（2016）京0118民初3246号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-07-26
案件名称
北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司诉赵刚物业服务合同纠纷一案
法院
北京市密云区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司,赵刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第三十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0118民初3246号原告北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司，住所地北京市密云县沿湖小区48号楼1-103号。组织机构代码56581917-9。负责人梁立国，总经理。委托代理人孙春红，女，1981年2月4日出生。被告赵刚，男，1980年3月10日出生。原告北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司与被告赵刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵贵东独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司之委托代理人孙春红，被告赵刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司诉称：被告赵刚系北京市密云区x小区x号楼x单元x号房屋业主，房屋建筑面积137.31平方米，我公司系该小区的物业服务单位。2011年3月18日我公司与北京万方富通房地产开发有限公司签订了《x小区前期物业服务委托合同》，后我公司依约为被告提供了物业管理服务。因被告拖欠自2012年12月26日至2016年4月25日的物业服务费共计8784元，故起诉要求被告立即交纳所欠物业服务费。被告赵刚辩称：我系涉诉楼房业主，原告所述房屋面积、未交纳物业服务费的时间均属实。首先，小区如果更换物业公司应当经过业主的同意，但对此事我并不知情，故对于物业合同我提出质疑；其次，我家防盗窗、纱窗等多次出现问题，楼道灯因线路问题总是无法正常使用，向原告反映多次后但其总以各种理由推诿不予修理；有业主在干完活后将垃圾堆放在楼道里，造成出行不便，楼道烟道被堵，原告也不予以监管；家人的三轮车丢失或者家人出走，我们均无法从原告处调取监控进行查看；小区系非封闭小区，没有保安监控，道路狭窄，小区内车辆随意停放、垃圾及篮球框栅栏随意堆放，私搭乱建现象严重，公共球场基本废弃，甚至存在漏电、高空坠物等安全隐患，但原告从不予以管理。因原告没有尽到职责，管理不到位，甚至都没有和业主进行过沟通，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：赵刚系北京市密云区x小区x号楼x单元x号房屋业主，房屋建筑面积为137.31平方米。2011年3月10日，北京万方富通房地产开发有限公司作为开发商（甲方）与北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，双方约定甲方将x小区住宅及商业项目委托乙方提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为高层和多层电梯住宅1.6元/平方米·月。本合同乙方在全体业主或业主委员会选聘新物业管理公司后终止。赵刚未交纳2012年12月26日至2016年4月25日的物业服务费共计8787.84元。庭审中，赵刚持答辩意见不同意交纳物业服务费，并提交照片为证，北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司对上述照片中所反映的小区现状予以认可，但其认为照片中所反映的问题均与其无关。另查，赵刚居住的小区存在垃圾清运不及时、安保不到位等管理服务瑕疵。上述事实，有原、被告陈述，《北京市物业服务合同》、照片等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告对被告居住的小区提供物业管理服务，原、被告双方即已形成物业服务合同关系，被告已经接受了原告的物业管理服务，理应按照规定的标准履行交纳物业服务费的义务，故原告要求被告交纳物业服务费之诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。依据双方当事人的陈述及被告提供的证据，原告在履行义务时存在一定的瑕疵，故应对原告收取的物业服务费予以扣减，具体数额由本院酌定。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。对于被告提出物业公司变更未经法定程序，故其对物业合同提出质疑之答辩意见，本院不予采纳。应当指出的是，原告作为物业管理单位，今后应多与业主沟通，听取业主的合理意见和建议，加强对物业服务人员管理，提高服务水平，为小区的和谐建设作出更多的努力。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告赵刚于本判决生效之日起十日内给付原告北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司二○一二年十二月二十六日至二○一六年四月二十五日的物业服务费共计七千九百零九元零六分。二、驳回原告北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告赵刚负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 赵贵东二〇一六年六月三十日书记员 王丽丽 搜索“”