（2016）闽0203民初2987号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-12-26
案件名称
厦门峰尚商业地产经营管理有限公司与厦门鸿历贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门峰尚商业地产经营管理有限公司,厦门鸿历贸易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初2987号原告厦门峰尚商业地产经营管理有限公司，住所地厦门思明区环岛东路1699号建发国际大厦37楼。法定代表人赵呈闽，董事长。委托代理人苏礼墩、王天成，福建旭丰律师事务所律师。被告厦门鸿历贸易有限公司，住所地厦门市湖里区禾山镇钟宅村。法定代表人周亮，执行董事。委托代理人林寿河、谢开创，职员。原告厦门峰尚商业地产经营管理有限公司（以下简称峰尚地产）与被告厦门鸿历贸易有限公司（以下简称鸿历贸易）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张佩虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告峰尚地产的委托代理人苏礼墩、王天成及被告鸿历贸易的委托代理人林寿河、谢开创到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告峰尚地产诉称，原、被告于2015年1月22日签订合同编号为JFSY-JFC-2015-001的《JFC品尚中心商铺租赁合同》及相应附件，约定：被告向原告承租位于厦门市思明区环岛东路1701号JFC品尚中心【A】馆【2】楼【A-L2-05】号商铺用于经营CHABER（巧帛）品牌服饰及配件，并由原告提供商业管理服务。商铺总面积为108平方米，租赁期限为36个月，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。被告应于每月25日前提前向原告一次性足额支付下个月的保底租金及上个月的提成租金与保底租金的差额。被告应向原告支付租赁保证金52740元，若被告构成违约的原告有权没收保证金。原告向被告支付装修补贴399600元，被告在合同期内若提前解约或撤柜应予以退还。此外合同还对包括销售数据采集管理费、推广服务费、物业管理费、违约情形下律师费的承担等相关事宜进行约定。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，并向被告支付了装修补贴，但被告仅向原告缴纳了首期租金及保证金，拖欠大量租金及其它费用。虽经原告多次电话及发函催讨，被告仍不履行相应的合同义务，被告的行为已严重违反合同约定，2016年1月11日原告向被告发出《解约通知函》，该函于2016年1月13日送达被告，至此双方的租赁合同解除，被告理应立即腾退商铺并交清所有费用，故请求判令：1、确认2016年1月13日解除原告与被告签订的合同编号为JFSY-JFC-2015-001的《JFC品尚中心商铺租赁合同》及附件《商业管理服务合同》；2、被告立即向原告腾退厦门市思明区环岛东路1701号JFC品尚中心【A】馆【2】楼【A-L2-05】号商铺；3、被告向原告支付2015年11月1日至2016年1月13日拖欠租金的30292元及逾期支付租金的违约金8037.44元（截止2016年1月13日）；4、被告向原告支付商铺占用费（按每日816.75元的标准即合同约定的2016年月保底租金标准的2倍，从2016年1月14日起计至被告实际腾退之日止）；5、被告向原告支付2015年3月1日起至2016年1月13日的销售数据采集管理费、推广服务费、物业管理费共计66225元及逾期支付违约金58582.58元（截止2016年1月13日）；6、被告向原告支付2016年1月14日起至其实际腾退之日止的物业管理费（按每月5400元的标准）；7、原告有权没收被告租赁保证金52740元；8、被告向原告返还装修补贴399600元；9、被告向原告支付律师费18000元。被告鸿历贸易辩称，同意解除合同，原告在2016年1月将讼争商铺封闭，被告无法进入也无法使用店面经营，合同即已解除。对原告诉求的租金、销售数据采集管理费、推广服务费、物业管理费的拖欠期间无异议。关于装修补贴费用，该笔补贴已经实际投入到讼争商铺，即使解除合同，被告也无法拿走，原告要求被告返还装修补贴不合理。合同约定的违约金标准也过高。原告在签订合同时曾保证商场的开业率达80%以上，并会进行一系列推广活动，被告因此与服装品牌公司签订合同、交纳加盟费、订购货品，并按合同约定准时开业。但是自被告开业至今，商场的商家入驻率从未超过50%，原告也没有进行承诺的推广活动。此外，自开业至讼争商铺被封闭为止的1年多时间里，被告的总营业额不到3万元，原告就被告提出的改进要求、变更合同建议始终没有正面回复。综上所述，请求法院以实际情况为依据，判令解除合同、原告返还被告扣押的物品、退还租赁保证金，并驳回原告其他诉讼请求。经审理查明，2015年1月22日，原告（出租方）与被告（承租方）签订了一份《JFC品尚中心商铺租赁合同》（合同编号：JFSY-JFC-2015-001，以下简称《租赁合同》）及附件《商业管理服务合同》，约定：原告将位于厦门市思明区环岛东路1701号JFC品尚中心【A】馆【2】楼【A-L2-05】号商铺（以下简称案涉商铺）出租给被告，商铺租用面积为108平方米。原、被告确认在合同履行过程中均以此作为租金和其他需要按照面积计算费用或款项的计算单位。租赁期限为36个月，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；计租租赁期自2015年10月1日起至2017年12月31日止。2015年10月1日起至2015年12月31日期间保底月租金为11340元，提成租金为该自然月的月营业额的18%；2016年1月1日起至2016年12月31日期间保底月租金为12420元，提成租金为该自然月的月营业额的19%；如按每个自然月的月营业额计算所得的提成租金高于保底租金，则被告须于原告发出付款通知后五日内向原告全额缴清上个日历月保底租金与提成租金之差额部分。合同签订后七个工作日内，被告须缴纳装修期结束后2015年10月1日起至2015年10月31日期间的首期保底租金给原告，并应于后续每月的25日前（若25日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）提前向原告一次性足额支付下月保底租金及上个月提成租金与保底租金之间的差额。原告同意给被告399600元，承担部分装修费用。被告向原告支付租赁保证金52740元作为履行合同项下义务的保证。合同期内如被告提前解约或撤柜，则被告须向原告退还根据未履行的合同期天数等比例核算的装修费用补贴。租赁期间，被告逾期支付租金的，每延误一日应按欠付租金千分之五的标准向原告支付违约金直至所有应付租金实际全部付清。若被告一年内三次无故逾期支付租金的，原告有权解除合同。被告拖欠租金或其他费用的，原告有权采取对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，限制被告进入店铺，制止被告转移财产等催缴措施，直至被告付清租金及其他费用。因被告违约导致原告解除合同的，原告有权没收租金保证金并收取相应违约金。合同提前解除或终止（无论何种情况解除）的，被告应于5日内撤出商铺，与原告共同办理商铺的验收交接。被告逾期交还商铺的，每延误一日，被告应向原告支付两倍的日租金作为违约金。原告因向被告催讨租金或行使合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费用、律师费等），均由被告承担，原告有权向被告追讨。《租赁合同》同时约定，案涉商铺由原告进行商业管理服务，被告应于《租赁合同》签订同时签署附件《商业管理服务合同》，《商业管理服务合同》是《租赁合同》不可分割的一部分，具有与主合同正文相同的法律效力。《商业管理服务合同》约定：被告承租使用原告享有出租权的案涉商铺，原告向被告提供JFC品尚中心商场统一的商业管理服务，被告向原告支付物业管理费等。商业管理服务期限与租赁期限相同，即为2015年1月1日起至2017年12月31日止。本合同是原、被告签订的《租赁合同》的从合同，若作为主合同的租赁合同终止的，则本合同自动终止。装修期内被告无须支付租金，但其余费用依本合同及《装修管理》手册中的一切约定（包括但不限于：物业管理费等），被告仍须按约定交付。销售数据采集使用费为300元／月，推广服务费为540元／月，物业管理费为5400元／月；销售数据采集使用费、推广服务费的缴费期间为2015年2月1日起至2017年12月31日止，物业管理费自开业起计；除首期费用外，上述费用均按月支付，被告应在每月的25日前（若25日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向原告一次性足额支付。如果被告迟延支付销售数据采集使用费、推广服务费、物业管理费及其他各类费用，应按“逾期支付×逾期天数×千分之五”向原告支付违约金。上述合同及附件签订后，原告收取了被告支付的案涉商铺保证金52740元，向被告支付了案涉商铺装修补贴399600元。被告于2016年1月9日接收了案涉商铺并进行装修，向原告支付了2015年10月1日至2015年10月31日期间的首期保底租金。审理中，原告明确其于2016年1月13日以被告拖欠租金为由将案涉商铺正门进行封闭；原、被告共同确认案涉店铺于2015年1月30日投入营业，在原告将案涉商铺正门封闭后，被告的货物仍存放在案涉商铺内，但被告未继续经营，原、被告于2016年6月17日完成了案涉商铺的交接手续。另查明，原告为本案诉讼支付了律师费18000元。以上事实，有原告提交的《JFC品尚中心商铺租赁合同》（合同编号：JFSY-JFC-2015-001）、《商业管理服务合同》、《商户授权委托书》、《商户装修委托书》、《签收书》、《诉讼委托代理合同》、律师费发票、《情况说明》及本案庭审笔录、询问笔录为证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《JFC品尚中心商铺租赁合同》及附件《商业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应全面严格履行各自的义务。按照合同约定，被告应于每月25日前支付下月的租金、销售数据采集使用费、推广服务费、物业管理费，被告逾期支付案涉商铺租金及相关费用达三次以上，已构成违约，原告有权解除合同。《租赁合同》第17.4条约定，被告拖欠租金或其他费用的，原告有权采取对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，限制被告进入店铺，制止被告转移财产等催缴措施，直至被告付清租金及其他费用。被告拖欠租金及相关费用在先，现抗辩因原告于2016年1月13日对案涉商铺进行封闭导致合同解除，缺乏理据，本院不予采纳。原告要求解除合同，被告明确表示同意，且对原告主张的解除时间亦无异议，故本院对原告要求确认原、被告签订的《JFC品尚中心商铺租赁合同》及附件《商业管理服务合同》于2016年1月13日解除的诉求予以照准。因被告违约导致《租赁合同》及其附件解除，原告要求没收被告已经支付的租赁保证金52740元，符合合同约定，本院予以支持。《租赁合同》第7.4条约定：合同期内如被告提前解约或撤柜，则被告须向原告退还根据未履行的合同期天数等比例核算的装修费用补贴。因被告违约导致合同解除，被告应按未履行合同天数向原告返还部分装修补贴即261745.2元（261745.2元=399600元÷36个月×23个月＋399600元÷36个月÷31天×18天）。因被告违约，原告提起本案诉讼并支付律师费18000元，原告要求被告支付上述费用，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。合同解除前，被告拖欠原告2015年11月1日至2016年1月13日期间的租金27888.4元（27888.4元=11340元／月×2个月＋12420元÷31天×13天）；拖欠原告2015年3月1日至2016年1月13日期间的销售数据采集使用费3125.8元（3125.8元=300元／月×10个月＋300元÷31天×13天）、推广服务费5626.5元（5626.5元=540元／月×10个月＋540元÷31天×13天）、物业管理费56264.5元（56264.5元=5400元／月×10个月＋5400元÷31天×13天），上述费用合计65016.8元；被告理应向原告支付拖欠的租金及上述费用，原告主张超出的部分，本院不予支持。原告主张按日千分之五的标准计算逾期支付租金及上述费用的违约金（截止2016年1月13日），被告认为原告主张的逾期付款违约金过高，综合双方履约情况、过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定逾期付款违约金按日万分之五的标准计算，原告主张超出的部分，本院不予支持，即被告应向原告偿付逾期支付租金的违约金为780.9元，逾期支付销售数据采集使用费的违约金为281.1元，逾期支付推广服务费的违约金为506元，逾期支付物业管理费的违约金为5059.7元。合同解除后，被告理应腾退返还案涉商铺，原告虽然于2016年1月13日对案涉商铺正门进行封闭，但被告承认当时其既未将案涉商铺的钥匙交还原告，也未与原告办理交接手续，且仍将货物存放在案涉商铺内，故被告抗辩原告已于2016年1月13日将案涉商铺收回，缺乏理据，本院不予采纳。审理中，原、被告共同确认双方已于2016年6月17日完成案涉商铺的交接手续，原告申请撤回要求被告腾退返还案涉商铺的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。合同解除后至被告向原告腾退返还案涉商铺并办理交接手续期间（2016年1月14日至2016年6月17日），被告将货物继续存放在案涉商铺内，缺乏合同依据，也给原告造成了一定损失，应向原告支付占用费及物业管理费。但因案涉商铺正门已为原告封闭，被告客观上也无法继续经营，原告主张按合同约定的标准支付物业管理费，按合同约定的2016年保底月租金标准的两倍计算占用费，该标准过高，原告也未举证证明其具体损失，故本院酌定物业管理费、占用费均按合同约定标准的30%支付，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，被告应向原告支付合同解除后的物业管理费为8316元（8316元=5400元×5个月×0.3＋5400元×4天÷30天×0.3），被告应向原告支付合同解除后的占用费为19126.8元（19126.8元=12420元×5个月×0.3＋12420元÷30天×4天×0.3）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：确认原告厦门峰尚商业地产经营管理有限公司与被告厦门鸿历贸易有限公司签订的《JFC品尚中心商铺租赁合同》（合同编号：JFSY-JFC-2015-001）及附件《商业管理服务合同》于2016年1月13日解除；被告厦门鸿历贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门峰尚商业地产经营管理有限公司支付拖欠的租金27888.4元及逾期付款违约金780.9元，拖欠的销售数据采集使用费、推广服务费、物业管理费65016.8元及逾期付款违约金5846.8元；三、被告厦门鸿历贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门峰尚商业地产经营管理有限公司支付厦门市思明区环岛东路1701号JFC品尚中心【A】馆【2】楼【A-L2-05】号商铺2016年1月14日至2016年6月17日期间的物业管理费8316元、占用费19126.8元；四、原告厦门峰尚商业地产经营管理有限公司有权没收被告厦门鸿历贸易有限公司支付的租赁保证金52740元；五、被告厦门鸿历贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门峰尚商业地产经营管理有限公司返还装修补贴261745.2元；六、被告厦门鸿历贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门峰尚商业地产经营管理有限公司支付律师费18000元；七、驳回原告厦门峰尚商业地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5117元，由原告厦门峰尚商业地产经营管理有限公司负担1463元，由被告厦门鸿历贸易有限公司共同负担3654元；上述款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 张佩虹二〇一六年六月三十日代书 记员 周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”