（2016）湘01民终1254号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-10-21
案件名称
向志瑛与长沙市安居乐家居建材广场有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
向志瑛,长沙市安居乐家居建材广场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十五条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终1254号上诉人（原审原告）向志瑛。委托代理人范胤卓，湖南君卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）长沙市安居乐家居建材广场有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道银杉路8号。法定代理人周海军，该公司董事长。委托代理人欧阳侨，湖南高新律师事务所律师。委托代理人宁芳媚，湖南高新律师事务所律师。上诉人向志瑛与被上诉人长沙市安居乐家居建材广场有限公司租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院作出(2015)岳民初字第03427号民事判决。向志瑛不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年10月13日，向志瑛与湖南省安居乐置业发展有限公司订立商品房买卖合同（合同编号20041013165-2），购得安居乐家居购物广场第一夹层103号商铺。合同附件四：合同补充协议约定：“……买受人在签订本合同的同时，必须与出卖人委托的物业经营管理公司签订《租赁合同》，办理相关手续”。同日，安居乐公司与向志瑛签订《租赁合同》租赁该商铺，租期五年。2009年10月12日，向志瑛（甲方）与安居乐公司（乙方）续签《租赁合同》，约定租赁期限为2009年10月12日起至2014年9月30日，每月租金为4280元，租金按季支付。合同第九条约定：“合同的续签和终止：1.本合同期满后，在同等条件下，乙方对该商铺享受优先租赁权（转租除外）；2.本合同期满前三个月，甲、乙双方应就是否续签合同进行协商，若达成新的合同，新合同约定的生效时间即为本合同的终止日期；若未达成新合同，本合同约定的期满日即为本合同的终止日期；3.双方不再续签合同的，乙方须在本合同期满当日的17时前办理完退场的相关手续，搬离所有物品（未搬走的过期视为乙方或转租后的承租人自动放弃，甲方可自由处置），并将租赁的商铺完好无损的交付甲方，并经甲方验收认可”。2014年9月25日，湖南君卓律师事务所受向志瑛委托向安居乐公司致《律师函》，内容为：“……由于有人愿以每月8000元租金的标准租赁向志瑛的该商铺，贵公司如愿以该价格继续租赁，请于收到该函后三日内与向志瑛重新签订租赁合同。否则，向志瑛将于2014年9月30日收回该商铺自营或对外出租。……”安居乐公司未予答复，向志瑛于2015年3月26日要求安居乐公司归还商铺，安居乐仍未予回复。向志瑛要求归还商铺未果，诉至法院要求长沙市安居乐家居建材广场有限公司立即撤离位于长沙市岳麓区银杉路与岳北路交界处的安居乐园广场第1夹层103号商铺，并将商铺恢复原状后返还向志瑛。另查明:1.长沙市安居乐园家居建材广场物业管理有限公司现已经更名为长沙市安居乐家居建材广场有限公司。2.向志瑛所有的涉案商铺产权面积为91.78㎡，该商铺分为一层和夹层。3.2014年7月16日，安居乐公司与案外人石呁签订了《房屋租赁合同》，约定由案外人石呁承租安居乐建材广场一楼南向夹层（面积为688㎡）经营网络会所，该租赁场所涵盖涉案商铺的夹层，租赁期为2014年9月18日至2019年9月17日；2015年4月15日，安居乐公司与案外人蒲友辉签订了《联合发展协议》，约定由案外人蒲友辉承租安居乐建材广场一楼1区1-J1号商铺（面积为177㎡）经营金力锁城，租赁期为2015年4月13日至2017年4月14日，该铺位涵盖涉案商铺的一层。原审法院认为，本案的争议焦点为，向志瑛要求安居乐公司撤离位于长沙市岳麓区银杉路与岳北路交接处的安居乐园广场第一夹层103号商铺，并将商铺恢复原状的诉请，是否合理有据。向志瑛主张其与安居乐公司签订的《租赁合同》已于2014年9月30日到期，合同到期前其已多次通知安居乐公司，将收回涉案商铺；安居乐公司则抗辩认为，涉案商铺系产权式商铺，不仅没有传统商铺的四至范围和空间，且其所有权和经营权是分开的，客观上不适宜从整体中独立分割，向志瑛的诉求将直接影响到安居乐广场的统一经营和管理，影响整个物业的保值增值，不符合其他绝大多数业主的整体利益。原审法院认为，首先，向志瑛与湖南省安居乐置业发展有限公司于2004年10月13日签订的《商品房买卖合同》附件四中，明确约定：“买受人在签署本买卖合同的同时，必须与出卖方委托的物业经营管理公司签订《租赁合同》，办理相关手续”。该约定足以确定商铺出售的初衷和目的即售后返租用于统一经营，向志瑛作为合同的当事人一方对商铺出售的初衷和目的不仅明知，而且通过合同方式予以了确认。其次，安居乐公司根据湖南省安居乐置业发展有限公司的委托，依据《商品房买卖合同》及其附件的相关约定，与向志瑛订立《租赁合同》，明确其出租给安居乐公司用于“安居乐园家居建材广场”的经营，并赋予安居乐公司转租权。向志瑛将商铺租赁给安居乐公司并赋予转租权，安居乐公司在合同期内行使转租权的后果应当对向志瑛产生约束力。本案中，安居乐公司于2014年7月16日与案外人石呁签订了《房屋租赁合同》，约定101-105、014-021号铺位的夹层共计为668㎡整体出租给商户用于网络会所的经营，向志瑛所有的商铺的夹层面积包含在该转租范围内。由于安居乐公司的转租行为发生在合同有效期内，且在向志瑛函件送达前，故安居乐公司根据租赁合同的授权，在合同期内进行的转租行为应受法律保护；再者，如果强行分割退还，明显损害次承租人的合法权益，也有违《合同法》第二百二十四条之规定。最后，涉案商铺的产权面积为91.78㎡，一层和夹层各占45.89㎡，物理上虽然为上下两层，但其是一个产权权属，在法律意义上属于一个整体，具有不可分割性，基于安居乐公司对夹层的有效转租还没达到退还条件，故无论第一层的租赁状况如何，安居乐公司都在事实上无法将铺位整体退还给向志瑛。综上，向志瑛要求安居乐公司撤离位于长沙市岳麓区银杉路与岳北路交接处的安居乐园广场第一夹层103号商铺，并将商铺恢复原状的诉请，理据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定判决：驳回向志瑛的诉讼请求。本案案件受理费80元，由向志瑛承担。向志瑛不服，上诉称：1、上诉人作为涉案商铺的所有权人，享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人在租赁期满后有权收回商铺。2、被上诉人与案外人签订的租赁合同约定的租赁期限远远超出其与上诉人约定的租赁期限，超过部分的转租期限的约定应认定无效。3、双方当事人签订的《租赁合同》明确约定：合同期满，被上诉人须将商铺隔开，确保上诉人独立使用或出租商铺，据此，上诉人的商铺可独立分出使用和出租。4、被上诉人强行低价租赁上诉人商铺，高价转租，赚取高额利润，损害了上诉人的合法权益。请求撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。安居乐公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人主张的商铺租金远低于市场价格与事实不符。本院二审审理查明：2009年10月12日，双方当事人续签的《租赁合同》第六条第五项约定：租赁期满，乙方（安居乐公司）必须将该商铺与其他商铺用红砖隔开，并使该隔开的墙面的平整度、颜色等与其他墙面保持一致，确保甲方独立使用或出租该商铺。乙方如未履行该义务，甲方（向志瑛）可自行隔墙和修复，由此产生的所有费用由乙方负担。本院二审查明的其他事实与原判认定的事实一致。本院认为：本案争议的焦点为被上诉人安居乐公司是否应向上诉人向志瑛返还涉案商铺。双方当事人于2009年10月12日续签的《租赁合同》系其真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应得以全面履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还后的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方当事人约定的租赁的期间已届满，安居乐公司作为承租人有义务向依约向出租人返还承租商铺。安居乐公司以涉案商铺系产权式商铺为由不同意返还涉案商铺，主张应由其统一租赁、整体经营的抗辩理由，明显违反了双方续签的《租赁合同》的约定，本院不予采信。原审法院以安居乐公司在租赁期间将涉案商铺转租第三人，返还涉案商铺会损害第三人的权益为由驳回向志瑛要求返还涉案商铺的诉讼请求，于法无据。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。安居乐公司明知租赁期限即将届满，仍将涉案商铺远超出剩余的租赁期限转租第三人，由此产生的法律后果应由安居乐公司承担。综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第03427号民事判决；二、被上诉人长沙市安居乐家居建材广场有限公司在本判决书生效后30日内将位于长沙市岳麓区银杉路与岳北路交界处的安居乐园广场第1夹层103号商铺恢复原状并返还上诉人向志瑛。三、驳回上诉人向志瑛的其他诉讼请求。本案一审诉讼费80元，二审诉讼费80元，共计160元，由被上诉人长沙市安居乐家居建材广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 王 勇代理审判员 金新贵二〇一六年六月三十日书 记 员 杨 蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 来自：