（2016）渝05民终3054号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-09-28

案件名称

重庆天福地产（集团）有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

重庆天福地产（集团）有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第五中级人民法院民事判决书（2016）渝05民终3054号上诉人（原审被告）重庆天福地产（集团）有限公司。法定代表人任德文，董事长。委托代理人肖玉笙，重庆信豪律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）委托代理人王双圣（特别授权），重庆劲立律师事务所律师。委托代理人李洲（特别授权），重庆劲立律师事务所律师。上诉人重庆天福地产（集团）有限公司（以下简称天福公司）因与被上诉人赵兴群商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2015)南法民初字第09316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，，原告（乙方）与被告重庆天福地产（集团）有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于重庆市号房屋，该商品房用途为非住宅，属商服用房，总成交金额元。合同第七条约定，甲方应当在日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；合同第十三条对办理产权登记进行了约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所属地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所属地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。另甲、乙双方在对所购房屋栋号、楼层、房号进行确认后在《商品房买卖合同》和协商一致的基础上达成补充协议条款，并约定该协议意思表示真实，由双方共同遵守执行。补充协议第六条约定，甲方在商品房交付使用后180个工作日内（商品房如提前交付则办证时间仍按合同约定的交付日起算），应申办《房地产权证》。第十四条约定，本协议签订在签订前，相关内容已经经双方进行充分协商，是双方真实意思表示，体现了双方的真实利益。本补充协议自双方签字盖章之日起生效，与主合同具有同等法律效力。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。2014年7月4日，涉案房屋所属工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。涉案房屋于2014年7月14日交付原告使用。另查明，2010年7月23日，被告天福公司取得涉案房屋所属地块的《建设用地规划许可证》及附件；2011年1月28日，被告天福公司取得涉案房屋所属建设工程的《建设工程规划许可证》及附页；2012年5月7日，被告天福公司取得涉案房屋所属地块的《国有土地使用证》；2012年9月12日，被告天福公司取得涉案房屋所属楼栋A栋塔楼12至45层(住宅)的《重庆市商品房预售（预租）许可证》；2014年1月22日，被告又分别取得涉案房屋所属楼栋裙房第1至11层（非住宅）及地下车库负1（商服用房）、负5至负1（停车用房）的《重庆市商品房预售（预租）许可证》；2015年1月10日，被告天福公司取得涉案房屋所属项目“天福广场一期”的《重庆市房产面积竣工测算报告书》，2015年1月12日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院在该报告书检查验收表上签章确认，2015年1月22日，被告在该报告检查验收表上签章确认同意测算结果，2015年1月26日，重庆市国土资源和房屋管理局在该报告检查验收表上签章予以备案。2015年3月25日，南岸区国土资源管理分局受理涉案土地权籍办证业务，被告于2015年4月2日取得南岸区南坪西路28号（12至45层住宅）106D房地证2015字第00143号权证。2015年4月13日，重庆市南岸区房屋管理局就“天福广场一期项目房屋办证的有关情况”向区政府进行报告，载明“……2015年1月，凯维公司和天福公司到区国土分局申请办理国土手续时，区国土分局提出原帝景摩尔一期修建地上商业约7.1万平方米，已将2002年土地出让合同中约7.1万平方米商业部分的面积指标全部占用，而根据2002年土地出让合同剩余面积指标为高级公寓，现天福广场一期项目修建的地上1-11层商业部分，是否涉及土地出让金补交问题须请示市土房局。因此，土地房屋权证至今还无法办理。……现建成的商业部分1-11层便不涉及出让金问题，由区国土分局直接办理有关手续，南岸区权属登记中心及时办理土地房屋权证”。其中该文件的附件中载有2012年8月6日“重庆市南岸区国土资源管理分局关于重庆凯维房地产开发有限公司、重庆天福地产（集团）有限公司‘天福广场一期’建筑规模情况的补充说明”，该文件载明“……‘天福广场一期’”根据建设工程规划许可证（建字第500108201100015）约定，土地使用性质商业及住宅，建筑规模103628.82平方米（其中住宅37948.84平方米，商业45385.73平方米。停车库19471.7平方米，配套631.2平方米，其他191.35平方米）。按照合同约定，扣除“帝景摩尔一期”建筑规模，该宗地余104609.91平方米建筑体量（其中住宅38580.04平方米）。因此该项目目前未超过合同约定的总建筑规模。”2015年4月28日，南岸区国土资源管理分局受理涉案土地权籍办证业务，被告于2015年4月30日取得南岸区南坪西路28号（负1至11层）商业部分106D房地证2015字第00251号权证。2015年5月18日，被告天福取得涉案房屋预售后房屋权属登记（转移登记）的业务受理通知书。另被告庭审陈述，在办理涉案土地权籍证时，并未补交土地出让金。本案双方当事人争议的焦点为：争点一：被告履行办证义务的期限（即被告承担逾期办证违约责任的计算起点）。对此，原告主张依据双方合同第十三条的约定，被告应于房屋交付使用之日起60日内，向登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单，即被告承担违约责任的期间，应从实际交房之日延后60日起计至被告实际取得登记受理单之日止；而被告辩称据双方补充协议第六条的约定，被告在房屋交付使用后180个工作日内申办《房地产权证》，并提出应以受理单中受理编号的前8位数字所代表的网上申办时间作为被告履行申办义务的时间截点，并辩称其在提交网上申办时一并提交了办证资料，即被告承担违约责任的期间，应从实际交房之日延后180个工作日起计至被告提交网上申办之日止，但被告认可于落款处时间取得该受理单。原告对被告的该项辩称不予认可，认为补充协议是被告免责的格式条款，未与原告沟通，应当无效。争点二：被告若存在延期办证，是否应当免责。被告辩称即使被告存在延期办证的情形，依据双方合同第十三条的约定，因被告的责任才承担违约责任，而本案并非被告过错，是国土部门对被告项目建筑规模的审查及所属项目1-11层商业部分是否涉及土地出让金补交问题需请示市土房局造成，而最终不涉及土地出让金问题，被告应当免责。原告对该项辩称不予认可，认为被告的证据并不能证明延迟办证是政府原因造成的；即使存在政府原因，也并非政策原因，从被告提交的重庆市南岸区房屋管理局的报告来看，是被告的商业部分存在是否应当补交土地出让金的问题，商业与住宅可分开办证，与住宅部分无关；即便如此，对于商业部分的业主来说，是被告自身在项目修建过程中因土地出让金与相关政府部门衔接出现问题，责任在被告，原告并无过错，故被告应当承担延迟办证的违约责任。原告诉称，，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告违反合同约定延期办理产权证。根据合同约定及法律规定，被告应支付逾期办证违约金，故原告起诉来法院，请求：1、判令被告支付逾期办证违约金元；2、本案诉讼费由被告承担。原告为证实其诉称事实，向本院举示了以下证据：1、重庆市商品房买卖合同及补充协议；2、业务受理通知书。被告天福公司辩称，双方合同补充协议对申办产权证的时间有明确约定，为房屋交付使用后180个工作日内申办；另即使存在迟延办证，也非被告过错，而是国土部门对被告项目建筑规模的审查及所属是否涉及土地出让金补交问题需请示市土房局造成，而最终不涉及土地出让金问题，根据合同第十三条的约定，被告应当免责。被告为证实辩称事实，向本院举示了以下证据：1、重庆市商品房买卖合同及补充协议；2、建设用地规划许可证及附件（复印件）；3、建设工程规划许可证及附页（复印件）；4、国有土地使用证（复印件）；5、重庆市商品房预售（预租）许可证（3份，复印件）；6、重庆市竣工验收备案登记证（复印件）；7、重庆市房屋面积竣工测算报告书（复印件）；8、重庆市南岸区国土资源管理分局关于重庆凯维房地产开发有限公司、重庆天福地产（集团）有限公司“天福广场一期”建筑规模情况的补充说明（复印件）；9、南岸区房屋管理局关于天福广场一期项目房屋办证的有关情况报告（复印件）。另，经被告申请，本院前往重庆市南岸区房屋管理局和重庆市南岸区国土分局进行调查，在重庆市南岸区房屋管理局调取了“南岸区房屋管理局关于天福广场一期项目房屋办证的有关情况报告”及相关附件，在重庆市南岸区国土分局调取了被告天福公司申办涉案房屋权属登记的申请书、南岸区国土资源管理分局业务登记卡及一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，且涉案房屋于2014年7月14日已交付原告使用，被告应当积极按约为原告申办《房地产权证》，否则应承担违约责任。对于被告履行办证义务的期限问题。依照法律规定，当事人协商一致，可变更合同，本案虽双方合同第十三条约定为房屋交付使用之日起60内，但是双方补充协议第六条对此进行了变更，为交付使用后180个工作日内，且双方在补充协议中明确补充协议作为合同的附件，是在《商品房买卖合同》和协商一致的基础上达成的，意思表示真实，由双方共同遵守执行，因此，该约定合法有效。因此，被告履行办证义务的期限应为房屋交付使用后180个工作日内。关于被告履行办证义务截点的认定问题。被告辩称应以受理单中受理编号的前8位数字所代表的网上申办时间作为被告履行申办义务的时间截点。首先，被告对于受理单中受理编号的前8位数字是否代表网上申办时间以及被告于网上申办时一并提交了相应资料并未提供证据予以证明；其次，为原告申办产权证作为被告的合同义务，并非其辩称的向登记部门提交了申请便可，需登记部门对其申请及提交的资料进行审查，符合受理条件，予以受理后，才能视为其义务的完成，故被告履行完办证义务截点应为被告实际取得登记受理单之日，即被告应于商品房交付使用后180个工作日内为原告应申办《房地产权证》。2014年7月14日后的第180个工作日为2015年4月2日，被告于2015年5月18日取得涉案房屋预售后房屋权属登记（转移登记）的业务受理通知书，故根据双方协议被告存在逾期行为。针对被告辩称即使存在延期办证行为，非被告过错，是国土部门审查导致办证迟延，应当免责的问题。从该院查明的事实来看，被告以2015年4月13日的重庆市南岸区房屋管理局向区政府的“情况报告”来证明其辩称属实，但该“情况报告”中的内容显示仅涉及建设项目商业部分是否应补交土地出让金的问题，并不涉及住宅部分。且在2015年3月25日，区国土资源管理分局就受理了被告天福公司办理位于，2015年4月2日被告即取得房地权证。可见前述“情况报告”与住宅部分应无关联，住宅部分办理权证并不受影响。南岸区国土资源管理分局2015年3月25日受理了被告天福公司办理住宅部分的权属登记申请，对涉案商业部分权证的办理在进行审查汇报后，于2015年4月28日，受理了被告天福公司办理商业部分的权属登记申请。从本案查明的事实来看，依照常理被告天福公司对住宅与商业部分的权证应一并申请办理，但南岸区国土资源管理分局对其商业部分是否涉及土地出让金补交需进行审查汇报，是天福公司不能预见，不能控制的，因为根据2011年8月6日的“补充说明”，区国土资源管理分局当时审定天福公司的该项目并未超过合同约定的总建筑规模，故对此的审查汇报期，天福应当免责。故该院参照住宅部分的权证办理及双方合同约定，对被告办证期限进行相应顺延，即从交房之日2014年7月14日至区国土分局受理住宅部分权证办理时间2015年3月25日共计174个工作日，区国土分局受理商业部分权证办理时间为2015年4月28日，延满180个工作日为2015年5月7日，故被告承担违约责任的期间为2015年5月8日至2015年5月18日（受理单取得时间）共计11天，根据双方合同第十三条的约定，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，即34741元×11天×0.1‰／天=382元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告重庆天福地产（集团）有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付原告逾期办证违约金382元；二、驳回原告其他诉讼请求。宣判后，天福公司不服一审判决，向本院提起上诉，认为本案一审法院已就国土部门审查行为作出不可抗力认定，但对于相应免责期间的确定存在错误，应以2015年1月10日为起算点，故此，请求相应撤销原判，依法改判。被上诉人刘君答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，本案系商品房买卖合同履行引发的纠纷，综合当事人诉辩意见，二审争议焦点为上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任。对此，被上诉人援引涉诉合同第十三条第四款主张权利，该条款约定，“如因甲方的责任，未能按期向房屋所属地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……”,仅就条文文义，该条明确了出卖人应向买受人承担逾期办证违约责任的特定情形。对于双方诉争的条文内涵，本院认为，合同的文义解释应最大程度考量当事人缔约的根本目的，并契合诚实信用之基本原则。对于商品房买卖范畴的办证义务，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第一款明确，“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”可见，出卖人具有为买受人办理房屋产权证书的积极义务，其在约定期限内提交办理房地产权证申请，取得登记受理单目的在于保障买受人关于房屋产权的期限利益。同时，《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，“对格式条款发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中《重庆市商品房买卖合同》虽系主管部门示范文本，但上诉人在经营活动中作为格式合同加以使用，对诉争条款之解释应有利于买受人缔约目的之阐发。故此，诉争条款其内涵及于出卖人及时取得主管部门的受理登记单。而关于上诉人诉称的阻却履行事由，本院认为，《合同法》第121条规定，“当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。”本案中，国土部门对涉案房屋审查的具体行政行为系前述条款规定的第三人的原因，并不导致上诉人违约责任之免除。综上，上诉人上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆天福地产（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　肖　琴代理审判员　　刘恋砚代理审判员　　邓　瑀二〇一六年六月三十日书　记　员　　汪腊梅来源：百度搜索“”