（2016）苏1112民初951号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-08-25
案件名称
深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司与黄兵物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市丹徒区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司,黄兵
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1112民初951号原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司，住所地镇江市颐和家园御景苑2号第1层105室。负责人李步洋，该公司总经理。委托代理人孟海云，该公司员工。被告黄兵。原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司与被告黄兵物业服务合同纠纷一案，原告于2016年4月5日向本院提起诉讼。原告的诉讼请求为：1、判令被告给付物业费3545.80元（2012.1.1-2016.12.31），公共能耗费900元、滞纳金1436元；2、诉讼费由被告承担。本院依法适用小额诉讼程序，于2016年5月31日公开开庭进行了审理，现已审理终结。被告黄兵辩称，1、小区公共设施损坏、公共绿地违建房屋；2、2012年1月1日起至2014年6月29日的物业费超过2年诉讼时效；3、原告为了维修商铺漏水问题，造成被告家墙体裂缝，另将玻璃墙改为砖墙，造成安全隐患。本院经审理认定，原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司系镇江市丹徒区瑞泰城市花园小区的物业管理服务单位，被告黄兵系该小区17幢某室的业主，该房屋属于多层普通住宅，建筑面积为105.53平方米，该房屋物业费交至2011年12月31日，之后的物业费未能缴纳，故原告诉至本院。另查明，瑞泰城市花园小区未成立业主委员会，2012年自2016年，原告每年均与该小区开发单位镇江瑞泰房地产开发有限公司签订一份《瑞泰城市花园前期物业委托管理合同》，每份合同服务期限均为一年，自1月1日起至12月31日止。合同约定普通住宅物业服务费收费标准为0.56元／平方米·月，还约定委托乙方即本案原告对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。该房屋向被告交付时间为2005年12月30日，交付时，由镇江瑞泰房地产开发有限公司向被告交付《瑞泰城市花园物业管理公约》及承诺书各一份，该公约规定管理服务费自房屋交付之日起支付首期一年的管理服务费，以后管理服务费按每半年支付一次。业主如未能在规定付款日起七天内付清应付款项，则应限期补缴未缴付的款项及规定付款日起至实际付款日的滞纳金，滞纳金按每日万分之五计算。承诺书载明管理公约已经房屋开发单位与业主方详细阅读，双方明白本公约每一项条款并愿意共同遵守。本案审理中，原告撤回对倪友兰的起诉，本院予以准许，另原告撤回要求被告给付2011年至2016年公共能耗费900元的诉讼请求。经本院现场察看，该小区生活管理秩序正常，原告基本履行了物业服务合同义务，但小区内存在人员随意进出，车辆乱停乱放，局部卫生存在死角、部分公共设施损坏等服务瑕疵。上述事实，有原告提供的前期物业委托管理合同、入伙手续表、业主登记表、催缴通知函、催缴短信、物业管理公约、承诺书及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业管理服务单位签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主或物业使用人在享受物业服务的同时应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告作为原告提供物业服务的业主，在享受原告提供的物业服务的同时，负有向原告缴纳物业管理服务费用的义务。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《瑞泰城市花园物业管理公约》对物业费的缴纳时间及逾期付费的违约责任进行了约定，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，且前期物业委托管理合同中也约定应遵守物业管理公约的内容，故被告应当按照履行。根据原告方与建设单位签订的前期物业管理服务合同及物业管理公约，物业管理费应每半年交付一次，原告主张于每期的最后一天为缴纳期限，不违反法律规定。本案中，原告提供的物业服务，存在部分物业管理服务不到位的问题，根据前期物业委托管理合同，原告的行为属于物业服务质量有较大瑕疵，本院酌定适当减少被告15%的物业费，故被告应向原告缴纳从2012年1月1日至2016年6月30日共计54个月的物业费,经计算为2712元(105.53平方米＊0.56元／平方米·月＊54个月＊85%)。原告主张的2016年7月至12月的物业管理费，因尚未逾期，故本院暂不予支持，原告可待到期后另行主张。关于滞纳金问题。原告主张的物业管理费中，第一期即2012年1月1日至2012年6月30日的物业管理费，原告主张应予2012年6月30日前付清，不违反法律规定，本院予以确认。因被告未能在规定的付款日起七天内付款，故按照公约约定，被告应当支付规定付款日起至实际付款日的滞纳金。对该期物业费的滞纳金，原告主张自2012年7月1日起至2016年3月31日、以每日万分之五计算，不违反法律规定，本院予以确认。之后各期滞纳金的计算，以此类推。截止2016年3月31日，各期滞纳金合计867元（计算方法详见附件）。原告自愿撤回要求被告给付2011年至2016年公共能耗费900元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告辩称，2012年1月1日至2014年6月29日的物业费超过了2年诉讼时效，但原告2012年1月1日至今持续不断地为瑞泰城市花园小区提供物业服务，现其起诉未超过时效。另被告辩称，原告维修造成被告家墙体裂缝，与本案系不同法律关系，本案中不予处理，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告黄兵于本判决生效之日起十日内向原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司支付自2012年1月1日至2016年6月30日的物业费2712元及滞纳金867元，共计3579元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司承担10元，由被告黄兵承担15元。上述款项可汇至镇江市丹徒区人民法院（全称：镇江市丹徒区财政局，开户行：江苏镇江农村商业银行股份有限公司丹徒支行，账号：3211022401201000009648。汇款时请注明本案案号）。本判决为终审判决。代理审判员 陈文勇二〇一六年六月三十日书 记 员 刘婷婷 微信公众号“”