（2016）晋01民终1479号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-09-30
案件名称
王磊磊、张雪莲与山西晋诚恒泰房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王磊磊,张雪莲,山西晋诚恒泰房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终1479号上诉人（原审原告）王磊磊。上诉人（原审被告）张雪莲，霍州市许矿村梅园工贸总公司职工。委托代理人李波，山西锋镝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山西晋诚恒泰房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区长风街116号1幢北美新天地2号楼902室。法定代表人刘文超，董事长。上诉人王磊磊、张雪莲与被上诉人山西晋诚恒泰房地产经纪有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第04768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王磊磊、张雪莲及张雪莲委托代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2015年7月，原告欲租赁一处房屋经营瑜伽馆，故向被告晋诚恒泰公司提出，要求其提供房源信息。2015年7月15日，被告张雪莲作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的原告王磊磊，以及居间人（丙方）被告晋诚恒泰公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告张雪莲将其位于太原市小店区梅园新区10号楼4单元401室，建筑面积153平方米的房屋出租给原告使用，租赁用途为商住；租赁期限自2015年7月10日至2018年7月9日；年租金38000元，押金3000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期间的水电费、物业管理费等费用由乙方承担；丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项，并协助甲乙双方办理物业交验。合同签订后，乙方应即时向丙方交付月租金90%即3000元作为佣金；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前10日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同另对其他事项进行了约定。签合同后，原告支付被告张雪莲第一年租金38000元以及押金3000元，原告支付被告晋诚恒泰公司居间费用3000元。原告接收房屋后开始经营瑜伽馆。2015年9月，原告以生意冷清，无法继续经营为由向被告张雪莲提出解除合同。后经被告晋诚恒泰公司的协调，被告张雪莲同意解除合同，并于9月6日退还原告租金24000元，9月11日被告晋诚恒泰公司代表被告张雪莲验收房屋后，退还原告押金2000元。同日，原告向被告张雪莲出具一份收到退款的收条。被告晋诚恒泰公司经办此事的工作人员为原告出具一份退房说明。另查明，2015年6月，太原市人民政府发出关于学府街等道路改造工程拆迁的通告，于2015年6月10日起，封闭学府街（滨河东路-建设路）进行道路施工改造。涉案房屋坐落于学府街体育西路。解除合同后，被告张雪莲支付原告租赁房屋期间的物业管理费（二个月）286元。庭审中，二被告称，原告经过三次看房后签订《房屋租赁合同》，当时学府街已经开始修路，原告对修路一事知情，另外学府街修路后，可以从体育西路进入小区，修路并不影响小区的出入通行。以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》、中介费收据、退房说明、太原市人民政府关于学府街等道路改造工程拆迁的通告，被告张雪莲提供的物业管理费发票、证人证言、收条以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。原审判决认为，原告与被告张雪莲、晋诚恒泰公司签订的《房屋租赁合同》实际是三方之间订立的房屋租赁合同及居间合同的混同合同，该合同系各方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。原告租用房屋期间，以涉案房屋小区坐落的街道修路造成其经营困难为由要求解除合同，据二被告所述，在签订租赁合同之前，原告曾多次实地查看租赁物，事实上修路通告在签合同之前一个月就已发出，并且合同签订时道路维修已经开始，因此原告在租赁房屋时对道路维修的情形是明知的，原告在签合同时应当预见道路维修对其经营瑜伽馆所带来的影响，原告所述因道路维修造成其经营困难是其未尽审慎义务所致，原告以此为由不愿承租涉案房屋的行为已构成违约，原告要求解除合同，根据合同约定，其应当承担一定的违约责任。据《房屋租赁合同》第十条违约责任中约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前10日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。据此原告应当支付被告张雪莲按照月租金200%计算的违约金即6333元。原告承担上述违约责任后，被告张雪莲应当返还原告剩余租金25334元及押金3000元，共计28334元。原告在合同解除后，仅接收被告张雪莲退还的租金24000元及押金2000元，不排除系原告为顺利解除合同而作出的非真实意思表示的让步行为。被告张雪莲应当返还原告28334元，核减其已经支付的26000元，另扣减原告租赁期间应承担的物业管理费286元，被告张雪莲尚需支付原告2048元。原告诉请超出部分，无事实和法律依据，不予支持。被告张雪莲称曾支付原告购买衣柜的费用500元，除证人证言外无其他证据作证，故不予采信。关于原告要求被告晋诚恒泰公司退还居间费用的请求，因被告晋诚恒泰公司已经完成居间义务，且对于原告与被告张雪莲租赁合同关系的解除不存在过错，故原告诉请被告晋诚恒泰公司退还居间费用3000元，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张雪莲于本判决生效之日起五日内支付原告王磊磊人民币2048元。二、驳回原告王磊磊的其他诉讼请求。上诉人王磊磊不服一审判决，向本院提起上诉，诉称：王磊磊对一审法院认定的基本事实无异议，但王磊磊认为《房屋租赁合同》中关于违约金部分约定过高。《合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法司法解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。合同约定按照月租金的200%向张雪莲支付违约金明显过高，王磊磊认为应当按照月租金的30%向张雪莲支付违约金。王磊磊每月租金为3167元，违约金应当为950元而不是6333元。王磊磊共向张雪莲支付租金38000元，扣除已经花费的两个月租金6333元，扣除因王磊磊主动解约产生的违约金950元，扣除王磊磊应当向张雪莲支付的物业管理费286元，扣除张雪莲已经退还王磊磊的24000元，张雪莲还应向王磊磊退还6431元租金。一审判决中已认定张雪莲应当向王磊磊支付押金1000元，故张雪莲共应向王磊磊支付7431元。故一审判决判令张雪莲向王磊磊支付2048元无法律依据，请求驳回一审判决，依法改判：一、张雪莲向王磊磊退还7431元，二、张雪莲承担本案全部诉讼费用。上诉人张雪莲不服一审判决，向本院提起上诉，诉称：2015年9月6日，王磊磊出具的收条对双方解除房屋租赁合同后的责任承担做了明确约定，原审法院却以“不排除原告为顺利解除合同而作出的非真实意思表示的让步行为”为由不认可“收条”的责任承担，原审法院的认定不当，应予纠正，具体理由如下：一、2015年9月6日被上诉人出具的收条中对双方解除租赁合同的责任承担做了明确约定，即在收到张雪莲退还的24000元后，剩余2000元在退房时补齐，收到钱后则与此房无任何关系，意思是上诉人只需要退还其26000元，这是对双方《房屋租赁合同》第10条违约责任的一种变更。二、2015年9月6日王磊磊出具的收条是其真实意思的表示，本案的基本事实是：被上诉人无正当理由要求解除合同，即被上诉人单方违约。并无任何证据证明其出具收条时受到欺诈、胁迫，也不存在重大误解和显失公平的情形，被上诉人如果不同意此种解决方式，可通过司法途径解决。三、双方《房屋租赁合同》第10条虽约定了王磊磊提前退租的，应按照月租金的200%支付违约金，但如因王磊磊的违约行为给张雪莲造成的损失大于违约金的，王磊磊应赔偿张雪莲的损失，正是因为这样，在王磊磊单方违约的情况下，王磊磊自愿要求张雪莲退回26000元。四、原审即使要判决上诉人退还2048元，也应扣减在签订合同当日张雪莲交付王磊磊购买衣柜的500元。综上，在王磊磊单方违约的情况下，王磊磊出具收条对双方解除租赁合后的责任承担做了约定，该收条并没有无效或可撤销的法定事由，原审法院对该收条不予认可的理由不当，请依法改判驳回王磊磊对张雪莲的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由王磊磊负担。张雪莲针对王磊磊的上诉答辩称，我方转租出去的合同，因为王磊磊违约给我方造成实际损失3167元，马上交取暖费，我方不得已再租出去，一年32000元，比原来少了6000元，三年损失19667元，不存在违约金过高的问题。950元没有计算我方的损失，违约金变更了，不应该退还。王磊磊针对张雪莲的上诉答辩称，从我退房之后房子的事和我没有任何关系。我的合同本身违约金过高，山西晋诚恒泰房地产经纪有限公司也存在欺骗，200%已经超过正常的范围，他们两方存在过失。而且我解除合同也是被迫无奈的，张雪莲让我转租出去，我住了一个月就和她说我要退房，是她一直拖的我。被上诉人山西晋诚恒泰房地产经纪有限公司未答辩。二审查明事实与一审一致。另查明，在二审中，张雪莲提供了与李时飞签订的《房屋租赁合同》，证明新的合同和之前张雪莲与王磊磊的合同相比，造成了损失。王磊磊辨称，我们之后的合同租金的多少和我没有关系，是张雪莲自愿的。本院认为，上诉人王磊磊、张雪莲，被上诉人山西晋诚恒泰房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应恪守。本案中，王磊磊对其提前退租属单方违约的行为，应当承担违约责任并无异议。关于违约金约定的金额问题，原审法院依据《房屋租赁合同》第十条违约责任中约定“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前10日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”判令王磊磊支付张雪莲按照月租金200%计算的违约金即6333元，并无不当，应予维持，王磊磊主张按照月租金的30%即950元支付违约金的请求不予支持。关于王磊磊主张张雪莲向其支付押金1000元的问题，原审判决已做了详细阐述，王磊磊承担上述违约责任后，张雪莲应当返还王磊磊剩余租金25334元及押金3000元，共计28334元，核减王磊磊在合同解除后，已接收张雪莲退还的租金24000元及押金2000元，另扣减王磊磊租赁期间应承担的物业管理费286元，张雪莲尚需支付王磊磊2048元。不难看出，该2048元中已包含1000元押金，故王磊磊主张张雪莲向其支付押金1000元的请求不予支持。关于“2015年9月6日王磊磊出具的收条”性质问题，按照合同约定及公平原则，原审法院认定张雪莲尚需支付王磊磊2048元并无不当，应予维持。关于张雪莲主张扣减其交付给王磊磊500元用于购买衣柜的问题，除证人证言外无其他证据证明该事实的存在，故不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费104元，由上诉人王磊磊负担92元，由上诉人张雪莲负担12元。本判决为终审判决。审 判 长 焦跃峰审 判 员 雷 晨代理审判员 王笙太二〇一六年六月三十日书 记 员 赵梓余