（2016）黔03民终2090号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-11-30
案件名称
上诉人遵义市国贸拍卖有限公司与被上诉人王平政、杨家伦确认合同效力纠纷一案民事二审判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
遵义市国贸拍卖有限公司,王平政,杨家伦
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔03民终2090号上诉人（原审被告）：遵义市国贸拍卖有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区中华路108号太平洋商厦七楼。法定代表人：朱江，该公司总经理。委托代理人：吴大辉，公司员工。被上诉人（原审原告）：王平政，男，1967年10月27日出生，汉族，重庆市江津市人，现住贵州省遵义市红花岗区中山路**号*层*号。被上诉人（原审原告）：杨家伦，女，1970年7月7日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址同上。委托代理人：张桂珍，遵义市红花岗区中心法律服务所法律工作者。上诉人遵义市国贸拍卖有限公司因与被上诉人王平政、杨家伦确认合同效力纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2015）红民商初字第676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。经审理查明：遵义市国贸拍卖有限公司于2014年5月28日作出的《拍卖告知书》对标的物的情况载明：1、拍卖标的物详见拍卖公告，特别告知事项：中华南路68号5栋1-3层增加仓库和中山路68号7栋后面原湘山商场仓库，无房屋所有权证和土地使用证，按现状拍卖，现状移交，不能办理产权手续；按单间（层）的方式拍卖时，中山路68号7栋后面原原湘山商场仓库，按照现有租赁使用情况，与“万盛大药房”租用的有产权部分一起拍卖，不单独拍卖；2、本次拍卖会各项标的的有关资料均以委托人提供为准，标的以现状为准，竞买人按此竞买不得有异议；3、本次拍卖会各项标的按现状拍卖，委托人和拍卖人对拍卖标的不承担任何瑕疵担保责任；4、本公司拍卖公告和拍卖资料中所提供的房屋面积等为概约数据，仅供参考等。《拍卖告知书》同时载明：本次拍卖会各项标的成交后，由拍卖人协助买卖双方办理产权过户手续和标的物的移交等。王平政于2014年6月10日在《拍卖告知书》的竞买人处载明“同意上述约定”。同年6月26日，王平政以138万元的价格竞买得位于遵义市红花岗区中山路68号7栋第三层商业用房，并与遵义市国贸拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。同日，遵义市国贸拍卖有限公司告知王平政、杨家伦夫妇称该栋房屋的第一、二层楼梯间仅属于一、二层的业主所有，并打印了一份内容为“本人郑重承诺中山路68号7栋两个楼梯间下面的无产权门面归一二层的买受人使用，其使用获得的收益归一二层买受人所有”的《承诺书》要求王平政夫妇签字，王平政、杨家伦认为遵义市国贸拍卖有限公司的陈述是真实的，便在《承诺书》的承诺人处签了名。中山路68号7栋两个楼梯间下面的无产权门面的修建未获得有关主管部门的审批手续。遵义市住房和城乡建设局于2014年10月颁发的“遵房权证监字第20141147**号”《房屋所有权证》载明：房屋所有权人王平政；共有人杨家伦；房屋坐落贵州省遵义市红花岗区中山路68号湘山商场3-1号；规划用途商业用房；房屋状况为总层数3层、所在楼层第3层、套内面积276.30平方米、分摊面积142.81平方米、建筑面积419.11平方米；该房系2003年确权，2014年6月王平政竞买所得其中3-1号等。后王平政、杨家伦要求遵义市国贸拍卖有限公司退还《承诺书》未果，形成诉争，请求判令：依法撤销王平政夫妇于2014年6月26日出具给遵义市国贸拍卖有限公司的《承诺书》。本案在一审庭审过程中，遵义市国贸拍卖有限公司称，拍卖之前中山路68号7栋3层面积为384平方米，这个面积不含一、二层的公摊面积，但我公司在拍卖之前得到《分户信息表》加起公摊面积一共是400多平方米；我公司卖的时候就说明只卖第三层，一、二层的使用收益属于一、二层的买家；我公司将《分户信息表》提供给了王平政的。王平政、杨家伦称，对《分户信息表》不清楚，没有看见。《分户信息表》载明：位于遵义市红花岗区中山路68号湘山商场3层房屋的建筑面积419.11平方米、套内面积276.30平方米、分摊面积142.81平方米。一审法院审理认为，王平政与遵义市国贸拍卖有限公司就位于遵义市红花岗区中山路68号7栋第三层商业用房签订的《拍卖成交确认书》系双方在自愿的基础上达成的，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款的规定，王平政、杨家伦夫妇购买的位于遵义市红花岗区中山路68号7栋第三层商业用房不仅包括套内面积276.30平方米，还包括分摊面积142.81平方米。根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，王平政、杨家伦与位于遵义市红花岗区中山路68号7栋第一、二层业主一样，对专有部分即套内面积以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。遵义市国贸拍卖有限公司在拍卖位于遵义市红花岗区中山路68号7栋第三层商业用房之前就获得了该房屋的《分户信息表》，知道该房屋的建筑面积、套内面积、分摊面积的具体数据，却谎称每层的楼梯间是附属在每层的房屋里面的，一、二层的使用收益属于一、二层的买家，欺骗王平政、杨家伦在其打印好的内容为“本人郑重承诺中山路68号7栋两个楼梯间下面的无产权门面归一二层的买受人使用，其使用获得的收益归一二层买受人所有”的《承诺书》的承诺人处签了名，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，对王平政、杨家伦撤销其于2014年6月26日出具给遵义市国贸拍卖有限公司的《承诺书》的诉讼请求，予以支持。遵义市国贸拍卖有限公司辩称在王平政夫妇在《承诺书》上签名前向其提供了《分户信息表》，王平政夫妇予以否认，遵义市国贸拍卖有限公司未能提供充分证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，不予采信。据此，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：撤销王平政、杨家伦于2014年6月26日出具给遵义市国贸拍卖有限公司的《承诺书》。一审宣判后，遵义市国贸拍卖有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院混淆了产权与使用权的概念。而被上诉人签署承诺书后，并未因此丧失分摊部分面积的产权，其仅是放弃该部分的使用权、收益权，法律并未禁止。二、本案拍卖标的之所以价格上有优惠就是要基于放弃分摊部分的使用权及收益权，在被上诉人签署承诺书后又反悔属于不诚信行为。三、上诉人作为拍卖公司仅仅是中间人，不是二被上诉人诉争利益的关联方，主体不适格。综上，请求二审依法撤销一审判决，并改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人王平政、杨家伦二审答辩称：从涉案房屋颁发的房产证可以清晰的表明房屋的套内面积和公摊面积，上诉人隐瞒相关事实让被上诉人签署承诺书存在欺诈，一审法院撤销该承诺书合理合法，应予维持。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：王平政、杨家伦出具的《承诺书》是否存在欺诈应予撤销的情形。首先，王平政、杨家伦通过竞买获得的涉案房屋套内面积为276.30平方米，分摊面积为142.81平方米，且该分摊面积部分与一、二层业主房屋的分摊部分系整栋房屋不可分割的整体，具有关联性。而业主将整栋房屋的公摊部分擅自隔离形成部分所谓没有房屋产权证的营业房进行使用，违反了相关法律法规的禁止性规定。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十二条第二款：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”之规定，虽然涉案房屋系现状拍卖，但遵义市国贸拍卖有限公司在要求王平政夫妇出具承诺书时隐瞒了所谓的“无产权门面”系房屋公摊部分的关键事实，导致王平政夫妇作出了错误的承诺，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，一审依法撤销王平政夫妇于2014年6月26日出具的《承诺书》并无不当，应予维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由遵义市国贸拍卖有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 文小琼代理审判员 张 鹏代理审判员 张辉云二〇一六年六月三十日书 记 员 杨 涛 来自