（2015）昌民初字第09222号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-12-30

案件名称

夏南夫与中天空港（北京）建设工程总队房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市昌平区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

夏南夫,中天空港（北京）建设工程总队

案由

房屋买卖合同纠纷,房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条

全文

北京市昌平区人民法院民事判决书（2015）昌民初字第09222号原告夏南夫，男，1965年12月1日出生。委托代理人王长江，北京济和律师事务所律师。被告中天空港（北京）建设工程总队，住所地北京市丰台区警备东路6号1区工程总队。法定代表人张继沐，总队长。委托代理人齐长红，北京市王玉梅律师事务所律师。委托代理人穆培茂，男，1980年10月23日出生，住北京市海淀区。原告夏南夫与被告中天空港（北京）建设工程总队（以下简称中天总队）房��买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏南夫及其委托代理人王长江，被告中天总队的委托代理人齐长红、穆培茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏南夫诉称：夏南夫大学毕业后在地方待业。1997年，北京兰天大鹏工程公司因工程施工需要，开始面向社会招聘技术人员，除工资外还承诺通过集资购房的方式给解决住房问题。夏南夫考虑到新成立的单位可能机会更多，并且能够解决住房问题，遂决定应聘。夏南夫入职之后的岗位为供销部，具体负责物资采购和对外业务联系，身份为企业职工。为了落实此次集资购房行为，北京兰天大鹏工程公司于1997年1月1日出台了《关于干部职工首期住房管理办法》。该办法规定，公司采取房产抵押形式售给购房者，购房资金先由公司统一交纳，抵押时间为15年，并由公证处进行公证；购房者必须提前交纳2万元定金，方可进住；购房者每年按房屋总价的平均数上交公司，作为购房积金，除每月在薪金中扣500元外，余款年底一次性付清；凡以房产抵押者，拥有居住权和产权；购房者住满15年，抵押金交齐后允许购房者出售或转让；居住不满15年者，因工作调动、离休、退休、转业等，确需退房者，由公司同一收回住房，并退还给本人已交购房费（不付利息），确需继续居住者，购房款交齐后，产权归自己；服从小区和公司管理，如有违反约定，责任自负；小区收取的物业管理费由购房者自理。当年夏南夫即交纳了定金办理了入住，并一直居住至今，期间一直交纳供暖及物业费用。之后，夏南夫按月向中天总队交纳建房集资款。后北京兰天大鹏工程公司于1999年9月29日经工商局批准注销，工商局注销档案显示中天总队为兰天大鹏工程公司��上级主管单位，且载明“债权债务由上级单位负责”。原告一直在此房居住至今。现中天总队要求原告腾退该住房，原告认为依据上述《管理办法》第4条“凡以房产抵押者，拥有居住权和产权”之规定，该房屋的所有权人应为夏南夫，夏南夫已经按规定交纳了相关集资款，出资购买了该争议房屋，并且一直交纳相关物业、供暖费用等实际居住使用至今。因此，中天总队无权收回该房屋，故诉至贵院，请求判令：1、夏南夫依据北京兰天大鹏工程公司（通知）【1997】鹏字第014号文件“关于干部职工首期住房管理办法”之规定，对北京市昌平区回龙观××楼××单元××室的房屋拥有产权（物权所有权）；2、中天总队协助办理上述房屋的过户手续；3、本案诉讼费由中天总队承担。被告中天总队辩称：不同意夏南夫的诉讼请求。夏南夫没有取得涉案房屋所有权的��据。夏南夫所依据的北京兰天大鹏工程公司于1997年作出的第014号文件《关于干部职工首期住房管理办法》是无效的。夏南夫不再符合居住的条件，中天总队是根据中央军委的规定要求夏南夫退房的。另外，中天总队与夏南夫之间已经就涉案房屋达成了腾房协议，该腾房协议是合法有效的。经审理查明：北京兰天大鹏工程公司（以下简称兰天大鹏公司）成立于1996年。1999年9月，兰天大鹏公司注销，其上级单位空军第一建筑安装工程总队（以下简称空军建安一队）承诺负责兰天大鹏公司的债权债务。2014年12月16日，空军建安一队将名称变更为中天空港（北京）建设工程总队，即本案被告。1996年7月，兰天大鹏公司与北京燕龙联合企业总公司签订《购房合同》，合同约定，兰天大鹏公司购买位于昌平县回龙观镇××小区××号住宅楼××门，建筑面积为873.15平方米，每平方米2700元，合计2357505元。兰天大鹏公司购买上述房屋后至今尚未取得房屋所有权证书。兰天大鹏公司于1997年1月1日发布了《关于干部职工首期住房管理办法》（以下简称管理办法）。《管理办法》规定，公司采取房产抵押形式售给购房者，购房资金先由公司统一交纳，抵押时间为15年，并由公证处进行公证；购房者必须提前交纳2万元定金，方可进住；购房者每年按房屋总价的平均数上交公司，作为购房积金（除每月在薪金中扣500元外，余款年底一次性付清）；凡以房产抵押者，拥有居住权和产权；购房者住满15年，抵押金交齐后允许购房者出售或转让；居住不满15年者，因工作调动、离休、退休、转业等，确需退房者，由公司同一收回住房，并退还给本人已交购房费（不付利息），确需继续居住者，购房款交齐后，产权归自己；服从小区��公司管理，如有违反约定，责任自负；小区收取的物业管理费由购房者自理。夏南夫系兰天大鹏公司的职工。夏南夫于1997年入住北京市昌平区××小区××号楼××单元××室，并于1997年初开始向兰天大鹏公司交纳“建房资金款”，其最后一次交费时间为1998年6月24日。夏南夫认为其交费总额为六七万元，中天总队认为夏南夫交费总额为31278.95元。中天总队表示，涉案房产属于军产房，产权应当属于中国人民解放军总后勤部，兰天大鹏公司无权处置涉案房屋，《管理办法》的内容违反相关法律规定应属无效。2013年以来，中天总队根据上级的指示开展住房专项清理工作。因为夏南夫家庭已经拥有其他住房，故中天总队认为夏南夫已经不符合享受部队优惠住房政策的条件，因此要求夏南夫腾退涉案房屋。2014年12月，空防一处清房办公室（甲方）与夏南夫（乙方）签订了《协议书》，约定，乙方同意于2015年3月17日之前腾退住房，并把住房钥匙（含电卡、燃气卡）交还甲方；乙方同意在西三旗××小区××-××-××号住房的户口转出；双方还对其他事项进行了约定。该《协议书》的甲方“空防一处清房办公室”实际系中国人民解放军空军第一空防工程处（以下简称空防一处）。被告中天总队认可空防一处有权代表中天总队与夏南夫商谈处理房屋腾退事宜，同时对该《协议书》表示认可。夏南夫称，其是在受逼迫的情况下签订的该《协议书》，但夏南夫未能举证予以证明。上述事实，有《关于干部职工首期住房管理办法》、《购房合同》、《协议书》、交费发票等证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：空军建安一队将名称变更为中天总队，故空军建安一队与中天总队实际系同一主��。空军建安一队在兰天大鹏公司办理注销手续时承诺负责兰天大鹏公司的债权债务，故中天总队应当承继兰天大鹏公司遗留的债权债务。因此，中天总队系本案的适格被告。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，涉案房屋尚未办理产权登记，故涉案房屋的物权尚未设立,因此夏南夫起诉要求确认对涉案房屋拥有产权（物权所有权）并要求中天总队协助办理房屋过户手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。退一步讲,中天总队根据上级的指示开展住房专项清理工作属正当行为。虽然夏南夫作为部队的职工，有权依据相关规定享有住房政策赋予的权利，但夏南夫与空防一处签订《协议书》的行为应视为双方已经就涉案房屋的居住使用问题进行了处理，《协议书》对本案原被告均具有约束力。因此，夏南夫的起诉有违该《协议书》的约定，其诉讼请求不能成立。另指出，虽然夏南夫称其是在受逼迫的情况下签订的《协议书》，但夏南夫未能举证予以证明，故应由夏南夫承担举证不能的法律后果，本院对此意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决如下：驳回原告夏南夫的诉讼请求。案件受理费一万一千八百元，由原告夏南夫负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状��并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　曹松清人民陪审员　　闫素霞人民陪审员　　冯秀琴二〇一六年六月三十日书　记　员　　谢宝石关注公众号“”