（2016）沪02民终3179号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-07-12
案件名称
金国强与毛陈礼、汪丹琳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终3179号上诉人(原审被告、反诉原告)金国强，男，1959年5月6日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人孙洪娟，北京华城(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)毛陈礼，男，1982年5月17日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人(原审原告、反诉被告)汪丹琳，女，1988年1月1日出生，汉族，住上海市虹口区。二被上诉人共同委托代理人郭坚，上海市沪中律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人韦海南，上海市沪中律师事务所律师。上诉人金国强因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第2275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年6月11日，金国强作为甲方、毛陈礼、汪丹琳作为乙方订立房屋买卖合同，约定双方通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司上南路第一分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的水电路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积53.26平方米，价款人民币(以下币种均为人民币)1,482,000元。合同第六条写明，甲、乙双方确认，在同年9月11日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条第三款写明，乙方未按合同“付款协议”约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方可单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付；第十条第三款写明，甲方未按合同约定的期限将房地产(包括房地产交接及权利转移)交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方可单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房款，并支付违约金；第十一条写明，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)第1条写明，甲、乙双方应于同年6月30日前至相关房地产交易中心办理审税手续；第2条写明，待乙方办妥贷款手续后且甲、乙双方税费审核完毕7个工作日内至房地产交易中心办理过户手续；第3条写明，甲方于乙方房屋贷款放入甲方账户后7日内将房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)；第4条写明，甲方承诺于双方办理房屋产权过户手续前，向房屋所在地的公安机关办妥原有户口的全部迁出手续；第7条为有关乙方贷款的特别约定，1、贷款产生的费用由乙方自行承担。若乙方的实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋于房地产交易中心办理产权交易过户手续当日，且于交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的《收件收据》前直接支付给甲方。2、乙方于付足贷款首付款后10日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。若乙方未按约定及时办理贷款手续，则甲方有权单方面解除合同，乙方按合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任；第12条写明，双方若有任何一方未按照合同规定全面履行义务，则甲方应按合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。合同附件三“付款协议”写明，1、乙方于同年6月10日支付甲方定金2万元，该定金在签订合同当日自动转为房款的一部分；2、乙方于同年6月30日之前或当日，将房款73万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；3、待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的《收件收据》后当日，由乙方将部分房款计212,000元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；4、乙方于双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款50万元支付甲方；5、待本交易经房地产交易中心审批完成(即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》)且甲、乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方将尾款2万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；6、甲、乙双方协商一致各自承担交易过程中产生的税费，并于办理过户当日自行向相关税务机构缴纳。同年6月10日，毛陈礼、汪丹琳支付金国强定金2万元。同月30日，毛陈礼、汪丹琳支付金国强房款73万元。7月上旬，毛陈礼、汪丹琳在办理公积金贷款过程中发现，毛陈礼账户漏缴2014年11月至2015年2月的公积金，遂与其所在单位交涉，单位于9月2日补缴完毕。9月3日，金国强完成户籍迁出。9月19日，毛陈礼、汪丹琳与上海市公积金管理中心、建行上海自贸试验区分行订立住房公积金个人住房抵押借款合同，以涉案房屋作为抵押物，借款金额327,000元，借款期限15年，借款日期以银行放款凭证为准。9月29日，毛陈礼、汪丹琳公积金贷款审批完成。同日，金国强向毛陈礼、汪丹琳发出通知函，认为毛陈礼、汪丹琳未在同月11日前办理转让过户手续，后至同月26日的15天缓冲期内，仍未办理，根据合同第九条第三款的规定，毛陈礼、汪丹琳已构成违约，告知毛陈礼、汪丹琳解除合同。毛陈礼、汪丹琳于10月1日收函后，即于次日复函金国强，不同意解除合同，要求在十一假期后办理过户手续。10月9日，毛陈礼、汪丹琳再次函告金国强，要求在同月20日前办理过户手续。交涉无果后，毛陈礼、汪丹琳向原审法院提起诉讼，要求判令金国强继续履行房屋买卖合同，交付房屋并支付违约金，以75万元为基数自2015年10月21日起按每日万分之四计算至房屋交易登记手续办理完毕之日止。金国强提起反诉，要求毛陈礼、汪丹琳按房屋价款的20%支付解约违约金296,400元，支付逾期付款违约金4,392元。原审审理中，因毛陈礼、汪丹琳申请，法院裁定查封涉案房屋。毛陈礼、汪丹琳就其申请的担保及履行合同的付款能力，向法院交纳保证金405,000元。原审法院经审理后认为，本案所涉房屋买卖合同系毛陈礼、汪丹琳与金国强的真实意思表示，为有效合同，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同关于补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准，以及合同“付款协议”的规定，毛陈礼、汪丹琳与金国强办理过户手续的时间为毛陈礼、汪丹琳办妥贷款手续后且双方税费审核完毕7个工作日内，毛陈礼、汪丹琳亦无发生逾期付款的违约行为，故金国强9月29日通知函解除合同的理由不能成立，该通知函不具有解除合同的法律效力。毛陈礼账户漏缴公积金，此为毛陈礼意志以外的原因所致，不能认定为毛陈礼、汪丹琳本身未备齐贷款资料。毛陈礼、汪丹琳发现后，亦及时消除了该贷款障碍，使得贷款审批得以通过。现金国强主张毛陈礼、汪丹琳未按期备齐贷款资料，已构成根本违约，金国强依约可以解除合同的理由，不予认可。据此，对于金国强的全部反诉请求，依法均不予支持。现就本案查明事实及审理情况，本案所涉房屋买卖合同能够履行完毕，实现合同目的，故双方当事人均应继续履行相应义务。毛陈礼、汪丹琳要求金国强支付违约金依据不足，不予支持。原审法院据此判决：一、确认金国强2015年9月29日解除房屋买卖合同的行为无效；二、毛陈礼、汪丹琳和金国强于判决生效之日起10日内共同申请办理本市虹口区水电路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，将房屋产权人转移登记为毛陈礼、汪丹琳。交易过程中产生的税费各自承担；三、毛陈礼、汪丹琳于房地产交易中心出具《收件收据》当日支付金国强房款385,000元；四、毛陈礼、汪丹琳于取得房屋产权证之日起30日内支付金国强房款327,000元；五、毛陈礼、汪丹琳于履行第四项付款义务完毕之日起7日内与金国强共同办理房屋交接手续，并于办理完毕当日支付金国强房款2万元；六、驳回毛陈礼、汪丹琳其余诉讼请求；七、驳回金国强的全部诉讼请求。原审判决后，上诉人金国强不服，向本院提起上诉称：毛陈礼、汪丹琳应于2015年7月10日前备齐贷款资料办理贷款申请，或者在2015年9月11日之前按时支付房款。毛陈礼、汪丹琳迟延办理贷款和迟延付款的行为构成根本性违约，请求撤销原审法院判决，改判支持金国强在原审中的诉讼请求。被上诉人毛陈礼、汪丹琳答辩称：原审法院判决正确，请求二审予以维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，金国强陈述，2015年9月11日，中介要求金国强配合毛陈礼、汪丹琳办理贷款手续，故金国强将银行卡号提供给了中介工作人员。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方房屋买卖合同履行过程中，金国强以毛陈礼、汪丹琳未于9月26日前办理过户手续为由，发函毛陈礼、汪丹琳，要求解除房屋买卖合同。但根据双方约定，金国强解除合同的理由不能成立，该通知函不具有合同解除的效力。上诉中，金国强又提出毛陈礼、汪丹琳未按约于7月10日前完成贷款申请手续，故金国强可以解除合同。但根据查明的事实，毛陈礼发现公积金漏缴后，积极采取措施，消除障碍以促进双方买卖合同的履行，而金国强也以自己配合办理贷款的行为，认可了合同的继续履行。金国强以此为由要求解除房屋买卖合同，显然有违诚信，故本院对金国强的上诉主张不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,370.88元，由上诉人金国强负担。本判决为终审判决。审判长 张志煜审判员 王 伟审判员 徐 庆二〇一六年六月三十日书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”