（2016）京0105民初22587号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2017-03-27
案件名称
广东康景物业服务有限公司北京分公司与徐刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东康景物业服务有限公司北京分公司,徐刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初22587号原告广东康景物业服务有限公司北京分公司。法定代表人陈日群，经理。委托代理人王秀敏。被告徐刚。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下称原告）与被告徐刚（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员任征远独任审判，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王秀敏和被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告是北京市朝阳区广渠门外大街31号合生国际家园xxx室（以下简称涉案房屋）的业主，原告是该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日加收应交纳费用千分之五的违约金。因被告违反双方签订的协议，无故拖欠2008年8月28日至2016年12月31日的物业费。故诉至法院，请求判令被告支付2008年8月28日至2016年12月31日的物业费共计32020.6元，及违约金3202.06元。被告辩称:不同意原告的诉讼请求。我入住涉案房屋时卫生间就有问题，没有做好防水，一直漏水,厨房的墙砖都掉落了,客厅地砖、地脚线都已经坏掉了,夏天还经常停水停电，房屋质量非常差，原告一直没有解决这些问题，且小区物业服务质量也不达标,所以我一直没有支付物业费。经审理查明：被告是涉案房屋的业主，原告为涉案房屋所在小区的物业管理服务企业。2007年8月29日，被告（甲方、购房人、业主）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：乙方为涉案房屋提供物业服务，涉案房屋建筑面积107.02平方米，物业费标准为建筑面积（住宅）每月每平方米2.99元，物业费应于每季度第一个月1日至5日缴纳本季度费用。甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。原告认可与被告签订《前期物业管理服务协议》时,被告缴纳了一年的物业费。本院于2016年6月21日开庭审理本案。庭审中，原告提交缴费通知单，证明被告欠缴2008年8月28日至2016年12月31日的物业费，且进行了书面催缴。被告表示没有收到过。被告为证明其辩称事实，提交照片和2008年9月8日的协议，协议甲方为北京合生绿洲房地产开发有限公司、乙方为涉案房屋业主，主要载明涉案房屋因卫生间墙面油漆脱落等问题，甲方需要在乙方房内实施维修作业，卫生间维修期间如对乙方的工作、生活造成重大影响等财产损失的，甲方承诺待实际发生后按每天350元的标准予以补偿等。该协议落款处还载明现已维修完毕，确定维修时间为10天，四方签字确认为业主、物业、维修队、项目公司，日期为2008年9月24日。原告不予认可，表示协议是开发商和业主之间签订的，与本案不是同一法律关系，物业仅起见证作用。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、缴费通知单、协议、照片及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订了书面《前期物业管理服务协议》，该协议不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依协议约定履行各自的义务。原告向被告提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，故被告应当向原告支付物业费。被告关于涉案房屋入住时存在质量问题的辩解，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。被告关于涉案房屋目前仍存在质量问题的辩解，因被告并未提出反诉，故可另行解决。被告关于物业服务不达标的辩解，现被告缺乏证据证明原告提供的服务构成根本性违约，不能构成物业费减免缓的理由。原告认可被告2007年8月29日交付了一年的物业费，故次年物业费应从2008年8月29日起算。至本案开庭之日，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，2016年下半年的物业费尚未到达支付日期，被告尚无需支付，但被告应支付2008年8月29日至2016年6月30日的物业费，原告主张的物业费数额有误，本院予以调整，具体数额由本院核算。考虑本案实际情况，原告主张的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告徐刚于本判决生效后七日内向原告广东康景物业服务有限公司北京分公司支付2008年8月29日至2016年6月30日的物业费共计三万零九十三元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担50元（已交纳），由被告徐刚负担290元（原告广东康景物业服务有限公司北京分公司已预交，被告徐刚于本判决生效后七日内给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 任征远二〇一六年六月三十日书 记 员 张 瑜 关注公众号“”