（2016）桂0722民初1162号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-08-18
案件名称
宁镇中与冯继泽房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
浦北县人民法院
所属地区
浦北县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁镇中,冯继泽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百三十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区浦北县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0722民初1162号原告宁镇中，农民。被告冯继泽，农民。委托代理人苏迅，浦北县龙门镇法律事务所法律工作者。原告宁镇中与被告冯继泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法由审判员叶坤国适用简易程序独任审判，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。书记员黄思榕担任记录。原告宁镇中、被告冯继泽及其委托代理人苏迅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁镇中诉称，1、被告冯继泽与原告于2011年1月22日签订《租房协议》，租用原告位于文山公路旁的楼房底屋全部（包括楼房底屋所有房间、地院、厨房、卫生间等所有设施）开办“文山幼儿园”使用，租用期暂定一年六个月，租金4500元／年。2、租用期满继续租用时，甲方（原告）口头提议租金增加500元／年，共是5000元／年；时间计算为：上半年1月22至6月22日，下半年6月22日至12月22日，为每年12个月计。按租房常规执行。乙方（被告）同意履行，不另签书面协议。几年来乙方（被告）依约履行亦予证实事实。3、时至2015年下半年间，被告因文山小学附设国办“幼儿园”招生，报读幼儿减少。在交下半年租金时，原告提议：明年是否继续租办下去，如不租，必须提前一个月告知，以便计划另租他人，被告满口答应“肯定照办”。但被告却在2015年终过至2016年2月初，即春节前几天，拒不通知原告在场，自行搬撤物资，邻居告知原告到去声明叫被告依约履行手续才搬撤。可被告不睬，甚至在春节期间的新年初几，也不通知取得原告同意在场，擅自叫人挖去门前铁围栏搬走。原告于2016年3月7日上午8时许报文山社区干部黄汉章一起去找到被告要求办好退租房屋手续，被告不睬。直至2016年4月原告才将该租赁房屋交由儿子的结拜兄弟存放衣车、皮革等物品，并更换了门锁。被告至今尚未将房屋钥匙归还屋主，还没有完善退租房屋的手续。特向人民法院提起诉讼，请求法院判决：1、判令被告承付超期租用原告的房屋场地设施的租金5000元给原告。2、判令被告承付不依约通知原告在场擅自搬行撤走物资，不予一次性清理修缮的修缮费约1200元给原告。3、判令被告承付“租房协议”约定的违约金人民币6750元给原告。4、判令被告依法承担本案诉讼的一切费用。原告宁镇中对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据1、公民身份证复印件，主要证明原告宁镇中的基本信息及诉讼主体资格；证据2、《租房协议》，证明被告租赁使用原告房屋的事实；证据3、《证明材料》，证明被告不租赁原告房屋后未能与原告办理好退租房屋手续的相关情况。被告冯继泽辩称，一、原、被告双方签订的《租房协议》期限已满，且双方已按照约定履行了协议。被告与原告于2011年1月22日签订《租房协议》一份。协议约定：原告将其位于文山公路旁的楼房底屋全部（包括楼房底屋所有房间、地院、厨房、卫生间等所有设施）出租给原告开办幼儿园使用，租期从2011年春季学期开学算起，暂定租一年六个月，即从2011年2月1日起至2012年7月31日止，租金每年4500元整。每学期初付清该学期房租，即半年房租。被告负责维修房屋，确保房屋能够正常使用。被告与原告均按照诚实信用的原则履行了各自的义务。二、被告续租原告的房屋，续租从2012年8月1日起至下一年1月31日为半年，2月1日至7月31日为半年，租金每年5000元整，满12个月为一年。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定，或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。显然，被告没有违反法律、行政法规的禁止性规定，有权随时解除合同。三、原告所写的时间计算有误，原告所持有的《租房协议》背面的记录内容，被告没有知道也没有见过，被告所持有的《租房协议》背面没有这一内容。大门、房间的钥匙是被告租用房屋后所购买更换的，并将钥匙送给了原告，铁围栏属被告的财产，合同终止被告搬走自己的物资理所当然，原告无权干涉。四、原告出租的房屋属瓦房，在2014年、2015年遇雨天出现漏水、积水等问题，厨房属石棉瓦顶，被告曾多次告知原告维修时，屡遭拒绝，说要被告自己处理，教育局也曾到幼儿园进行检查时发现这些问题，说房屋属危房，口头通知整改或搬迁，有家长也反映过租房不安全，这些因素严重危及被告的安全和××并影响幼儿园的正常办学。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。从法律相关规定可以看出被告有权行使解除权终止合同。综上所述，被告没有违反《租房协议》的相关规定，更无违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告对其答辩没有提供证据。经审理查明，2011年1月22日，原告（甲方）宁镇中与被告（乙方）冯继泽签订《租房协议》，约定甲方将位于广西浦北县小江镇文山公路旁的楼房底屋全部（包括楼房底屋所有房间、地院、厨房、卫生间等所有设施）出租给乙方开办幼儿园使用。租赁期间从2011年春季学期开学算起，暂定壹年六个月；租金每年肆仟伍百元，每学期初付清该学期屋租，即半年屋租；甲方负责维修好房屋，确保房屋能够正常使用；签订协议后房屋交由乙方开办幼儿园，甲方不能干涉乙方正常使用房屋；协议经双方签字后生效，协议一式两份，甲乙双方各执一份；任何一方违约，要支付对方违约金陆仟柒佰伍拾元。签订协议后，原、被告双方均按协议履行。租期届满后，被告与原告口头约定继续租用租赁物，约定每年租金增加500元，即是每年租金5000元，满12个月为一年，但没有约定继续租用的期限。被告实际继续租赁使用租赁物至2016年1月，并按约定付清了续租期间的全部租金给原告，2016年1月至2月被告搬走租赁物内属于其自己的物品及拆除其增建的铁围栏等财物，但被告未能及时与原告协商办理好退租房屋交接手续，也未将房屋钥匙交还原告。直至2016年4月原告才能将租赁物交由其儿子的结拜兄弟存放衣车、皮革等物品，并更换了门锁。现原告以被告没有与其办理退租房屋手续及付清相关费用为由向法院提起诉讼，请求法院判决：1、判令被告承付2016年超期租用原告的房屋场地设施的一年租金5000元给原告；2、判令被告承付不依约通知原告在场擅自搬行撤走物资，不予一次性清理修缮的修缮费约1200元给原告；3、判令被告承付“租房协议”约定的违约金人民币6750元给原告；4、判令被告依法承担本案诉讼的一切费用。上述事实，有原告提供的证据、原告和被告的陈述及庭审笔录证据证实。本院认为，原告宁镇中与被告冯继泽签订的《租房协议》，是原告与被告之间真实意思表示，合法有效，原、被告均应受其约束。租期届满后，被告与原告口头约定继续租赁使用租赁物，每年租金为5000元，但没有约定续租期限，原告也按约定交纳了租金给原告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原、被告口头约定继续租赁使用租赁物，双方构成不定期限租赁关系。被告付清续租租金后，已于2016年1-2月拆搬走其物品，不再租赁，但其未能将房屋钥匙交还原告及与原告办理好退租房屋交接手续，租赁物仍属被告管控，视为被告继续租赁。因原告于2016年4月已将租赁物交由其儿子的结拜兄弟存放衣车、皮革等物品，并更换了门锁，视为原告已实际接管了租赁物，故原告请求被告支付2016年的一年租金5000元，与事实不符，本院不予全部支持，被告应支付未将租赁物交由原告接管期间的租金833元（2016年2月一3月的租金：5000÷12×2=833）。原告主张被告承付修缮费约1200元，因原租房协议约定是由原告（甲方）负责维修房屋，且原告无证据证实被告搬迁时损坏房屋需要维修，故本院对其主张不予支持。被告与原告口头约定继续租赁使用租赁物是不定期租赁关系，被告有权随时解除合同，且被告已付清续租租金，并搬移别处，租赁物现已由原告管理，故原告主张被告承付《租房协议》约定的违约金人民币6750元，本院也不予以支持。被告辩解租赁房屋后更换钥匙时已将钥匙送给原告，但原告否认收到钥匙，被告又未能提供证据佐证，该辩解意见本院不予采信。被告提出《租房协议》期限届满后，双方口头约定继续租赁使用租赁物是不定期租赁关系，被告有权随时解除合同，且已结清租赁期间的租金，但因被告不再租赁租赁物后，未能及时与原告办理好退租房屋交接手续，至使原告未能及时管理租赁物，被告应负相应的责任，即要支付未将租赁物交还原告管理期间的租金833元。被告提出其不再租用租赁物时搬走的是其自己的财物，原告也知道当时的情况，被告没有违反续租房屋的相关规定，没有违约，本院对该辩解意见予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告冯继泽支付原告宁镇中2016年2月至2016年3月的租金833元；二、驳回原告宁镇中的其他诉讼请求。案件受理费124元，减半收取62元，由原告宁镇中负担。上述款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费124元（（款汇钦州市中级人民法院，账号：73×××20，开户行：农行钦州分行金桥支行）。逾期不交，又不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 叶坤国二〇一六年六月三十日书记员 黄思榕 关注公众号“”