（2016）粤1971民初145号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2017-05-23
案件名称
曾清华与姚德祥租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾清华,姚德祥,曾清华,姚德祥
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初145号原告曾清华，男，1975年6月7日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，。委托代理人梁伟能，广东吉径律师事务所律师。委托代理人钟小峰，广东吉径律师事务所辅助人员。被告姚德祥，男，1972年11月17日出生，汉族，住广东省东莞市，。委托代理人李钢，东莞市企石镇法律服务所法律工作者。原告曾清华诉被告姚德祥以及姚德祥反诉曾清华租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理，依法由审判员陈志彪适用简易程序于2016年3月15日公开开庭进行了审理。后该案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告曾清华的委托代理人梁伟能，被告姚德祥的委托代理人李钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾清华诉称，2014年5月27日，原告曾清华与被告姚德祥签订《厂房租赁合同》，双方约定：被告姚德祥将位于东莞市××镇××村红岭内厂房、宿舍租赁给原告曾清华使用，面积3140平方米；租赁期限为9年，自2014年9月1日起至2023年8月31日止，正式起租时间为2014年9月1日；每月租金为26990元。原告曾清华于2014年5月27日向被告姚德祥支付了租厂房押金53380元、首月租金26690元。有被告姚德祥向原告曾清华出具的两张收据号码为：0553251、0553250的《收据》为证。合同签订后，被告姚德祥将该厂房再次出租给另一承租人，原告曾清华多次向被告姚德祥主张权利，讨要说法，但屡次未果。现由于被告姚德祥原因致使双方合同目的无法实现，原告曾清华无法取得该厂房的使用权，原告曾清华要求被告姚德祥依《合同》约定双倍返还押金106760元，首月租金26690元及违约金，并承担违约责任。原告曾清华认为，被告姚德祥的违约行为已经严重损害了原告曾清华的合法权益，造成原告曾清华重大经济损失。被告姚德祥应当向原告曾清华双倍返还厂房租赁押金和首月押金，并赔偿原告曾清华的一切经济损失。因此，原告曾清华为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告姚德祥立即向原告曾清华双倍返还厂房押金106760元和第一个月租金26690元及利息（以133450元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项退还之日止）；2、本案诉讼费用由被告姚德祥承担。被告姚德祥对原告曾清华的起诉答辩称，1、案涉租赁物没有办理法律规定的证件，故案涉租赁合同是无效合同，所以原告曾清华要求双倍返还厂房押金没有法律依据；2、被告姚德祥已于2014年7月时就将厂房交付给原告曾清华，原告曾清华接收后在企石镇各个房地产中介处放盘出租，根据合同约定租金从2014年9月1日起计算直至2014年11月20日，因其未交租金，被告姚德祥通知原告曾清华终止租赁合同，故厂房宿舍使用费应算至2014年11月20日。综上，请求驳回原告曾清华对其的诉讼请求。被告姚德祥反诉称，2014年5月27日，姚德祥与曾清华签订《厂房租赁合同》，双方约定：姚德祥将位于东莞市××镇××村红岭内的厂房、宿舍租赁给曾清华使用，面积为3140平方米；租赁期限为9年，自2014年9月1日起至2023年8月31日止，正式起租时间为2014年9月1日，每月租金为26690元。曾清华于2014年5月27日向姚德祥支付了租厂房押金53380元、每月租金26990元。合同签订后，姚德祥于2014年7月初将建好的厂房宿舍就交付给曾清华使用，后曾清华接收后并没有自用，而是想将厂房转租获利，曾清华在东莞市××镇的多个房产中介处放盘出租，但一直没有出租出去，也没有按照合同的约定支付租金，姚德祥多次索要未果，于2015年11月20日通知曾清华终止涉案的租赁合同。姚德祥认为：曾清华使用姚德祥的厂房宿舍，依法应支付厂房宿舍使用费。因此，姚德祥特提出反诉，请求判令：1、曾清华立即向姚德祥支付2014年10月至11月20日的厂房使用费44483元；2、曾清华承担本案诉讼费用。原告曾清华对被告姚德祥的反诉答辩称，姚德祥从未将案涉厂房交付给曾清华，曾清华无需向其支付厂房使用费。经审理查明，2014年5月27日，姚德祥（甲方）与曾清华（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于东莞市××镇××村红岭内厂房、宿舍租给乙方使用，总建筑面积为3140平方米，合计每月租金为26690元。2、租金缴纳：甲方同意乙方按月缴纳租金，每月10日前付清当月租金。签署本合约后，乙方支付甲方第一个月租金26690元整，另支付押金53380元整。3、乙方缴纳租金不得超过7天，否则按拖欠的总金额每日加收滞纳金1‰，如此类推。如拖欠租金不得超过10天，甲方有权中止合同没收乙方押金，按乙方做单方面违约处理，并追补拖欠租金。4、本合同从2014年9月1日之前为免租期，（具体时间待定）（租赁物工程竣工验收可以正常使用、消防要竣工、电梯竣工验收、水电到厂区后，开始计算免租期）。5、租期为9年，自2014年9月1日起至2023年8月31日止。6、租赁期间，如乙方中途违约，甲方没收乙方押金，并要求乙方交清其生产、经营所发生的一切相关费用。若甲方中途违约，甲方需双倍退还押金。签订合同后，曾清华依约于2014年5月27日向姚德祥支付租金26690元及押金53380元。庭审中，姚德祥提供厂房信息表（复印件），拟证明双方签订《厂房租赁合同》后，姚德祥于2014年7月初将建好的厂房宿舍交付给曾清华使用，后曾清华接收厂房后并没有自用，而是将厂房转租。厂房信息表显示：编号为QSCO1714，日期：2014年7月16日，厂房情况：企石镇深巷工业区谢生在建厂区对面曾生所承租厂房，厂房面积共3000㎡，共1栋3层，独院含宿舍，宿舍1栋3层，食堂独有。签合同方名称：曾清华，电话：1591683988。曾清华对厂房信息表的真实性、关联性、合法性均不确认，表示姚德祥没有提供原件核对，且该信息表与姚德祥主张的观点没有关联，与本案无关。本院询问曾清华有没有委托中介转租案涉厂房。曾清华表示其没有委托中介转租案涉厂房，并主张信息表上的名称和地址与厂房租赁合同书不一致。本院再次询问曾清华在东莞市××镇××村除案涉厂房外，有没有租赁其他厂房。曾清华表示不清楚有没有租赁其他厂房，并表示该问题与本案无关。其后本院依据姚德祥的申请，到“伙伴中介”处调查，并调取《厂房信息表》，本院调取的《厂房信息表》的内容与姚德祥提供的《厂房信息表》一致。曾清华认为该《厂房信息表》不能证明姚德祥已将案涉厂房交付给曾清华。姚德祥对《厂房信息表》的真实性确认，并认为《厂房信息表》说明曾清华在承租及接收了姚德祥交租的厂房后对案涉房屋对外通过中介的方式放盘出租，实现了对案涉房屋的控制、管理和使用。姚德祥提供厂房租赁合同，主张姚德祥在2014年11月20日在通知终止与曾清华的租赁合同后，将厂房出租给第三人。曾清华对厂房租赁合同的三性均不予确认，并表示该合同是姚德祥与案外人第三人签订的，与本案无关。另本院依据曾清华的申请，向东莞市××镇规划建设办公室出具协助调查函，查询案涉厂房是否办理建设工程规划许可证。2016年4月26日，东莞市××镇规划建设办公室向本院出具复函，复函的内容为：关于贵院要求我办调查核实企石镇深巷村红岭姚德祥建设厂房的情况如下：经调查，该厂房建筑面积约2700㎡，建筑为3层框架结构。于2013年1月6日，我办巡查发现该建筑未办理任何相关手续，并立即发出停工通知，同时告知镇综合执法分局和国土分局等相关执法部门处理。原、被告双方对该复函的真实性均予以确认。以上事实，有曾清华提供的厂房租赁合同书、收据，姚德祥提供的厂房信息表、厂房租赁合同，本院到伙伴中介调查的厂房信息表，东莞市××镇规划办公室出具的复函及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否有效；二、姚德祥是否已将案涉厂房交付给曾清华使用，若曾清华已使用了案涉厂房，应向姚德祥支付的使用费数额。三、姚德祥应否向曾清华返还押金。关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉厂房既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的厂房。由此，案涉的《厂房租赁合同》应为无效合同。关于第二个争议焦点，关于姚德祥是否已将案涉厂房交付给曾清华使用的问题。本院作出如下分析与认定：虽然曾清华对《厂房信息表》的真实性不予确认，但该《厂房信息表》是本院到“伙伴中介”处调查所得，在曾清华没有提供相反证据的前提下，本院对《厂房信息表》的真实性予以认定。从《厂房信息表》的内容可知，曾清华于2014年7月16日委托“伙伴中介”放租企石镇深巷工业区内的厂房。而曾清华将案涉厂房放租的前提是曾清华已控制该厂房，由此可以推断姚德祥已将案涉厂房交付给曾清华使用。故本院认定姚德祥已将案涉厂房交付给曾清华使用。虽然案涉租赁合同无效，但曾清华使用了姚德祥厂房，应向姚德祥支付厂房使用费。使用费的计算标准应以合同约定的租金即每月26690元从2015年9月1日开始计算。至于截至时间，因曾清华并没有提供证据证明何时向姚德祥返还案涉厂房，故本院以姚德祥自认的厂房收回时间即2015年11月20日视为曾清华交还厂房的时间，则曾清华应向姚德祥支付厂房使用费：26690元×（2+20/30）个月-26690元=44483元。姚德祥超出该范围的诉请本院不予支持。关于第三个争议焦点，因案涉《厂房租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，姚德祥应将押金53380元返还给曾清华。综上所述，姚德祥应向曾清华返还押金53380元-44483元=8897元及利息（以8897元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年1月4日起计至款项退还之日止）。曾清华超出该范围的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告姚德祥应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾清华返还押金8897元（以8897元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年1月4日起计至款项退还之日止）。二、驳回原告曾清华的其他诉讼请求。三、驳回被告姚德祥的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2969元（原告曾清华已预交），反诉费456.04元（被告姚德祥已预交），合计3425.04元，由原告东莞市桥头曾清华承担2237.44元，被告姚德祥承担1187.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长 陈志彪代理审判员 苏俏针人民陪审员 黄彩当二〇一六年六月三十日书 记 员 伍冬红附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费用的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因无效合同受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 来自