（2016）鲁15民终851号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-12-09

案件名称

李晓东、王亚与聊城��恒沣房地产营销策划有限公司、聊城市恒沣房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省聊城市中级人民法院

所属地区

山东省聊城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

聊城市恒沣房地产营销策划有限公司,李晓东,王亚,聊城市恒沣房地产开发有限公司,聊城市恒沣房地产开发有限公司临清分公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省聊城市中级人民法院民事判决书（2016）鲁15民终851号上诉人（原审被告）：聊城市恒沣房地产营销策划有限公司，住所地：聊城市新纺街水务家园三单元15层西户。法定代表人：张磊，总经理。委托代理人：��玉鹏，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晓东，男，1983年2月7日出生，汉族，居民，住临清市。被上诉人（原审原告）：王亚男，女，1984年4月12日出生，汉族，临清鲲鹏纺织有限公司下岗职工，住址同上，系李晓东之妻。二被上诉人共同委托代理人：马文丽，临清群星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：聊城市恒沣房地产开发有限公司，住所地：聊城开发区黄山南路12号。法定代表人：张际锋，总经理。被上诉人（原审被告）：聊城市恒沣房地产开发有限公司临清分公司，住所地：临清市新华街道办事处东关街。负责人：蔡瀚，经理。上诉人聊城市恒沣房地产营销策划有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2015）临民一初字第1748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：原告李晓东、王亚男系夫妻关系。2011年11月6日，二原告与被告恒沣房地产公司临清分公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告恒沣房地产公司开发建设的临清市银河路舜和家园小区14号楼2单元222室，该商品房建筑面积78.86平方米，单价2449.02元，储藏室面积15.26平方米，每平方米1200元，该商品房及附属物总价款为211442元。合同约定买受人于当日支付总房款的40.41%为首付款，金额为85442元，剩余房款126000元由出卖人协助买受人办理银行按揭贷款进行支付。约定房屋交付日期为2012年10月15日前。合同第六条约定“除本合同第五条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同的期限将该房屋交付买受人使用，买受人有权按已付房价款向出卖人追究违约利息。按合同规定的最后交付期限的60个工作日起至实际交付之日止，利息按每天万分之五计算；逾期超过15天，买受人有权终止合同，出卖人按总房款的10%向买受人支付违约金。”该合同印有被告恒沣房地产公司临清分公司及被告恒沣房地产公司原法定代表人申冠良的印章。二原告当日将合同约定的首付款85442元交付给被告恒沣房地产营销策划公司，被告恒沣房地产营销策划公司为原告李晓东出具了收据并加盖公司财务用章。2012年8月27日，案外人刘晨毅与被告恒沣房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买临清市银河路舜和家园小区14号楼2单元222室，约定该商品房及附属物总价款为232376元，房屋交付日期为2013年5月1日，刘晨毅一次性付清购房款，合同上印有被告恒沣房地产公司及原法定代表人荣德岭的印章。2013年1月24日，临清市银��路舜和家园小区14号楼2单元222室在临清市房地产管理处合同备案，购买人为刘晨毅。原审法院认为：二原告与被告恒沣房地产公司临清分公司于2011年11月6日签订的《商品房买卖合同》及《（附件四）补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为有效合同。因被告恒沣房地产公司临清分公司不能独立承担民事责任，且其签订的合同以被告恒沣房地产公司名义，应由被告恒沣房地产公司承担合同责任。合同签订后，恒沣房地产公司未能依约交付房屋，且将涉案房屋另行出售给案外人并已办理备案登记，导致二原告无法实现合同目的，恒沣房地产公司的行为已构成根本违约，应承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”据此，对于原告要求解除合同，退还所交购房款人民币85442元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，二原告要求被告恒沣房地产公司给付违约金21144.2元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告恒沣房地产营销策划公司是否应承担偿还购房款的问题，其辩称与被告恒沣房地产公司、恒沣房地产公司临清分公司在业务上没有联系，也未承接其房地产营销策划项目，因恒沣房地产公司临清分公司向恒沣房地产营销策划公司借款，因此恒沣房地产公司临清分公司同意让答辩人在预售房屋过程中收回借款，但被告恒沣房地产营销策划公司未提交证据证明，且三被告均未到庭参加诉讼，原告提交的被告恒沣房地产营销策划公司出具的收据明确载明“收款事由：房款”，因此对于二原告要求其返还购楼款85442元的诉讼请求本院予以支持，被告恒沣房地产公司应承担返还责任，对于被告恒沣房地产营销策划公司的辩称理由本院不予采信。被告聊城市恒沣房地产开发有限公司、聊城市恒沣房地产开发有限公司临清分公司、聊城市恒沣房地产营销策划有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李晓东、王亚男与被告聊城市恒沣房地产开发有限公司临清分公司于2011年11月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、被告聊城市恒沣房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告李晓东、王亚男购房款85442元，被告聊城市恒沣房地产开发有限公司对此承担连带责任。三、被告聊城市恒沣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李晓东、王亚男违约金21144.2元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。案件受理费2532元，由被告聊城市恒沣房地产开发有限公司承担。聊城市恒沣房地产营销策划有限公司不服一审判决上诉称：请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人李晓东、王亚男的一审诉讼请求。事实及理由如下：一、原审判决事实有错误，我公司与聊城市恒丰房地产开发有限公司及其分公司没有业务往来，只是因为其公司借我公司的钱，才允许我公司收取购房款以折抵欠我公司的借款。我公司也已向一审法院提交了有关证明，不应由我公司返还购房款，而是应由聊城市恒沣房地产开发有限公司及其分公司依法返还。二、原审法院审判程序需要继续核实。原审法院在被告均未到庭、未查明事实的情况下，就草草结案，侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人李晓东、王亚男辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人聊城市恒沣房地产营销策划��限公司收取答辩人的首付款是事实，上诉人以自己的名义向答辩人出具了收款收据，并加盖了其财务章。上诉人在一审时称聊城市恒沣房地产有限公司让其收取购房款是用以偿还欠其的借款，二审时又称收取的购房款又交给了聊城市恒沣房地产有限公司，该两种说法自相矛盾。另外，答辩人签订商品房买卖合同及交纳首付款时，聊城市恒沣房地产有限公司与聊城市恒沣房地产营销策划有限公司的法定代表人均为申冠良，这两个公司应是一体的。后来，申冠良在工商管理部门暗箱操作、变换法定代表人，视法律为儿戏，对此，答辩人保留依法追究申冠良行政及刑事责任的权利。被上诉人聊城市恒沣房地产开发有限公司、聊城市恒沣房地产开发有限公司临清分公司未答辩。本院二审审理时，上诉人聊城市恒沣房地产营销策划有限公司称其收取的2011��期间的售楼款（包括被上诉人的款项在内）已交纳至聊城市恒沣房地产开发有限公司，上诉人并提交了聊城市恒沣房地产开发有限公司向其出具的八份收据予以证明该事实主张。经本院审核，李晓东的交款时间为2011年11月6日，交款金额为85442元，上诉人提交的八份收据中有七份在2011年11月6日之前，仅有一份在此之后，且金额为3600元。由此，本院认定该八份收据所涉及的款项并不包括李晓东所交纳的购房款。本院二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。本院认为：上诉人聊城市恒沣房地产营销策划有限公司在一审时主张其收取的李晓东所交款项抵顶了聊城市恒沣房地产开发有限公司临清分公司欠其的借款，二审时其又主张将收取李晓东的款项交给了聊城市恒沣房地产开发有限公司，该两种陈述自相矛盾，并且上诉人对该两种陈述均未举出充分证据予��证明。上诉人以自己的名义收取李晓东的购房款，在商品房买卖合同确已无法履行的情况下，原审判决上诉人承担还款责任，并无不当。上诉人请求免除其还款责任，理由不当，本院不予支持。另外，在一审开庭之前，一审法院向一审三被告均送达了开庭传票，三被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审缺席审判，符合我国民事诉讼法的相关规定。上诉人上诉称一审法院草草结案，侵犯了其合法权益，理由不当，本院不予采纳。综上，上诉人聊城市恒沣房地产营销策划有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持��判。二审案件受理费2532元，由上诉人聊城市恒沣房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙久强审　判　员　　石　鑫代理审判员　　李昭鹏二〇一六年六月三十日书　记　员　　赵书青关注公众号“”