（2016）桂0406民初259号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-12-31

案件名称

交通银行股份有限公司梧州分行与徐超群、梧州市嘉联置业发展有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

法院

梧州市龙圩区人民法院

所属地区

梧州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

交通银行股份有限公司梧州分行,徐超群,梧州市嘉联置业发展有限公司

案由

金融借款合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百零七条；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院民事判决书（2016）桂0406民初259号原告交通银行股份有限公司梧州分行，住所地广西梧州市大中路47号。代表人钟伟成，行长。委托代理人李丹，该行员工。委托代理人叶东明，该行员工。被告徐超群，女，1986年10月1日出生，汉族，职业不详，住广西梧州市龙圩区。被告梧州市嘉联置业发展有限公司，住所地广西梧州市大学路36-1号第7幢23层。法定代表人庄华，总经理。委托代理人刘立钊，男，1990年7月1日出生，汉族，梧州市嘉联置业发展有限公司员工，住广西梧州市平南县。委托代理人卢沛雄，广西富章律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司梧州分行（以下简称交通银行）与被告徐超群、梧州市嘉联置业发展有限公司（以下简称嘉联公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年5月18日、5月30日公开开庭进行了审理。原告交行梧州分行的委托代理人叶东明，被告嘉联公司的委托代理人刘立钊、卢沛雄到庭参加了诉讼，被告徐超群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告交行梧州分行诉称，2012年8月20日，被告徐超群向原告递交《个人贷款申请表》，申请个人商业住房贷款246000元。2012年8月28日原告与三被告签订个人房产抵押贷款合同（编号2012454200001100583），约定贷款246000元，贷款年利率5.5675%，贷款期：30年，贷款用途为被告徐超群用于购买梧州市新兴二路132号第1幢3单元803房，合同约定被告徐超群以所购的上述房屋作为贷款抵押，并在房产交易中心办理梧房预万秀区字第12038180号抵押登记。按照合同约定，原告依约向被告徐超群发放贷款。在整个合同履行过程中被告经常不守信用，原告屡次催收，而被告依然不断违约，至2016年2月14日，被告累计18个付款期未按时偿还贷款本息，尚欠贷款本息259228.90元（其中未还本金239266.99元、未还利息19654.84元、未还罚息307.07元）；前述利息、罚息计至2016年1月30日，以后利息按贷款实际发生期限及利率计算，直至还清为止。被告嘉联公司按照合同的约定应承担担保责任。根据三方签订的《个人房产抵押贷款合同》的相关约定，被告的行为已构成根本性违约，严重违反贷款合同约定的规定，损害了原告的合法权益。为此，原告请求判令：1、解除原告与��被告签订的《个人房产抵押贷款合同》；被告徐超群归还借款本金239266.99元及利息（含罚息、复息）19961.91元（暂计至2016年1月30日，2016年1月31日起至还清之日止的利息按合同另计）；2、确认原告对本案抵押房屋享有优先受偿权；3、被告嘉联公司对被告徐超群上述欠款承担连带清偿责任。被告嘉联公司辩称，1、被告嘉联公司是开发商，不是《贷款合同》的借款主体；2、被告徐超群购买的房屋已完全具备办理房屋产权证及房屋抵押他项权证的条件，被告嘉联公司的义务已履行完毕，原告及被告徐超群怠于办理，与被告嘉联公司无关，嘉联公司的阶段性担保责任已经依法终止，依法不需承担连带责任；3、根据原告与被告徐超群签订的《个人房产抵押贷款合同》第二十八条第3点的约定，为确保及时办理按揭贷款所购房产的房屋所有权转移登记及抵押登记手续，被告徐��群授权委托原告代办理所购房屋的所有权转移登记及抵押权登记手续，而原告及被告徐超群怠于办理的责任理应由其自行承担。经开庭审理，原、被告围绕原告的诉讼请求是否合理合法、原告对本案抵押物是否享有优先受偿权及被告嘉联公司对被告徐超群欠原告的贷款本息应否承担连带清偿责任等主要争议焦点进行了举证。原告对其主张提供的证据有：1、原告营业执照复印件一份，拟证明原告主体资格；2、被告徐超群的身份证、户口本页复印件各一份，拟证明被告的身份和主体资格；3、贷款申请书、扣款委托书复印件各一份，拟证明被告的借款事实；4、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明被告向被告嘉联公司购置广西梧州市新兴二路132号第1幢3单元803房屋；5、《贷款抵押合同》复印件一份，拟证明原告与两被告之间的借贷、抵押法律关��；6、房地产抵押登记证明复印件一份（梧房预万秀区字第12038180号），拟证明原告是上述房产的抵押权人；7、原告的借款凭证复印件一份，拟证明被告徐超群已经收到原告的借款246000元；8、被告欠原告款的数额清单、催收依据复印件各一份，拟证明被告应支付欠款本金、利息、复利、罚息、罚息复利等。被告嘉联公司对其辩称提供的证据有：1、梧房权证长洲区字第××号房屋所有权证复印件一份，拟证明原告可以办理房屋抵押他项权证和分户产权证的事实；2、2014年1月29日梧州日报通告复印件一份，拟证明被告在梧州日报刊登了新兴二路132号第1幢楼已经市房产管理局核发新建商品房初始登记证明书，原告可以办理房屋抵押他项权证和分户产权证，被告嘉联公司的义务已完成；3、两被告签订的《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明根据该合同的补充协��第二条第1点，被告嘉联公司通过在《梧州日报》以公告方式告知为有效告知。被告徐超群未作答辩，也未出庭参加诉讼及提供相关的证据。经开庭审理，被告嘉联公司对原告提供的证据的真实性无异议；但对证据5的关联性有异议，认为被告嘉联公司的担保义务已经完毕。原告对被告嘉联公司提供的证据的真实性没有异议，但认为不能证明其陈述的内容。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告徐超群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。本院结合双方举证和质证，认证如下：对原、被告对对方无异议的证据，本院予以确认，可作为本案定案的依据。经审理查明，2012年8月28日，原告（贷款人）与被告徐超��（借款人）、被告嘉联公司（保证人）签订了合同编号为2012454200001100583号的《交通银行个人房产抵押贷款合同》，约定：被告徐超群向原告借款246000元，用于购买位于梧州市新兴二路132号第1幢3单元803房屋；贷款期限为三十年（360个月）；按月等额本息还款；按月结息和付息，年利率5.5675%，执行浮动利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋即位于梧州市新兴二路132号第1幢3单元803房屋向贷款人提供抵押担保，并于2012年9月5日办理了预购商品房抵押权预告登记手续。合同同时约定，当借款人违反合同的约定时，贷款人有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求借款��立即偿还所有到期贷款本金及结清利息。被告嘉联公司为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及借款人实现债权的费用。借款人取得房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告嘉联公司的保证责任解除。原告于2012年8月30日发放了贷款246000元。按揭贷款发放后，被告徐超群归还了部分借款本息。截止至2016年1月30日，被告徐超群尚欠原告全部贷款本息259228.90元（其中本金239266.99元、利息19654.84元、罚息307.07元）。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。本院认为，原告交行梧州分行与被告徐超群、嘉联公司��2012年8月28日签订的《个人房产抵押贷款合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人都应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告徐超群在借款期间未依约按时归还借款本息，显属违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的规定及上述合同的约定，对原告请求解除与两被告签订的上述合同及要求被告徐超群提前归还全部尚欠贷款本息的诉讼请求，合理合法，理据充分，本院予以支持。一、关于原告对本案抵押物是否享有优先受偿权根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。本案中，抵押物梧州市新兴二路132号第1幢3单元803房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人徐超群怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人徐超群负有协助办理抵押登记的义务，被告嘉联公司公司应督促其办理。本院确定徐超群应在三十日内协助办理上述房产抵押登记。若购房人徐超群逾期仍未协助办理抵押登记，本质上属于购房人不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。因此，上述商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下应赋予债权人即原告对商品房处置价款优先受偿权。二、被告嘉联��司应否对被告徐超群所欠原告的全部借款本息承担连带清偿责任被告嘉联公司于2014年1月29日通过《梧州日报》刊登梧州市新兴二路号第一幢已完成商品房初始登记，而被告徐超群是从2014年8月30日开始出现逾期不还款的情况。根据原告与两被告签订的贷款合同，本院认为，被告嘉联公司作为开发商阶段性保证担保设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助产权登记手续。被告嘉联公司已将商品房如期竣工，进行了竣工验收备案登记，按期交房并通知了购房人办理房屋产权登记手续，作为开发商已经履行了全部合同义务。若因购房人不积极完成正式登记，根据《合同法》第四十五条第二款的规定，为不正当地阻止条件成就，视为条件已成就，开发商不应再承担保证责任。因此，对原告要求��告嘉联公司对被告徐超敏欠原告的借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第九十四条第二项、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司梧州分行与被告徐超群、梧州市嘉联置业发展有限公司于2012年8月28日签订的《个人房产抵押贷款合同》；二、被告徐超群应于本案判决生效之日起十日内归还原告交通银行股份有限公司梧州分行借款本金239266.99元、利息19654.84元、罚息307.07元（暂计至2016年1月30日，2016年1月31日起按合同约定另计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；三、被告徐��群应于本判决生效之日起三十日内协助原告交通银行股份有限公司梧州分行办理梧州市新兴二路132号第1幢3单元803房屋的抵押登记手续，梧州市嘉联置业发展有限公司应协助被告徐超群并配合其办理抵押登记；四、上述房产抵押登记办妥后，或被告徐超群逾期仍未办理抵押登记的，原告交通银行股份有限公司梧州分行有权对上述房产享有优先受偿的权利；五、驳回原告交通银行股份有限公司梧州分行的其他诉讼请求。本案案件受理费5188元，减半收取为2594元（原告已预交法院），由被告徐超群负担。上述债务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期限届满后七日内交纳上诉案件受理费。逾期不交纳的，按自动撤诉处理。审判员　　范醒毅二〇一六年六月三十日书记员　　唐文玉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，��正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度“”