（2016）新民终321号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-08-03
案件名称
袁義忠、卢东与苏军房屋买卖合同纠纷民事二审判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁義忠,卢东,苏军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2016）新民终321号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁義忠，男，汉族，1979年2月11日出生，个体工商户，住伊宁市。委托代理人：朱凤霞，新疆信禾诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：卢东，男，汉族，1967年12月11日出生，无固定职业，住江苏省启东市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏军，男，回族，1962年12月1日出生，个体工商户，住乌鲁木齐市。委托代理人：李中旭，新疆智瑞律师事务所律师。上诉人袁義忠、卢东因与被上诉人苏军房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院作出的（2015）伊州民二初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人袁義忠及委托代理人朱凤霞，被上诉人苏军及委托代理人李中旭到庭参加了本案诉讼。上诉人卢东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年9月，苏军及妻子杨华从伊宁市华夏实业开发有限公司购买了位于伊宁市经济合作区北京路28号江南春城怡景苑6号楼1单元1层101室一处住宅房产（房权证号：伊宁市房权证字第0696**号、0696**号，建筑面积：209.63方米）和1单元2层201室一处住宅房产（房权证号：伊宁市房权证字第0696**号、0696**号，建筑面积：209.63平方米）；9号楼1层商铺10，11号，2层商铺1，2号室一处商铺房产（房权证号：伊宁市房权证字第0696**号、069638建筑面积：1128.03平方米），建筑总面积为1547.29方米。2013年3月25日，苏军以上述房产作抵押为其与妻子杨华投资控股的伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司在中国农业银行股份有限公司察布查尔锡伯自治县支行贷款800万元。2014年5月13日苏军（甲方）与袁義忠、彭世言（乙方）就上述房产签订《房屋买卖合同》。2014年5月16日苏军将上述房产交付给袁義忠、彭世言。袁義忠、彭世言作为餐厅经营使用。2014年6月26日，苏军（甲方）与袁義忠、卢东（乙方）就上述房产签订《房屋买卖变更合同》，约定：一、由于原乙方彭世言和袁義忠协商彭世言自愿退出购买甲方苏军的上述房地产。现将原乙方变更为袁義忠和卢东，并履行原房屋购买合同的全部内容。二、原合同：甲、乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实守信的前提下，达成如下协议：第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也己充分并自愿买受该房屋。（二）房屋平面图见房产证。（三）该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。（四）出卖人还应当将属于该房屋的阳台、走道、楼梯、装修、卫生间、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在房屋的价款中，不再另行支付价款。第二条计价方式与价款支付。一）上述房产的交易价格为：单价：每平米6463元。总价为：1000万元（壹仟万元整）。甲方于2014年4月23日向乙方己支付购房定金壹拾万元整。二)本合同签订时，乙方向甲方先支付100万元（含乙方已支付的10万元定金）。2015年2月1日乙方向甲方支付100万元。三）因甲方将此房在中国农业银行察布查尔县支行抵押贷款800万元，对此双方特别约定：在贷款期限届满之前的30日，即2015年3月l5日前甲方需向银行偿还贷款本金400万元，另400万元本金在2015年3月15日前由乙方负偿还，乙方偿还的400万元使用期间200万元的贷款利息（贷款利息为月息3%）由甲方承担。甲乙如有一方不能按期清偿400万元贷款本金，则应按照未能清偿部分的30%向对方支付违约金。四）2015年3月15日由甲乙双方共同清偿了800万元银行贷款后，以此房产抵押，由甲乙双方共同努力再向银行办理贷款。获取银行贷款后，先支付甲方400万元，其余归乙方所使用。第二期贷款的本息都由乙方承担。第三条关于过户鉴于该房屋目前设定抵押，因此暂时不办理过户，在乙方向甲方归还400万元之后，甲方给乙方办理授权公证书，由甲方授权乙方可办理该房产的一切过户手续，包括涉及到贷款银行的一切手续等。第四条甲、乙双方定于年月日正式交付该房屋。第五条甲方承诺该房产除向银行设定抵押外，没有任何第三方与甲方就此房产发生任何纠纷，否则由此给乙方导致的一切损失由甲方承担。如因此导致乙方无法取得房产的，甲方除全额退还乙方己支付的房款及向银行支付的费用外，还应当向乙方支付违约金200万元。第六条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。第七条该房屋交付时，水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，甲方全部结清。第八条违约责任（一）乙方违约责任：乙方如有以下违约事项之一时甲方有权终止合同，收回房屋产权，不予退还己付款项。1、乙方未能在2015年2月1日前支付100万元。2、乙方连续两个月未能在规定期限内支付银行贷款利息。3、乙方未能在约定的时间内偿还400万元。（二）甲方违约责任：合同签订之日起甲方不得向其他任何乙方出租或出售，因此给乙方造成不能成为房屋产权人而造成一切损失均由甲方承担。第九条本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款。第十条甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院管辖。三、本合同签订之日起终止原乙方彭世言于2014年5月13日与甲方苏军签订的房屋购买合同。四、本合同签订之日起于2014年5月13日原甲方苏军与彭世言、袁義忠的房屋购买合同作废。2014年6月28日，苏军（甲方）与袁義忠、卢东（乙方）签订《关于房屋买卖变更合同的补充内容》，约定：2014年6月26日签订的乙方袁義忠、卢东购买苏军的座落于伊宁市经济合作区北京路28号江南春城怡景苑6号楼证号为伊宁市房权证字第0696**号，069639号、069640号的房屋买卖变更合同第二条：计价方式与价款支付条款中补充：第五）项内容如下：自2014年5月至2015年3月15日期间由乙方袁義忠和卢东承担此房产在农业银行察布查尔县支行抵押货款800万元的银行贷款利息和贷款信息费。贷款利息以银行实际结算单为准，信息费为一次性支付41600元（以银行结算单为准），贷款利息从2014年6月15日起由原袁義忠和卢东在每月的l5号前按月支付给苏军。2014年5月14日，袁義忠向苏军支付100万元。2015年3月10日苏军给袁義忠出具了“已收到袁義忠转来2015年2月1日应付本人购房款壹佰万元中的叁拾伍万元，此日止袁義忠还欠本人陆拾伍万元整。”的收条。2015年3月25日，苏军与贺元勋签订为期6个月的《借款合同》，约定苏军以月利率3.5%从贺元勋处借款200万元。2015年4月14日，伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司筹集800多万元归还中国农业银行股份有限公司察布查尔锡伯自治县支行贷款800万元及利息41600元，合计8041600元。2015年4月27日，伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司以本案争议的9号楼1层商铺10，11号，2层商铺1，2号室一处商铺房产（房权证号：伊宁市房权证字第0696**号、069638建筑面积：1128.03平方米）作抵押与中国农业银行股份有限公司察布查尔锡伯自治县支行签订一年期《借款合同》，约定伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司贷款500万元，执行年利率7.2225%，按月结息。2015年4月30日，苏军与贺元勋签订为期两个月的《借款合同》，约定苏军以月利率4%从贺元勋处借款130万元。当日贺元勋从130万元中扣除两个月的利息104000元，给苏军指定的银行卡打款1196000元。2015年10月25日苏军为归还贺元勋的借款利息将其所有的一套房产以45万元转让给贺元勋。2015年5月13日，苏军将伊宁市经济合作区北京路28号江南春城怡景苑6号楼1单元1层101室一处住宅房产（房权证号：伊宁市房权证字第0696**号、0696**号，建筑面积：209.63方米）和1单元2层201室一处住宅房产（房权证号：伊宁市房权证字第0696**号、0696**号，建筑面积：209.63平方米）两套房产的房产证交与袁義忠，袁義忠以该两套房产及自己所有的两套房产作抵押在中国农业银行股份有限公司察布查尔锡伯自治县支行贷款150万元支付给苏军。袁義忠通过苏军个人银行卡转账归还了2014年6月15日至2015年4月14日期间的800万元贷款利息588600元。2014年7月21日苏军给伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司在中国农业银行察布查尔县支行的银行卡30115001240005355交纳贷款信息费5万元，该支行给伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司出具了收款单。2014年7月29日苏军在该收款单上给袁義忠出具了：“今收到袁義忠转来贷款信息费肆万壹仟陆佰元整（41600元）”的收条。2015年5月21日、6月21日、7月21日、8月21日、9月21日、10月21日、11月21日、12月21日、2016年1月21日，伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司归还500万元贷款利息23071.88元、31096.88元、30093.75元、31096.88元、31096.88元、30093.75元、31096.88元、30093.75元、31096.88元，合计268837.53元。苏军交纳诉讼费82220元。袁義忠交纳反诉费22441元。另查明，2009年，伊宁市华夏实业开发有限公司将本案争议9号商铺楼房的一、二楼两个入口中的一个楼梯口出租给中国人民银行股份有限公司伊犁哈萨克自治州分行作为ATM机使用，双方签订了10年期租赁合同，从2010年8月至2020年8月，每年租金为5000元。2012年3月20日，苏军的妻子与中国人民银行股份有限公司伊犁哈萨克自治州分行续签了后9年的租赁合同，每年租金5000元，苏军已收了9年的租金。该银行ATM机从2009年安装使用至今。原审法院认为，本案争议焦点是：1、履行合同过程中谁构成违约，袁義忠要求解除《房屋买卖变更合同》、《关于房屋买卖变更合同的补充内容》，并由苏军返还购房款285万元、赔偿装修费损失128万元、银行利息630200元的反诉请求有无依据。2、卢东是否已将其权利义务转让给袁義忠，应否对本案承担责任；苏军要求袁義忠、卢东支付购房款715万元、赔偿利息损失22万元、支付违约金120万元的本诉请求有无依据。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，苏军与袁義忠、卢东签订《房屋买卖变更合同》及《关于房屋买卖变更合同的补充内容》，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的相关规定，合同合法有效，双方均应当依约履行自己的义务。因《房屋买卖变更合同》是基于苏军与原房屋买受人彭世言、袁義忠签订的《房屋买卖合同》，彭世言自愿退出购买苏军的房产，变更新的房屋买受人为袁義忠、卢东而产生，该《房屋买卖变更合同》明确约定履行原《房屋购买合同》的全部内容，故在签订前，苏军已将出售的房产交付给袁義忠，袁義忠也将该房产作为餐厅使用至今，苏军履行了交付房屋的义务，袁義忠、卢东应当履行相应的付款义务。《房屋买卖变更合同》第二条第二款第二项约定：“本合同签订时，袁義忠、卢东向苏军支付100万元。2015年2月1日支付100万元。”第三项约定：“因苏军将出售的房产在中国农业银行察布查尔县支行抵押贷款800万元，对此双方特别约定：在贷款期限届满之前的30日，即2015年3月l5日前双方各归还贷款本金400万元。袁義忠、卢东偿还400万元使用期间200万元的贷款利息（贷款利息为月息3%）由苏军承担。任何一方不能按期清偿400万元贷款本金，则应按照未清偿部分的30%向对方支付违约金。”第四项约定：“双方共同清偿800万元贷款后，以此房产做抵押，由双方共同向银行贷款，获取银行贷款后，先支付苏军400万元，其余归袁義忠、卢东。第二期贷款本息均由袁義忠、卢东承担。”袁義忠、卢东在《房屋买卖变更合同》签订前已向苏军支付购房款100万元，2015年3月10支付35万元，2015年5月13日以抵押贷款方式支付150万元，之后再未支付购房款及归还贷款，袁義忠、卢东没有按照合同约定全面履行付款义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。袁義忠提出是苏军违反合同约定，未经其同意将涉案房屋为伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司抵押贷款，使该房产永远处于不能完全使用状态，且一楼到二楼通道因被中国人民银行ATM机占用造成使用受限，同时又不给其办理过户手续，导致其合同目的无法实现，其要求解除合同。因袁義忠、卢东在购买本案争议房产前，苏军已将该房产为本人及妻子杨华投资控股的伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司作抵押贷款800万元，《房屋买卖变更合同》虽未明确贷款主体是伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司，但袁義忠提供的其向苏军支付贷款信息费41600元的收条上，明确载明贷款主体是伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司，是由该公司归还银行的贷款信息费，再由袁義忠向苏军支付，因此，袁義忠对房产抵押贷款的主体是明知的，且由于袁義忠、卢东未在合同约定的期限内归还贷款400万元，贷款期限届满前苏军自筹资金归还了800万元贷款，之后又以其中的两套商铺为伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司抵押贷款500万元，并将另外两套住宅的产权证交与袁義忠抵押贷款150万元用于归还购房款，因此袁義忠提出苏军未经其同意擅自将涉案房产给伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司抵押贷款构成违约的理由，不能成立，不予支持。至于楼道安放银行ATM机的问题。苏军是从伊宁市华夏实业开发有限公司购买涉案房产，该公司出售该房产前已将一楼上二楼的两个楼梯通道中的一个出租给中国人民银行股份有限公司伊犁哈萨克自治州分行安放TAM机使用，租期为10年，苏军购买该房产后与该分行续签了9年期合同，之后袁義忠、卢东购买了该房产，该ATM机从2009年安装一直使用至今，袁義忠、卢东购买房产时对此并未提出异议，苏军续签租赁合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”袁義忠现以安放ATM机为由认为苏军违约理由亦不能成立。至于该房产至今未办理房产过户手续问题。因《房屋买卖变更合同》第三条约定：“鉴于该房屋目前设定抵押，因此暂时不办理过户，在袁義忠、卢东向苏军归还400万之后，苏军给袁義忠、卢东办理授权公证书，授权袁義忠、卢东办理该房产的一切过户手续，包括涉及到贷款银行的一切手续等。”据此，办理房产过户手续是以付清房款为条件的，由于袁義忠、卢东至今未付清房款，不能办理房产过户手续的责任在袁義忠、卢东，苏军并不因此构成违约，袁義忠以此为由认为其不能实现合同目的的理由不能成立。由此可见，在履行合同过程中，苏军已履行了合同义务，袁義忠、卢东未履行相应的付款义务，构成违约，故双方应当继续履行合同，袁義忠要求解除其、卢东与苏军签订的《房屋买卖变更合同》、《关于房屋买卖变更合同的补充内容》的反诉请求不能成立，不予支持。鉴于袁義忠、卢东支付购房款及向苏军归还贷款利息588600元、贷款信息费41600元是合同约定应当履行的义务，袁義忠要求苏军返还没有依据，不予支持。袁義忠、卢东装修餐厅是为期经营活动所需而产生的费用，其要求苏军赔偿的理由亦不能成立。综上，袁義忠的反诉请求不能成立，不予支持。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，卢东作为合同相对方的一员，其将债务转让给袁義忠，必须经苏军的同意，苏军不认可卢东已转让债务，袁義忠也不认可卢东退出其与卢东的合伙关系，故卢东应当与袁義忠共同向苏军承担支付购房款的责任，卢东提出其不承担本案责任的抗辩理由不能成立，不予支持。《房屋买卖变更合同》约定房屋总价款为1000万元，袁義忠、卢东已支付房款285万元，故苏军要求袁義忠、卢东支付剩余购房款715万元的请求依法有据，应予支持。由于袁義忠、卢东在履行合同过程中构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《房屋买卖变更合同》第二条第二款第三项约定：“任何一方不能按期清偿400万元贷款本金，则应按照未清偿部分的30%向对方支付违约金。”，苏军基于上述约定主张违约金120万元，袁義忠提出过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”。袁義忠、卢东因违约给苏军造成的损失主要有以下部分构成：由于袁義忠、卢东未在2015年3月15日前归还400万元贷款，苏军不得已为归还800万元贷款多处筹措资金，其中从贺元勋处以月利率4借款130万元，该笔借款的年利率为48%明显过高，应当按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定执行。由于贺元勋在向苏军付款时预先将两个月的利息予以扣除，仅支付了1196000元，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”规定，苏军向贺元勋的借款本金为1196000元。目前苏军包括用房屋抵顶已向贺元勋支付了8个多月（2015年5月1日至2016年1月20日前）的借款利息，该笔借款的利息损失为207306.65元（1196000元×24%÷12个月×8个月＋1196000元×24%÷12个月÷30天×20天）。另外根据《关于房屋买卖变更合同的补充内容》约定，2014年5月15日至2015年3月15日期间800万元的贷款利息由袁義忠、卢东承担，袁義忠、卢东虽然已支付2015年4月14日之前800万元贷款利息，但由于袁義忠、卢东没有归还贷款本金400万元，也没有归还剩余购房款，是苏军自筹资金归还800万元后又贷款500万元，该500万元的贷款利息也应当由袁義忠、卢东承担，因此苏军向银行支付的2015年5月21日至2016年1月21日之前的利息268837.53元均为袁義忠、卢东违约给苏军造成的损失，应当由袁義忠、卢东承担。两项利息合计为476144.18元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，袁義忠、卢东应承担违约金为618987.43元（476144.18元×1.3），因此，袁義忠、卢东应向苏军支付违约金618987.43元。由于该违约金已经弥补了苏军的损失，故苏军再要求袁義忠、卢东承担22万元利息损失，不予支持。综上，苏军的部分诉讼请求成立。袁義忠、卢东的反诉请求不能成立。原审遂判决：1、被告（反诉原告）袁義忠、卢东于本判决生效之日起10内支付原告（反诉被告）苏军购房款715万元；2、被告（反诉原告）袁義忠、卢东于本判决生效之日起10内支付原告（反诉被告）苏军违约金618987.43元；3、驳回原告（反诉被告）苏军的其他诉讼请求；4、驳回被告（反诉原告）袁義忠的反诉请求。案件受理费82220元，反诉费22441元，合计104661元，由苏军负担18787元，袁義忠、卢东负担85874元。上诉人袁義忠不服一审判决，上诉称：（一）根据双方签订的《房屋买卖变更合同》的约定，双方应当在2015年3月15日前各自承担被上诉人苏军将涉案房产抵押于银行所欠的贷款400万元，否则违约方应当按照未能清偿部分的30%向对方支付违约金。但至2015年3月15日，我已向被上诉人依约履行付款义务135万元及归还银行贷款800万元的利息，但被上诉人却分文未付，按此时间节点计算，双方均构成违约，且被上诉人的违约责任大于我的违约责任，一审判决将违约责任全部归咎于我方，背离了合同的约定。（二）2014年4月14日，800万元贷款还清后，被上诉人苏军在未告知我方的情况下，擅自将涉案房屋抵押给银行，为其所属的伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司贷款500万元，该500万元贷款并未计入我的已还款部分。如果按合同的约定，被上诉人将此笔贷款的500万元或400万元计入我的已还款部分，由我归还银行贷款，我方也是没有异议的，但一审法院判决将再贷款的500万元不计入我的已还款部分，仍判决由我再偿还被上诉人715万元购房款显失公平。（三）800万元贷款的偿还时间是2015年4月14日，500万元贷款的时间为2015年4月24日，而被上诉人向贺元勋借款的时间是2015年4月30日，故一审判决认定被上诉人从贺元勋处以月利率4借款130万元是用于偿还800万元贷款没有事实依据，由此产生的利息不应由我承担。即使该130万元借款是为了偿还800万元贷款，也是被上诉人苏军未履行其应当偿还的400万元贷款的义务所导致的，由此产生的责任亦不应由我来承担。500万元贷款是被上诉人为其所属的伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司进行的贷款，由此产生的利息不应由我方承担。综上，我方认为由于被上诉人苏军的根本违约行为，导致本案合同目的不能实现，为避免更大的损失产生，合同应当予以解除。请求二审法院依法改判解除双方间的房屋买卖合同，被上诉人苏军返还285万元房款，赔偿损失1910200元，诉讼费用由被上诉人苏军承担。被上诉人苏军针对袁義忠的上诉，答辩称：根据合同的约定，上诉人应于2015年2月支付第二笔房款100万元，但上诉人仅支付了35万元，已构成违约。合同约定双方各筹资金400万元于2015年3月15日前向银行归还800万元贷款，但上诉人在贷款到期前并未履行其义务，800万元贷款均由我方全部筹资归还了银行。合同总房款是1000万元，而上诉人至今仅向我支付了285万元房款，余715万元未予支付，原审法院判决由上诉人向我支付715万元房款正确，其中500万元是应支付给银行的再次贷款。上诉人作为违约方是不能主张解除合同的，其关于解除合同的请求我方不予认可。我方已将房屋交付给上诉人，上诉人主张的损失是其开餐厅进行装修等的费用，与本案无关，原审判决未予支持正确。综上，我方认为原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人卢东经传票传唤无正当理由拒不到庭，对其按撤回上诉处理，由本院另行制作民事裁定书。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人袁義忠要求解除所签合同，返还购房款285万元及赔偿损失1910200元的主张能否成立；2、上诉人袁義忠、卢东是否应向被上诉人苏军支付购房款715万元及违约金618987.43元。关于第一个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”本案中，袁義忠、卢东与苏军签订的《房屋买卖变更合同》及《关于房屋买卖变更合同的补充内容》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。关于合同解除的条件及相关违约责任的承担，《房屋买卖变更合同》约定：第五条：甲方（苏军）承诺该房产除向银行设定抵押外，没有任何第三方与甲方就此房产发生任何纠纷，否则由此给乙方（袁義忠、卢东）导致的一切损失由甲方承担。如因此导致乙方无法取得房产的，甲方除全额退还乙方已支付的房款及向银行支付的费用外，还应当向乙方支付违约金200万元。第八条：违约责任（一）乙方违约责任：乙方如有以下违约事项之一时甲方有权终止合同，收回房屋产权，不予退还已付款项。1、乙方未能在2015年2月1日前支付100万元。2、乙方连续两个月未能在规定期限内支付银行贷款利息。3、乙方未能在约定的时间内偿还400万元。而合同的实际履行情况是，涉案房产在合同签订前苏军已交付袁義忠，袁義忠亦使用至今，未出现与任何第三方就此房产发生的任何纠纷，苏军作为房屋买卖合同出卖方已履行了其义务。而袁義忠的付款情况是，未能在2015年2月1日前支付全部100万元，未能在约定的时间内偿还400万元。综合以上案件事实，袁義忠未按合同约定付款的行为已构成违约。按双方合同的约定，享有单方终止合同履行权利的应是苏军，而非袁義忠。现苏军并未依合同约定行使合同解除权，故涉案合同是否应予解除应适用法定事由。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其它情形。本案中，主张解除合同的是房屋买卖合同的买方袁義忠，作为房屋买卖合同买方其合同目的即对房屋的占有、使用及收益的权利，根据已查明案件事实，涉案房屋已交付袁義忠使用至今，即使存在苏军以该房屋作为抵押从银行再次贷款的事实，亦并未导致袁義忠作为房屋买卖合同买方的合同目的不能实现，故袁義忠要求解除涉案合同的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。袁義忠要求返还购房款285万元及赔偿损失1910200元的主张成立的前提条件应是涉案合同的解除，基于上述解除合同主张不能成立的理由，该项主张亦不能成立。关于第二个争议焦点问题。第一，关于应付购房款本金的问题。本案双方当事人对房屋总价款为1000万元，袁義忠、卢东实际已支付房款285万元的事实不持异议，故原审法院判决由袁義忠、卢东支付苏军购房款715万元并无不当，本院予以维持。上诉人袁義忠主张2015年4月27日伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司以涉案部分房产作抵押从银行贷款的500万元应由其向银行偿还并计入已付房款，被上诉人苏军在二审中亦明确表示715万元房款中的500万元是应支付给银行的再次贷款，但因500万元贷款反映的是银行与伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司之间的借款合同法律关系，合同相对人是银行与伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司，如果由袁義忠直接向银行归还贷款，实为债务的转移，应经债权人（即银行）同意，而银行并非本案当事人，所涉法律关系亦与本案法律关系不同，故本案中无法对此进行处理，上诉人袁義忠的该项主张本院亦无法支持。关于袁義忠、卢东应承担的违约责任。双方当事人对一审法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对苏军主张的违约金以“造成的损失”为标准进行调整均无异议，本院对此计算方法予以维持。袁義忠、卢东因违约给苏军造成的损失主要表现在：袁義忠、卢东未在2015年3月15日前归还400万元贷款，苏军为归还800万元贷款多处筹措资金，其中从贺元勋处以月利率4借款130万元，该笔借款的年利率为48%明显过高，原审法院按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条的规定，认定苏军向贺元勋的借款本金为1196000元，利息损失为207306.65元，袁義忠、卢东应承担的此笔违约金为2694978元（207306.65元×1.3）并无不当，本院予以维持。关于苏军再次贷款500万元的利息应否由袁義忠、卢东承担的问题。本院认为，根据《房屋买卖变更合同》的约定，2015年3月15日由双方共同清偿800万元银行贷款后，以涉案房产抵押，由双方共同努力再向银行办理贷款。获取银行贷款后，先支付苏军400万元，其余归袁義忠、卢东使用。但本案事实是，苏军在清偿了800万元银行贷款后，以涉案房产抵押，以伊犁君宜冷鲜食品加工有限责任公司的名义从银行再次贷款500万元，该500万元贷款并未按合同约定先支付苏军400万元，其余归袁義忠、卢东使用，且未计入袁義忠、卢东的已付房款，故该笔贷款的利息不应认定为袁義忠、卢东违约给苏军造成的损失。原审判决对此认定有误，本院予以纠正。综上，上诉人袁義忠的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2015）伊州民一初字第61号民事判决的第一项、第三项、第四项，即：“袁義忠、卢东于本判决生效之日起10日内支付苏军购房款715万元；驳回苏军的其他诉讼请求；驳回袁義忠的反诉请求”；二、变更新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2015）伊州民一初字第61号民事判决的第二项“袁義忠、卢东于本判决生效之日起10日内支付苏军违约金618987.43元”为“袁義忠、卢东支付苏军违约金269498.65元”。一审案件受理费82220元（苏军已预交），反诉费22441元（袁義忠已预交），合计104661元，由苏军负担11099.7元，袁義忠、卢东负担93561.3元。二审案件受理费111064.51元（袁義忠已预交），由苏军负担2978.23元，袁義忠、卢东负担108086.28元。本判决为终审判决。审 判 长 周亚卉代理审判员 崔 瑜代理审判员 赵亚丽二〇一六年六月三十日书 记 员 杜春婷 来自：