基数，从2015年7月1日起计算至付清之日止按银行同期贷款利率1.3倍标准计付）；三、承担本案诉讼费。程平宏、王利萍在一审中辩称：双方之间没有签订《物业服务合同》，不是合同相对人。签订《前期物业服务合同》的是安徽柏庄物业管理有限公司（以下简称柏庄物业公司），柏庄物业公司铜陵分公司以自己名义起诉不符合法律规定。购买房屋后已将一楼房屋出售给他人，主张一楼物业费无事实和法律依据；已将二楼房屋出租给他人，二楼物业费应由承租人支付。主张的物业费数额证据不足，违约金不符合法律规定。请求驳回诉讼请求。一审经审理查明：2009年4月20日，柏庄置业与柏庄物业公司签订《铜陵柏庄（春暖花开前期物业服务合同书》，约定：甲方（柏庄置业）选聘乙方（柏庄物业公司）对铜陵柏庄（春暖花开家园实施前期物业管理，服务合同期限从2009年5月1日起至业主委员会成立后止；物业费收费标准，其中，住宅按建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯运行费及变频二次水泵运行电费费用）交纳，商铺按建筑面积每月每平方米2.20元交纳。物业服务费由乙方按6个月时间向业主预收，甲方违反本合同约定，不按期支付相关费用的，乙方有权要求甲方支付，并要求甲方支付应付款额10%的违约金；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。合同同时约定：甲方应协助乙方与业主签订《柏庄（春暖花开前期物业服务协议》及《柏庄（春暖花开临时管理规约》，在业主委员会成立之前，要求业主和物业使用人共同遵守《前期物业服务协议》及《临时管理规约》。该合同对其他事项亦作了明确约定。2013年5月8日，柏庄置业（出卖人）与程平宏、王利萍（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：程平宏、王利萍购买柏庄（春暖花开家园一期石城大道北段2388号房屋，商品房的用途为商业营业用房，建筑层数为地上三层，商品房产权登记建筑面积共计2644.21平方米，其中，一层建筑面积929.73平方米，二层建筑面积931.04平方米，三层建筑面积783.44平方米；房屋交付时间为：2014年2月28日前。合同同时约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权归买受人所有，交由柏庄物业公司铜陵分公司统一管理，该商品房所在楼宇的外墙面使用权归买���人所有，交由柏庄物业公司铜陵分公司统一管理。同日，双方又签订《补充协议》，约定：签订《商品房买卖合同》时，买受人须同时签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，买受人已详细了解本物业情况，并承诺在房屋交付前三日与柏庄物业公司铜陵分公司签订物业服务合同和业主管理规约。上述合同签订后，柏庄置业根据合同约定，在规定日期内将房屋交付给了程平宏、王利萍使用。2013年12月11日，程平宏、王利萍取得了上述房屋的房地产权证，其中，一层登记的建筑面积为933.16平方米，二层登记的建筑面积为934.57平方米，三层登记的建筑面积为776.49平方米。接收房屋后，程平宏、王利萍一直未交纳上述房屋的物业费，并陆续将一层房屋分开出租给他人；2014年4月，程平宏、王利萍将二层房屋出租给他人；2014年7月，程平宏、王利萍又将三层房屋出租��他人。2015年年初，程平宏、王利萍又将一层房屋出售给他人。房屋出租与出售后，部分承租人向柏庄物业公司铜陵分公司交纳了该房屋一层其中277.23平方米2015年1月31日以前的物业费，一层其余655.93平方米2015年1月31日以前的物业费承租人与程平宏、王利萍均未能交纳，该房屋一层2015年1月31日以后的物业费已由买受人全部交纳；承租人向柏庄物业公司铜陵分公司交清了该房屋三层的物业服务费；该房屋二层的物业服务费程平宏、王利萍与承租人至今均未能交纳。另查明：2011年10月14日，柏庄物业公司经合肥市工商行政管理局核准，名称变更为安徽柏庄物业服务有限公司。柏庄（春暖花开小区尚未成立业主大会和业主委员会。2015年3月1日，中国人民银行公布的人民币贷款利率，其中，短期（六个月及以下）贷款年基准利率为5.35%。2015年2月13日，柏庄物业公司铜陵分���司与该房屋一层买受人签订了《前期物业服务协议》，约定：一层建筑面积为933.16平方米，物业费标准为2.2元每月每平方米；物业费交纳时间为：第一次交费时间为买受人所购房交付之日，需预交半年物业服务费，自第二次交费开始，为每半年度的第一个月的15日之前；物业使用人不按协议的收费标准和时间交纳物业服务费的，物业公司有权要求补交，并从逾期之日起按每天千分之三的比例和应交数额及逾期天数，计算并向物业公司支付违约金，直至足额交清为止。同时，柏庄物业公司铜陵分公司与铜陵市童童童教育咨询有限公司，就该房屋三层也签订了《前期物业服务协议》，该协议约定的物业费标准、交纳时间及违约责任等内容，与一层《前期物业服务协议》约定的内容一致。一审法院认为：柏庄物业公司铜陵分公司依据柏庄物业公司与柏庄置业签���的《前期物业服务合同书》，为柏庄（春暖花开小区提供了物业管理服务，程平宏、王利萍作为柏庄（春暖花开小区业主，未交纳物业费，显系违约，应当依约承担违约责任。柏庄物业公司铜陵分公司要求程平宏、王利萍支付该小区一期2388号一层房屋2015年1月31日之前以及二层房屋2015年12月31日之前物业费符合法律规定与合同约定。一层需交纳物业费的数额为15873.51元（655.93元×2.2元／平方米／月×11个月（2014年3月1日至2015年1月31日）），二层应交纳物业费的数额为45233.19元（934.57元×2.2元／平方米／月×22个月（2014年3月1日至2015年12月31日）），共需交纳物业费61106.70元。柏庄物业公司与柏庄置业在《前期物业服务合同》中约定了物业费每半年交纳一次，并对违约责任也做了明确约定，但具体何日交纳，双方在合同中未能予以明确，因柏庄物业公司铜陵分公司在庭审中���每期物业费应在第一个月的15日前交纳，其在本案中要求从2015年7月1日起计算违约金不符合法律规定，违约金应从2015年7月16日起按银行同期贷款基准利率130%标准计算。程平宏、王利萍称没有签订《前期物业服务合同》，不是合同相对人，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。程平宏、王利萍的该项答辩意见不符合法律规定，本院不予采信。程平宏、王利萍称其并非一层的产权人不应支付一层的物业费，但2015年2月转让一层房屋之前的物业费应当依法交纳。程平宏、王利萍称柏庄物业公司铜陵分公司以自己名义起诉不符合法律规定，但柏庄物业公司名称已变更为安徽柏庄物业服务有限公司，柏庄（春暖花开小区实际由其分公司即柏庄物业公司铜陵分公司进行管理，柏庄置业与程平宏、王利萍签订的《商品房买卖合同》中也对物业公司的名称进行了明确，程平宏、王利萍的该项答辩意见与事实不符，本院亦不予采信。据此，判决：一、被告程平宏、王利萍于本判决生效之日起十日内支付原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司物业服务费61106.70元，并支付逾期付款违约金（违约金以61106.70元为基数，从2015年7月16日起计算至清偿之日止按银行同期贷款基准利率130%标准计付）；二、驳回原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付��延履行期间的债务利息。本案受理费1453元，依法减半收取727元，由原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司负担55元，被告程平宏、王利萍共同负担672元。程平宏、王利萍上诉称：一审法院适用法律错误，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第七条，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。上诉人已经提供了涉案物业的租赁合同，依据租赁合同的约定，由承租人缴纳和承担物业费。因此应由承租人承担直接给付义务，上诉人对承租人的给付义务承担连带责任，一审判令上诉人直接给付不符合法律规定。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，由被上诉人承担一二审诉讼费。柏庄物业公司铜陵分公司在二审庭审中辩称：上诉人上诉状引用的法律约定了物业公司有权向业主主张权利，所以上诉人的上诉理由不成立。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审证据的举证质证意见同于一审，对一审查明的事实均无异议。本院对一审证据的认证意见同于一审。本院对一审查明的事实予以确认。综合双方当事人的诉辩意见、举证质证意见，本案的争议焦点如下：一审判决上诉人给付被上诉人物业费是否不当。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”即使业主与物业的承租人约定由承租人交纳物业费，物业服务企业仍有权要求业主支付物业费。但该条规定并不意味业主不承担直接给付义务，在没有其他特殊规定的情况下，业主和承租人就向物业服务企业交纳物业费问题都是直接给付责任，物业服务企业有权要求其中任何一方或双方承担支付物业费责任。而且从当前社会小区物业服务实际情况来看，物业服务企业难以完全掌握小区房屋出租情况及持有业主与承租人之间的房屋租赁合同，物业服务企业理应有权根据自己所了解的房屋所有权状况、出租情况及持有的证据，选择要求业主还是承租人支付物业费。因此，一审判决上诉人向被上诉人支付物业费符合法律规定。上诉人辩称其不负有直接给付物业费责任的上诉理由不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定���判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1453元，由上诉人程平宏、王利萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 迟友林代理审判员 方 彤代理审判员 柳乐安二〇一六年六月三十日书 记 员 廖继贵附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”