（2016）粤03民终6959号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2018-07-21

案件名称

彭九九与王贵房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

彭九九,王贵

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终6959号上诉人（原审被告）：彭九九。委托代理人：谢崇慧，广东启仁律师事务所律师。委托代理人：余刚，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王贵。委托代理人：曹杰，广东卓尚律师事务所律师。委托代理人：宁飞龙，广东卓尚律师事务所实习律师。上诉人彭九九因与被上诉人王贵房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年1月17日，王贵（买方）与彭九九（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：买方向卖方购买位于深圳市龙岗区X房，转让成交价为213万元；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金2万元，在本合同生效后五日内再向卖方支付定金8万元；经买卖双方协商一致，约定买方向银行按揭贷款方式支付定金之外的楼款，该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；买方须于2015年2月5日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款54万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管帐号中；买方须于2015年2月5日前（含当日）向按揭银行提供按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年5月1日；该物业处于抵押状态，卖方同意买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2015年1月17日、1月19日，彭九九向王贵出具金额分别为2万元、8万元定金收据。2015年1月24日，王贵（买方）与彭九九（卖方）签订《补充协议》，约定：1、买方在《二手房买卖合同》生效后五日内共向卖方支付定金10万元，买方须于2015年2月18日前再向卖方支付定金15万元；2、买方须于2015年4月6日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行实际监管金额为准）支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中，并提供银行贷款所需全部资料、申请贷款；3、该物业房产权利人为卢春霞、彭九九，但彭九九根据湖北省武穴市人民法院（2012）鄂武穴民初字第00796号民事判决书，并言称该物业实际产权为自己所拥有，故卖方必须把该物业目前产权问题全部处理掉。2015年2月15日，王贵向彭九九转帐支付定金15万元。2015年4月13日，王贵委托律师向彭九九发出律师函，律师函内容为：彭九九未按通知于2015年4月11日共同办理首期款资金监管手续，王贵单方签署了资金监管协议并将剩余首期款39万元支付到银行帐户，故要求彭九九收函后48小时内到中国工商银行股份有限公司深圳光明支行签署资金监管协议及按揭贷款相关文件。2015年4月15日，彭九九将涉案房产的房地产证原件交付涉案交易居间方中原地产贷款（深圳）有限公司。当天，彭九九在一份落款时间为2015年4月11日的《二手楼交易资金监管协议》上签名，该协议约定涉案房产交易的资金39万元监管于中国工商银行股份有限公司深圳光明支行，协议上有王贵签名并加盖了中国工商银行股份有限公司深圳光明支行印章。2015年5月8日，彭九九委托律师向王贵发出律师函，称：王贵虽取得工商银行的《二手楼按揭贷款确认书》，但不是合同约定的贷款承诺函，因王贵未取得银行贷款承诺函或全额付款导致无法办理递件过户手续，已构成违约，故彭九九通知王贵即时解除双方签订的《二手房买卖合同》及《二手房买成合同补充协议》。涉案X房产的房地产证号为深房地字第X号，登记权利人为彭九九，登记日期为2015年4月13日，房产证上附记：“权利人原有50%份额，现根据2015年2月10日湖北省武穴市人民法院（2015）鄂武穴执字第00064号《执行裁定书》、《协助执行通知书》强制转移取得另50%产权份额，从而取得该房产全部产权。”王贵主张其在2015年4月11日办理首期款资金监管手续时，彭九九拒不到场，王贵只能先签监管协议并支付首期款，后经王贵律师函及房产中介履约通知函的催告，彭九九于2015年4月15日到银行在监管协议上签名，后王贵获得了银行的贷款承诺。王贵对其主张提交了一份其于2015年4月11日向中国工商银行股份有限公司深圳光明支行支付39万元的刷卡消费记录以及一份中国工商银行股份有限公司深圳光明支行出具《二手楼按揭贷款确认书》复印件作为证据，确认书内容为：该银行待涉案房产过户到王贵名下并办理了以该银行为抵押权人的抵押登记手续后，该银行同意向王贵发放期限为30年、金额为149万元的贷款。该确认书复印件上有彭九九签名并注明“原件已取”。彭九九主张其系在将涉案资金监管协议原件取走后应中介方的要求而在上述确认书上书写“原件已取”的内容，彭九九认为该确认没有原件故不予认可，并且认为39万元的刷卡消费记录不能证明王贵支付了首期款。王贵同意一次性支付房价款，王贵并具备购房资格。王贵的一审诉讼请求：1、解除王贵、彭九九双方签订的《二手房买卖合同》及其补充协议；2、彭九九返还王贵已经支付的购房定金25万元；3、彭九九向王贵支付违约金426000元；4、彭九九承担本案诉讼费、财产保全费。后王贵变更诉讼请求为：1、彭九九继续履行合同；2、彭九九于判决生效五日内接受王贵支付剩余房款，若彭九九未依判决指定帐户则王贵可向公证处提存，提存视为王贵已履行完毕；3、彭九九于王贵履行完前述第二项义务后的五日内协助王贵将房产过户给王贵；4、彭九九依照合同承担逾期履行的违约金69225元，暂计至2015年6月15日；5、由彭九九承担本案诉讼费、财产保全费。原审法院经审理认为：王贵、彭九九签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应予履行。王贵已依约向彭九九支付了定金，王贵亦提供了充分证据证明其已支付了首期款39万元和取得了银行的贷款承诺，彭九九却于2015年5月8日发函要求解除涉案合同并不予办理房产递件过户手续，已构成违约。彭九九对于王贵提交的《二手楼按揭贷款确认书》复印件不予确认，但彭九九在该复印件上注明“原件已取”且彭九九在2015年5月8日委托律师发出的律师函中亦承认王贵得到了《二手楼按揭贷款确认书》，故原审法院对彭九九该抗辩意见不予采纳。《二手楼按揭贷款确认书》中内容为银行同意待涉案房产过户到王贵名下并办理了以该银行为抵押权人的抵押登记手续后向王贵发放金额为149万元的贷款，属于银行的贷款承诺，故原审法院对彭九九关于该《二手楼按揭贷款确认书》非银行贷款函的意见亦不予采纳。虽王贵办理首期款资金监管时间存在迟延，但彭九九当时予以配合办理，故彭九九以此作为合同解除的依据不足。现王贵同意一次性支付涉案房款，并且王贵提交了充分证据证明其具有深圳目前限购政策下的购房资格，因此，王贵要求继续履行合同符合法律规定，原审法院予以支持，王贵已支付定金25万元及首期款39万元，王贵仍应付清剩余房价款，而彭九九应协助王贵办理房产递件过户手续。原审法院认为，彭九九未履行办理递件过户手续义务，构成违约，故王贵要求彭九九支付逾期履行违约金符合涉案合同的约定，但涉案合同中约定的逾期履行违约金标准过高，原审法院酌情调整为以转让成交价为基数按日万分之二即426元（213万×0.0002）计算，彭九九应从双方约定的办理递件过户手续之日即2015年5月1日起计付逾期履行违约金至判决确定彭九九办理递件过户手续之日止。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、王贵与彭九九继续履行双方于2015年1月17日签订的《二手房买卖合同》；二、王贵于判决生效之日起三十日内向彭九九付清全部购房款；三、彭九九于判决生效之日起三十日内协助王贵将深圳市龙岗区第五园（四期）3号楼208房过户至王贵名下，配合办理过户的相关手续，并于收到王贵全部购房款三日内将前述房产交付给王贵；四、彭九九于判决生效之日起四十日内向王贵支付逾期履行违约金，违约金以每日426元从2015年5月1日起计至判决确定彭九九协助王贵将涉案房产过户至王贵名下之日止；四、驳回王贵的其他诉讼请求。如彭九九未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费12196.9元、保全费3900元，由王贵承担4096.9元，由彭九九承担12000元。上诉人彭九九不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判驳回王贵的全部诉讼请求，并由王贵承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认为“虽王贵办理首期款资金监管时间存在迟廷，但彭九九当时予以配合办理”，属于认定事实错误。王贵一直隐瞒逾期不支付首付款的事实，2015年4月15日欺骗彭九九已经支付首付款，彭九九在不知情的情况下，被王贵骗去补签资金监管协议书，并不是彭九九同意王贵逾期支付首付款。彭九九以为在2015年4月11日王贵就已经支付首付款到监管账户，而事实是王贵一直没有支付首付款。如果彭九九知道王贵在2015年4月15日已经逾期9日都还没有支付首付款，彭九九是一定不会配合王贵补签资金监管协议，而且彭九九当时就会解除二手房买卖合同。二、一审法院遗漏本案的重要事实。（一）王贵是否已经支付首付款及支付的时间等情况没有查明。到目前为止，王贵都无法提供证据证明其在2015年4月11日或在日后已经支付首付款，其仅提供一张post机的刷卡小票根本无法证明其已经把首付款汇入指定的银行监管账户。post机刷卡是属于消费性质，并不是银行汇款性质，无论如何刷卡消费的款项是不会直接进入银行的资金监管账户，王贵理应提交银行转账记录证明其已经将首付款汇入银行指定的资金监管账户。按照资金监管协议的约定，如果交易没有成功，3个月后银行也会从资金监管账户将首付款退回至王贵的银行账户，只有这些银行流水才可以证明王贵已经支付首付款，一审时彭九九就不认可王贵已经支付首付款，一再要求王贵提供上述银行流水进行佐证，但王贵仅能出示一份无法辨别真伪没有任何公章任何人都可以单方制作的post机刷卡小票，而一审法院就此认定王贵已经支付首付款，属于认定事实错误。（二）王贵所提交的二手楼按揭贷款确认书的真实性没有查明。王贵提交的二手楼按揭贷款确认书系伪造。该二手楼按揭贷款确认书的公章属于工商银行光明支行，而根据工商银行的客服反映二手楼按揭贷款确认书至少要分行级别的银行机构才有权出具，另该确认书右下角显示的网址还是国外的网站，按照规定该确认书应该由银行直接通知彭九九去领取，而本案中银行并没有通知彭九九签领，所以说该确认书不可能是真实有效的。在存在种种疑点的情况下，一审法院没有经过调查就简单认定该二手楼按揭贷款确认书的真实性，认定彭九九不办理过户就彭九九违约有误。（三）未查明2015年4月11日未能共同办理资金监管的原因。2015年4月11日是星期六，按照银行的上班惯例周六日是不办理对公业务的，而办理资金监管协议就属于对公业务，可以断定当天是无法办理资金监管手续的，但恰恰当天在下午4点多快下班时，王贵才临时通知正在福田上班还需要回家拿材料的彭九九去光明办理资金监管手续，从客观情况可以判断彭九九接到通知后肯定是无法1个小时内赶到的。从这些细节可以断定王贵并不是要办理资金监管，而是利用其消费购买理财产品的post机刷卡小票制造假象让彭九九相信其已经支付首付款来蒙骗彭九九其已经履行义务，让彭九九在2015年4月15日去补签资金监管协议，制造彭九九在王贵迟延支付首付款的情况下还继续配合的假象。彭九九与王贵原口头约定在福田区找银行做资金监管，在双方签订合同后王贵一直都没有去办理，当时彭九九也一直在考虑要不要继续购买涉案房产，在彭九九多次催告的最后合同期限，王贵找了一家远离福田区双方都不方便的银行做资金监管，理由只有一个，那个银行在王贵没有支付首付款的情况下可以配合王贵出具假的二手楼按揭贷款确认书来欺骗彭九九，因为离合同约定最后取得贷款银行承诺函办理递件过户手续的时间已经很近。结合本案的证据可以知道王贵根本没有支付首付款，也根本没有取得二手楼按揭贷款确认书，彭九九没有任何的违约行为。被上诉人王贵答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，彭九九的上诉理由与事实不符，没有法律依据，请求法庭依法驳回彭九九的诉求，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案《二手房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定上述合同有效，认定正确。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。在本案中，在双方签订资金监管协议后，王贵在支付首期款后取得了工商银行出具的《二手楼按揭贷款确认书》，该确认书虽名称与按揭贷款承诺函有所不同，但已包含了按揭贷款承诺的内容，原审法院认定王贵已依约取得按揭贷款承诺函，认定正确。在王贵已依约取得按揭贷款承诺函的情况下，彭九九却于2015年5月8日以王贵取得的《二手楼按揭贷款确认书》并非贷款承诺函为由通知解除合同。本院认为，彭九九解除合同的理由不能成立，彭九九的上述行为已经构成违约。至于彭九九上诉所提诸项意见，原审判决已经作了详细分析，本院同意原审法院的分析。此外，本院认为，即使彭九九对《二手楼按揭贷款确认书》的真伪及是否包含贷款承诺等问题存疑，也应当先行核实，或者要求王贵协助核实上述问题，而不应当径行解除合同。本案纠纷系因彭九九违背诚信，无故拒绝履行合同所引起。原审法院在王贵具备购房资格并同意一次性支付房款的情况下，判决支持王贵要求继续履行合同的诉讼请求，处理正确。综上，上诉人彭九九上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费23840元，由上诉人彭九九负担。本判决为终审判决。审　判　长　陈　明　亮代理审判员　路　德　虎代理审判员　朱　　　　宽二〇一六年六月三十日书　记　员　陈艳华（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”