（2016）渝02民终1343号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-09-10
案件名称
刘元进与开县体育场馆管理中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘元进,开县体育场馆管理中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终1343号上诉人（原审被告）：刘元进，男，1988年9月21日出生，汉族。委托代理人向中海，重庆弘全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）开县体育场馆管理中心。法定代表人张熙，主任。委托代理人李祥，重庆四方律师事务所律师。上诉人刘元进与被上诉人开县体育场馆管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服开县人民法院(2016)渝0234民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审审理查明：2012年7月31日，开县体育场馆管理中心（甲方）与刘元进（乙方）签订了两份《体育场门市租赁合同》，其中一份合同约定了“甲方同意出租，乙方同意承租位于开县体育场G段楼G1-G8号门市，门市面积为770.9平方米，该门市租金为240142元。自本合同签订之日起6个工作日内甲方将门市交付乙方使用。租赁期限为3个租约年，即从2012年11月1日起至2015年11月1日止自计租日开始计算，至次年当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算。三年租约年满后根据市场行情定价。本合同自签订之日起延后90天开始计租，此期间为门市装修期。乙方自计租日起开始承担体育场门市租金，签订合同同时支付第一年租金，以后每年租金应于前一年计租日期满前30天或之前足额缴纳。乙方在租赁期满后继续租用所租门市，应当提前两月书面向甲方申请。在同等条件下，乙方享有续租优先权。违约责任，若乙方违约，乙方应赔偿因违约给甲方造成的所有经济损失，且甲方有权不退还乙方的履行保证金。若甲方违约，甲方应按乙方年租金的2倍赔偿乙方违约金。”等内容；另一份合同约定了“甲方同意出租，乙方同意承租位于开县体育场H段楼H1-H5号门市，门市面积为541.31平方米，该门市租金为86607元。自本合同签订之日起6个工作日内甲方将门市交付乙方使用。租赁期限为3个租约年，即从2012年11月1日起至2015年11月1日止自计租日开始计算，至次年当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算。三年租约年满后根据市场行情定价。本合同自签订之日起延后90天开始计租，此期间为门市装修期。乙方自计租日起开始承担体育场门市租金，签订合同同时支付第一年租金，以后每年租金应于前一年计租日期满前30天或之前足额缴纳。乙方在租赁期满后继续租用所租门市，应当提前两月书面向甲方申请。在同等条件下，乙方享有续租优先权。违约责任，若乙方违约，乙方应赔偿因违约给甲方造成的所有经济损失，且甲方有权不退还乙方的履行保证金。若甲方违约，甲方应按乙方年租金的2倍赔偿乙方违约金。”等内容。两份合同约定的租赁期限届满后，开县体育场馆管理中心与刘元进均同意展期至2015年12月31日。刘元进支付租金至2015年11月1日。2015年12月15日，开县体育场馆管理中心委托重庆联合产权交易所股份有限公司渝东分所开县支所对开县体育场G段楼G1-G8号门市和开县体育场H段楼H1-H5号门市进行公开招租，刘元进因不能接受设定的出租条件而没有报名参加竞租。原审原告开县体育场馆管理中心在一审中诉称：2012年7月31日，刘元进与我单位签订了《体育场门市租赁合同》二份，协议约定租期三年，从2012年11月1日起至2015年11月1日止。合同期满后，双方同意展期至2015年12月31日，租金已支付至2015年10月31日。开县体育场门市属于国有资产，按开县国资局要求，国有资产出租出售均应当进行招投标。租赁期限届满后，该门市由重庆联合产权交易所开县支所进行网上挂牌招租，因刘元进没有报名而失去租赁资格，经我方工作人员数次找其协商，均拒绝交还门市，导致我方无法将该门市出租，遭受重大损失。现诉请：1、被告立即返还开县体育场H段楼H1-H5号门市和G段楼G1-G8号门市，并从2015年11月1日起至2015年12月31日止按合同约定支付租金，从2016年1月1日起至返还门市之日止按合同约定的租金向我单位支付占用费；2、本案诉讼费用由被告承担。原审被告刘元进在一审中辩称：双方签订两份《体育场门市租赁合同》以及原告所述租金和租期均属实。签订合同时原告没有告知我三年后要进行网上挂牌招租，合同到期后原告将租金涨得过高，还设置很多苛刻的条件，故我没有竞租报名，我要求按市场价格租赁门市。原审法院认为，关于原告要求被告返还开县体育场H段楼H1-H5号门市和G段楼G1-G8号门市的诉讼请求问题：双方于2012年7月31日签订的两份租赁合同约定的租赁期限均是从2012年11月1日起至2015年11月1日止，后经双方同意展期至2015年12月31日，租赁期限早已届满，双方签订的合同中虽有三年租约年满后根据市场行情定价的相关内容，但在租赁期限届满后双方并没有对续租事宜达成一致意见，另外，租赁合同虽然还约定了在同等条件下被告享有续租优先权，但被告不同意原告设定的出租条件而未报名参加竞租，即是其放弃了享有的优先承租权，故被告辩称按市场价格租赁门市的抗辩理由不能成立。根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，对原告要求被告返还开县体育场H段楼H1-H5号门市和G段楼G1-G8号门市的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告从2015年11月1日起至2015年12月31日止按合同约定支付租金的问题：双方签订的两份租赁合同约定的租赁期限虽至2015年11月1日止，但双方均同意展期至2015年12月31日，故对于展期期间的租金被告理应支付给原告，且应从2015年11月2日起开始计算。对于展期期间租金的支付时间双方虽未明确约定，但根据《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定，租赁期间不满一年，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，被告应当在租赁期间届满时支付展期期间的租金，故被告应按合同约定的租金标准支付从2015年11月2日起至2015年12月31日止的租金给原告。双方对开县体育场H段楼H1-H5号门市约定的年租金为86607元，故开县体育场H段楼H1-H5号门市从2015年11月2日起至2015年12月31日止的租金应为14236.77元。双方对开县体育场G段楼G1-G8号门市约定的年租金为240142元，故开县体育场G段楼G1-G8号门市从2015年11月2日起至2015年12月31日止的租金应为39475.40元。关于原告要求被告从2016年1月1日起至返还门市之日止按合同约定的租金支付占用费的问题：原告主张的占用费实际上是对被告违约造成的损失的主张。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方约定的租赁期限早已于2015年12月31日届满，被告不即时返还门市的行为实属违约，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当赔偿因其不即时返还门市给原告造成的损失，再根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，原告因被告不即时返还门市而受到的最直接的损失即是门市进入租赁市场后可获得的租金收益，故对原告此项诉讼请求予以支持，被告从2016年1月1日起至返还开县体育场H段楼H1-H5号门市之日止按86607元/年支付逾期返还门市占有使用费给原告；被告从2016年1月1日起至返还开县体育场G段楼G1-G8号门市之日止按240142元/年支付逾期返还门市占有使用费给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告刘元进在判决生效后十日内返还开县体育场H段楼H1-H5号门市给原告开县体育场馆管理中心。二、被告刘元进在判决生效后十日内返还开县体育场G段楼G1-G8号门市给原告开县体育场馆管理中心。三、被告刘元进在判决生效后十日内支付原告开县体育场馆管理中心H段楼H1-H5号门市租金14236.77元。四、被告刘元进在判决生效后十日内支付原告开县体育场馆管理中心G段楼G1-G8号门市租金39475.40元。五、被告刘元进在判决生效后十日内支付原告开县体育场馆管理中心逾期返还开县体育场H段楼H1-H5号门市的占有使用费（从2016年1月1日起至返还开县体育场H段楼H1-H5号门市之日止按86607元/年计算）。六、被告刘元进在判决生效后十日内支付原告开县体育场馆管理中心逾期返还开县体育场G段楼G1-G8号门市的占有使用费（从2016年1月1日起至返还开县体育场G段楼G1-G8号门市之日止按240142元/年计算）。七、驳回原告开县体育场馆管理中心的其他诉讼请求。案件受理费1636元，由被告刘元进负担。宣判后，刘元进不服，向本院提起上诉，请求改判或发回重审，并由被上诉人承担全部诉讼费用。主要事实及理由：1、双方2012年7月31日签订的租赁合同二份，第二条约定了租赁期限为3个租约年，即2012年11月1日起至2015年11月1日止，且合同第二条约定了三年期满后根据市场行情定价，实际上是再租三年；2、被上诉人在合同期满后并未告知要进行网上招租，双方协商时，上诉人均表示在同等条件下继续租用，是因被上诉人未参照市场行情单方面涨租金才未形成一致意见；3、双方均同意在三年租用期满后继续租赁，上诉人要求继续租用三年，愿按同等条件支付租金，被上诉人只认可两个月，上诉人没有放弃优先承租权，合同期满前两个月就书面申请续租；4、另外，目前市场行情比较惨淡，按合同标准支付租金就已经比较吃力，还要涨租金的话非常困难了，上诉人装修投入花费100余万元，被上诉人也不赔偿，上诉人要求按原先租金标准继续租赁。被上诉人开县体育场馆管理中心答辩称：1、双方合同第二条约定内容并不能解读出上诉人所称的意思，合同期满后涨租金是出租人的权利，上诉人可以接受也可以不接受；2、现在收回房屋时因为国资委的要求，也给予了上诉人机会，是上诉人自己放弃了网上竞买的报名；3、合同期满后，上诉人继续占有使用租赁房屋拒不返还，当然应按照合同约定标准支付占用费，一审判处正确；4、关于装修损失问题，首先无证据证明，即便存在损失，也是上诉人经营策略和经营风险所致，不应由我方承担。本案二审过程中，双方当事人均无新证据提交，本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。，则人限应用前合同约定的租金折算，每天的的时间及诉讼本院认为，合同成立并生效后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，当事人之间存在房屋租赁的基本法律法系，签订有《体育场门市租赁合同》，双方的权利义务只能根据合同约定内容确定。《体育场门市租赁合同》中明确约定了租赁期限，现合同租赁期满后，双方并未就续租事宜协商达成一致，承租人刘元进当然应将租赁房屋予以返还，并就其逾期未还继续占用租赁房屋的行为承担相应的责任。上诉人刘元进所谓的三年租赁期满后双方同意继续租赁三年，与合同约定内容不符，也无其他证据证明，其提及的装修费用投入100余万元并主张赔偿，无合同依据，亦无事实依据和法律依据。关于优先承租权的问题，首先，我国现行法律中并无“优先承租权”这一概念的明确规定，根据合同约定，也只是指在同等条件下承租人可以优先于其他人与原先出租人缔约进而继续租赁房屋，而本案诉争门市租赁房屋在此前租赁合同期满后要通过网上竞拍招租，上诉人刘元进因不认同这一程序和设定的竞租条件，实质上是以其行为表明了放弃。在无特别约定情况下，出租人在租赁合同期满后是否涨租金以及涨租金的幅度大小是其行使物权的合法行为，上诉人要求按原合同租金标准继续租赁门市房屋近乎强制缔约，不能得到法律支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1636元，由上诉人刘元进负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜长城代理审判员 毋向娟代理审判员 杜抗洪二〇一六年六月三十日书 记 员 章立立 来自：