（2016）内04民终1853号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-09-23
案件名称
王雅坤与屠葛亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王雅坤,屠葛亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内04民终1853号上诉人(原审原告)王雅坤，男，1974年2月21日出生，蒙古族，个体工商户，现住内蒙古自治区喀喇沁旗。委托代理人郎海东，喀喇沁旗锦山法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)屠葛亮，男，1972年10月5日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区克什克腾旗。委托代理人宫平，内蒙古法林律师事务所律师。上诉人王雅坤因与被上诉人屠葛亮房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区克什克腾旗人民法院作出的(2015)克民初字第3747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人王雅坤的委托代理人郎海东，被上诉人屠葛亮的委托代理人宫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2006年11月21日，红山军马场（甲方）与尚新立（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定甲方将第二跑马场西北和东南端的商品房24间，建筑面积601.27平方米及屋顶711.14平方米，租赁给乙方投资开办“民族产品会展中心”，租赁年限意向为贰拾年。乙方在协议期限内每年向甲方交纳租金贰万元。后尚新立将涉案租赁房屋转租给被告屠葛亮。2012年9月27日，红山军马场（甲方）与尚新立（乙方）签订《房屋租赁关系解除协议书》，约定甲乙双方均同意终止2006年11月21日签订的《房屋租赁协议书》，甲方支付人民币500000元给予乙方一次性补偿，甲乙双方房屋租赁关系存续期间和协议终止后的一切经济纠纷均由乙方承担，甲方不承担任何连带责任。2012年9月27日，尚新立（甲方）与屠葛亮（乙方）签订《房屋租赁关系解除协议书》，约定甲乙双方均同意终止《房屋租赁合同》，甲方支付人民币400000元给予乙方一次性补偿，甲乙双方房屋租赁关系存续期间和协议终止后的一切经济纠纷均由乙方承担，甲方不承担任何连带责任。上述事实，有原、被告的庭审陈述及举证、质证情况在卷予以佐证，法院予以确认。原审法院认为，红山军马场与尚新立签订的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁关系解除协议书》，尚新立与被告屠葛亮签订的《房屋租赁关系解除协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。关于原告王雅坤与被告屠葛亮之间是否存在房屋租赁关系的问题。法院认为，原告王雅坤提交的个体工商户营业执照及本院在克什克腾旗公安局调取的乌兰布统钱柜KTV被盗案件的卷宗，可以相互印证，根据原告王雅坤与案外人侯海柱于2012年5月1日签订的《房屋租赁合同》及克什克腾旗公安局刑事侦查大队于2014年8月1日对案外人毕世超的询问笔录，可以证明原告王雅坤实际使用涉案租赁房屋的一层，应认定原告王雅坤与被告屠葛亮之间存在房屋租赁关系。被告屠葛亮主张，原告王雅坤大约在2006年、2007年、2008年中一年的旅游季节经营了涉案房屋后就没有继续经营，被告屠葛亮就将涉案房屋收回，但未提交相应的证据予以证明，且与证据相互矛盾，故法院对其上述主张不予采纳。关于本案是否已经过诉讼时效的问题。法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”庭审中，原告王雅坤陈述其刚开始知道房屋租赁关系解除事宜时，被告屠葛亮同意给付其补偿款20万元，但是后来，被告屠葛亮不同意给付其补偿款了，且根据红山军马场副场长杨振华的陈述，原告王雅坤于2014年下半年前往红山军马场了解补偿款的给付情况，可以证明原告王雅坤自2014年下半年起知道权利被侵害，诉讼时效应自2014年下半年起计算两年，故本案没有超过诉讼时效。关于被告屠葛亮是否应给付原告王雅坤解除房屋租赁协议补偿款200000元及利息的问题。法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原告王雅坤与被告屠葛亮未签订书面的房屋租赁合同，按照法律规定，应视为不定期租赁，被告屠葛亮可以随时解除合同。2012年9月27日，因红山军马场与尚新立签订《房屋租赁关系解除协议书》，尚新立与被告屠葛亮签订《房屋租赁关系解除协议书》，致使原告王雅坤与被告屠葛亮之间的租赁合同亦无法继续履行，现原告王雅坤主张分割被告屠葛亮取得的解除房屋租赁关系补偿款，证明原告王雅坤同意解除其与被告屠葛亮之间的租赁合同。庭审中，原告王雅坤主张，2007年的租金7000元、2008年至2011年每年的租金17000元、2012年的租金7000元，均交纳给了被告屠葛亮，但未提交相应的证据予以证明，无法证明其租赁涉案房屋系有偿使用，且因其与被告屠葛亮之间的租赁合同为不定期租赁，被告屠葛亮可以随时解除租赁合同，不存在因提前解除租赁合同而给原告王雅坤造成预期利益的损失，故原告王雅坤要求被告屠葛亮给付解除房屋租赁协议补偿款200000元及利息的诉讼请求，没有事实依据及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条之规定，原审法院判决：驳回原告王雅坤的诉讼请求。上诉人王雅坤不服原审判决，上诉称：一、上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁关系，原审法院已经查明双方存在房屋租赁关系。租赁房屋已于2012年9月27日被房屋所有人红山军马场收回，给付补偿金50万元，此补偿款系对租赁房屋因提前解约及承租人对租赁房屋添附的补偿。上诉人是红山军马场出租房屋一层的实际承租人，且对所租赁的房屋进行维修及装修，投入了大量的资金，上诉人已按约支付了租金，故红山军马场给付的补偿金应有上诉人的份额。二、原审法院适用法律错误。基于以上事实和理由，原审法院适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人给付上诉人协议补偿款20万元及利息。二审庭审期间，上诉人补充如下上诉理由：原审法院认定事实不清，证据不足。原审中原告提供的录音证据已被采信，反映出上诉人与被上诉人是合伙租赁，被上诉人认为只拿了二层的钱，实际上红山军马场给的是一、二层补偿款共计40万元。出租人应在解除合同前通知上诉人，但其并没有通知上诉人，给上诉人造成重大损失，上诉人在一审提交的鉴定损失的申请，未被原审法院采纳，故请求二审法院查明事实，支持上诉人的请求。被上诉人屠葛亮答辩服判。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。另查明，二审期间，上诉人就法院提出的是否有证据证明该房屋补偿款由被上诉人进行补偿的问题，上诉人称没有证据。关于上诉人主张的补偿款基于什么理由、是否有证据证实的问题，上诉人称：“上诉人与被上诉人之间是口头协议，没有书面证据。”上述事实，有庭审笔录中上诉人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人应否给付上诉人补偿款20万元。对此本院认为，上诉人虽在上诉状中以其对所租赁的房屋进行维修及装修、投入大量资金为由，要求分得红山军马场给付的补偿款，但上诉人并未提交其投入了什么及相应金额的证据予以证明。二审庭审期间，上诉人又称其主张20万元补偿款的依据是其与被上诉人之间的口头协议，但被上诉人对此予以否认，且上诉人亦无证据证明双方曾协议由被上诉人补偿其20万元，故上诉人主张被上诉人给付其补偿款20万元因无证据支持而不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当,程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，邮寄送达费40元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 徐立颖审判员 邓宏涛审判员 雷 蕾二〇一六年六月三十日书记员 韦羽佳 搜索“”