（2016）渝0103民初385号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-10-31

案件名称

寇代军与重庆超霸房地产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市渝中区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

寇代军,重庆超霸房地产开发有限公司,重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

重庆市渝中区人民法院民事判决书（2016）渝0103民初385号原告寇代军，男，汉族，1976年12月4日出生，住四川省渠县。委托代理人杨青安，重庆能海律师事务所律师。委托代理人杨玲，重庆能海律师事务所律师。被告重庆超霸房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路6巷8号,组织机构代码62191064-8。法定代表人何剑峰，该公司执行董事。委托代理人李洪涛，重庆锋度律师事务所律师。委托代理人赵惠静，重庆锋度律师事务所律师。被告重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区。法定代表人何汝海，该公司执行董事。委托代理人李洪涛，重庆锋度律师事务所律师。委托代理人赵惠静，重庆锋度律师事务所律师。原告寇代军与被告重庆超霸房地产开发有限公司（以下简称”超霸房地产公司”）、重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司（以下简称”超霸管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡振宇独任审判，适用简易程序公开开庭进行审理，书记员李春涛担任法庭记录。原告寇代军的委托代理人杨青安、杨玲，被告超霸房地产公司、被告超霸管理公司共同委托代理人李洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寇代军诉称，超霸房地产公司是重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场的出租方，超霸管理公司受超霸房地产公司委托对港渝广场进行对外出租和管理。寇代军是港渝广场7F-19#商铺的承租人。2012年7月，超霸管理公司向寇代军收取了2013年1月1日至2013年5月10日的租金和物管费等费用，共27297元。但寇代军在2015年5月得知：港渝广场的五、六、七、十二、十三、负一楼设备层部分均系超霸房地产公司从案外人处承租而来，自2013年1月起二被告均无权再就涉案商铺进行出租，无权收取租金及物业费等费用，且超霸管理公司也无物业管理资质，无权收取物管费。同时，该摊位的出租权利人重庆恒升资产经营管理有限公司也不断向寇代军主张2013年1月至5月的租金及其它费用。寇代军为此多次向二被告主张返还上述款项，二被告拒不返还。二被告明知自己无出租权限仍收取寇代军的租金等费用，属欺诈行为。现起诉要求判决：1、二被告立即归还租金和物管费等费用27297元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占有损失至归还上述款项为止；2、本案诉讼费由二被告承担。被告超霸房地产公司、超霸管理公司共同辩称，1、租金及物管费的收取主体不同，是两个不同的法律关系，不应该合并审理，寇代军应明确诉讼请求。2、涉案商铺所在的港渝广场7楼产权未确定，关于产权的诉讼尚在再审过程中，重庆市高院已裁定中止（2009）渝五中法字第227号民事判决书的执行，故本案应当中止审理。3、寇代军请求的违约金过高，应当依法予以调低。4、超霸管理公司对港渝广场实际进行了市场管理，提供了服务，并进行了广告宣传等投入，相关费用已实际支出，即使超霸管理公司无权收取租金和物管费，但超霸管理公司仍然有权收取设备维护费和宣传费。5、商储公司在2013年上半年已将涉案商铺收回，寇代军对此应当知晓，现在起诉已过诉讼时效。6、从寇代军举示的证据来看，超霸管理公司系出租人和收款方，超霸房地产公司并非合同相对人，不应承担任何责任。经审理查明，重庆市第五中级人民法院于2015年8月11日作出（2015）渝五中法民终字第04033号民事判决书，该判决书确认了如下事实：2007年12月14日，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司（甲方）与超霸房地产公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场的5、6、7、12、13和负1层部分出租给乙方，租赁期限五年：2008年1月1日至2012年12月31日。合同签订后，甲方按照约定将港渝广场5、6、7、12、13和负1层部分交付给超霸房地产公司。2012年11月2日，恒升公司向超霸房地产公司发出”关于港渝广场租赁资产收回的函”，通知超霸房地产公司2012年12月31日租赁合同到期后将不再对外出租。2012年11月12日，超霸房地产公司回函，称2012年11月2日来函已收悉，并请恒升公司对要收回房屋进一步说明。重庆市商业储运公司出具情况说明载明：重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场第5、6、7、12、13层及负一层40%的房屋原系重庆市商业储运公司所有，2007年12月14日委托重庆市商务集团有限公司物业管理分公司租赁管理，同超霸房地产公司签订房屋租赁合同，2009年2月起该房屋交由恒升公司全权行使对房屋占有、使用、收益、处分的权利，并继续履行与超霸房地产公司签订的房屋租赁合同中重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的权利和义务。重庆市商业储运公司与超霸房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷案，重庆市第五中级人民法院经审理查明，重庆市商业储运公司与超霸房地产公司联合开发建设位于重庆市渝中区陕西路6巷8号的房屋，1996年6月16日、1998年6月26日重庆市商业储运公司与超霸房地产公司两次签订港渝广场分配合同，约定重庆市商业储运公司分得楼层第5层、第6层、第7层、第12层、第13层、地下1层40%面积，2000年8月6日，超霸房地产公司取得重庆市渝中区陕西路6巷8号房屋的产权证。2012年1月10日，重庆市第五中级人民法院判决超霸房地产公司在判决生效之日起三十日内将重庆市商业储运公司分得的港渝广场（位于重庆市渝中区陕西路6巷8号）第5、6、7、12、13及地下1层40%面积的房屋产权办理至重庆市商业储运公司名下。该判决已发生法律效力。2014年7月10日，重庆市高级人民法院因重庆市人民检察院提出抗诉，裁定指令重庆市第五中级人民法院另行组成合议庭对该案进行再审，再审期间，中止原判决执行。目前涉案商铺所在的重庆市渝中区陕西路六巷8号第7层房屋产权登记在重庆商业投资集团有限公司名下。2011年8月6日，超霸管理公司（甲方）与寇代军（乙方）签订《商业店面租赁使用合同》，约定甲方将超霸房地产公司委托其经营的重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场7楼19号店面租赁给乙方使用，建筑面积88.33平方米，租赁期限自2011年8月1日起至2012年7月31日止，并约定店面使用费由店面租金和甲方无形资产的价值所构成，店面使用费每日每平方1.0697元，店面使用费的计算方法为每日每平方米单价×建筑面积×租赁使用期天数＝店面使用费总额，租赁使用期内的店面使用费总额为34487元。同日，超霸管理公司（甲方）与寇代军（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：乙方将上述店面交由甲方进行物业管理，委托管理的期限为1年，自2011年8月1日0时起至2012年7月31日24时止，管理服务费按建筑面积25元/月·㎡向物业使用人按月收取；双方在签订《商业店面租赁合同》时，同时签订本《物业管理服务合同》。若《商业店面租赁合同》终止或解除，本《物业管理服务合同》随之终止或解除。同日，寇代军（甲方）与超霸管理公司（乙方）还签订《品牌产品宣传委托协议书》，约定甲方委托乙方对其经营的产品进行整体包装，并组织、宣传、促销活动，委托授权的期限为一年，自2011年8月1日起至2012年7月31日止，并约定宣传费每年每个品牌为2000元，多增加一个经营品牌追加宣传费1500元。上述合同期限届满后，双方并未续签任何书面合同。2012年7月21日，寇代军向超霸管理公司名下的农业银行账户以现金存入方式支付7F-19号商铺从2012年8月1日起至2013年5月10日的租金、物管、宣传费等相关费用60793元。审理中，两被告认可其于2013年1月2日将涉案商场移交给重庆恒升资产经营管理有限公司。2015年9月15日，寇代军向超霸房地产公司、超霸管理公司发出通知一份，要求其返还交纳的2013年1月至5月的租金、物管费等费用共27297元。上述事实，有房地产权证、民事判决书、收据、通知、邮寄凭证、商业店面租赁使用合同、物业管理服务合同、品牌产品宣传委托协议书以及双方当事人的陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，涉案商铺系超霸房地产公司从重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司租赁而来，超霸管理公司再将涉案商铺转租给原告。原告与超霸管理公司的租赁合同期限届满后，原告继续使用租赁物并交纳租金，双方形成不定期租赁关系。但超霸房地产公司与重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的房屋租赁合同已于2012年12月31日届满，且出租人已明确表示不再续租。转租合同具有一定的依附性，原告与超霸管理公司的转租合同期限应在承租人合法享有的租赁期限内，而2012年12月31日之后，超霸管理公司对涉案商铺不再具有对外转租的合法依据，无权再将涉案商铺转租给本案原告并无权向原告收取租金，故2012年12月31日之后的租金应予返还。关于二被告辩称原告交纳的费用中除租金外还包含有物管费、设备维护费以及宣传费用，该部分费用不应返还的问题。鉴于双方签订的《物业管理服务合同》期限已经届满，超霸管理公司自认其于2013年1月2日将涉案商场移交给重庆恒升资产经营管理有限公司，其不能证明与产权人或产权人委托的管理人之间仍存在物业服务的合同关系，且超霸管理公司也未举证证明其实际对寇代军等经营户提供了物业管理服务，故收取物管费无法律依据。关于宣传费和设备维护费的问题，因《品牌产品宣传委托协议书》的约定期限为一年，该合同期限也已届满，且超霸管理公司未举示其实际为寇代军经营的品牌进行了宣传的相关证据，故亦应进行返还。同时超霸管理公司亦无证据证明收取的费用包含有设备维护费这一项目，故本院对其辩称不予支持。综上，超霸管理公司收取上述超过其有权转租期限的费用均无法律依据，应将其退还原告。关于二被告辩称原告所主张权利已超过诉讼时效的问题。因二被告庭审结束前未举示充分证据证明原告于2013年已知道或应当知道其权利受到侵害，故二被告的该辩解理由不能成立。关于超霸房地产公司在本案中是否应承担责任的问题。鉴于超霸管理公司是受超霸房地产公司委托经营”港渝广场”的场地，并非受超霸房地产公司委托对外签订合同，根据合同相对性原则，超霸房地产公司不是合同的相对方，且向原告收取租金、物管费等相关费用的主体是超霸管理公司而非超霸房地产公司，故超霸房地产公司在本案中不应承担责任。综上，原告要求被告返还2013年1月1日起至同年5月10日的租金、物管费、宣传费等费用合计27297元的请求，本院予以支持。另原告请求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占用损失，于法无据，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告寇代军租金、物管费、宣传费等费用合计27297元，并从2013年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告寇代军支付资金占用损失至付清前述款项时止；二、驳回原告寇代军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案减半收取受理费462元，由原告寇代军负担140元，被告重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员　胡振宇二〇一六年六月三十日法官助理　艾志花书记员　李春涛搜索“”