（2016）闽01民终1724号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-10-29
案件名称
福州市台江区住房保障和房产管理局与福州市国有房产管理中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
危秀锦,福州市台江区住房保障和房产管理局,福州市国有房产管理中心,福州市台江区征收工程处
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终1724号上诉人（原审第三人）危秀锦，女，1975年3月22日出生，汉族，住所地福州市台江区。委托代理人皮慧英、谢晓薇，福建宽达律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）福州市台江区住房保障和房产管理局，住所地福州市台江区达道路174号。法定代表人薛榕生，局长。委托代理人刘志杰，福建国富律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）福州市国有房产管理中心，住所地福州市鼓楼区吉庇路**号。法定代表人夏宁，主任。委托代理人卢增禄、王坪，福建融成律师事务所律师。原审第三人福州市台江区征收工程处，住所地福州市台江区达道路***号。法定代表人王换苏，主任。上诉人危秀锦因与被上诉人福州市台江区住房保障和房产管理局（以下简称“台江区房管局”）、福州市国有房产管理中心（以下简称“国有房产管理中心”）、原审第三人福州市台江区征收工程处（以下简称“征收工程处”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2015）台民初字第2867号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2015年5月10日，以原告台江区房管局为甲方，被告国有房产管理中心为乙方，第三人征收工程处为丙方，签订了一份《房屋征收补偿安置协议书》，约定经台江区人民政府台政征（2013）6号《房屋征收决定书》批准，甲方委托丙方征收乙方坐落于福州市台江区号龙岭顶巷24号、属公产、所有权人国有房产管理中心的房屋，就有关房屋征收补偿安置事宜达成如下协议：一、甲、乙、丙三方均确认下列被征收房屋的基本情况和安置补偿面积：1、乙方被征收房屋主体屋式为木构二等，成新率65%，总建筑面积为42.83㎡，其中产权住宅建筑面积为42.83㎡。二、甲、乙、丙三方同意以下列方式对乙方（被征收人）房屋进行补偿安置：…。2、乙方同意实行产权调换的房屋建筑面积42.83㎡，其各项补偿、补助及奖励费总金额合计662590元（其中所含临时安置补助费按实际过渡期限多还少补）。以上1、2项乙方各项补偿、补助及奖励总金额合计662590元。乙方同意依据本征收项目房屋补偿方案规定的产权调换方式，选择如下产权调换用房，并按规定价格计算房价款：（1）福湾新城75房型1套（其中上靠75㎡，按7100元／㎡，合532500元）。以上产权调换用房单价未含楼层调节系数（具体楼层调节系数适用办法及过渡期限详见本征收项目房屋征收补偿方案，暂按确认表上的价格计价，产权调换用房总价约532500元，乙方同意扣除其房屋各项补偿、补助及奖励费662590元，甲方应退还乙方产权调换差价约130090元，大写为壹拾叁万零玖拾元整。产权调换用房建筑面积最终以福州市房地产交易登记中心核定的建筑面积为准，其余产权调换差价款待回迁安置据实结算。…。2015年5月20日，前述甲、乙、丙三方订立﹤﹤补充协议书﹥﹥；补充协议约定：乙方保证于2015年5月31日前腾空被征收房屋［即台江区号龙岭顶巷24号房屋］，依据三方签订的《房屋征收补偿安置协议书》的约定将被征收房屋交付甲方。现原告以协议签订后，被告国有房产管理中心拒不履行搬迁义务为由诉至原审法院。另查，林玉森与伍木笔系夫妻关系，第三人危秀锦与林玉森系继父女关系、与伍木笔系母女关系。坐落于福州市台江区号龙岭顶巷24号房屋原承租人为林玉森，林玉森于2004年12月去世；尔后，伍木笔对该公房的承租人申请变更；2010年8月，经房管部门核准，该公房的承租人变更为伍木笔。对此，第三人危秀锦持有异议，遂向房管等职能部门提出质疑；2011年10月18日，国有房产管理中心作出榕国房产（2011）30号﹤﹤关于危秀锦信访事项的反馈﹥﹥。该反馈件表示：将对台江区房管局作出的“伍木笔承租龙岭顶巷24号公房”的决定予以撤销，待协商一致推选出符合公房承租条件的新承租人后，再按国有房产管理规定申请办理公房更名手续。诉讼中，原被告双方认可第三人危秀锦为福州市台江区号龙岭顶巷24号公房的现有使用人；同时，原告与第三人征收工程处确认，福湾新城夏雨苑1号楼1402单元用于安置龙岭顶巷24号公房；被告国有房产管理中心对此征收补偿安置方案，没有异议。原审法院认为，本案中，原告台江区房管局与被告国有房产管理中心以及第三人征收工程处订立的《房屋征收补偿安置协议书》及其﹤﹤补充协议书﹥﹥属立约各方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，当事人应当按照协议约定履行各自的义务。《房屋征收补偿安置协议书》及其﹤﹤补充协议书﹥﹥约定被告国有房产管理中心应依约于2015年5月31日前自行搬迁完毕，并将原房完整无损地交付甲方，被征收房屋台江区龙岭顶巷24号属公产，现由第三人危秀锦居住使用，因第三人危秀锦至今拒不搬离，导致被征收房屋无法拆除；诉讼中被告国有房产管理中心同意提供安置房福州市仓山区福湾新夏雨苑1号楼1402单元继续由第三人危秀锦使用，因此，原告提出要求被告国有房产管理中心和第三人危秀锦立即腾空搬离福州市台江区龙岭顶巷24号，并将房屋交付给原告拆除的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。第三人危秀锦提出其为龙岭顶巷24号公房承租人的确认及公房承租人变更等事项的陈述意见，属于另一法律关系，该抗辩，不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定，判决：被告福州市国有房产管理中心及第三人危秀锦应于本判决生效之日起十日内腾空搬离台江区龙岭顶巷24号房屋，并将该房交付原告福州市台江区住房保障和房产管理局。案件受理费1284元，由被告福州市国有房产管理中心负担。一审宣判后，原审第三人危秀锦不服，向本院提出上诉。上诉人危秀锦上诉称：一、一审法院以两被上诉人及上诉人签订的《房屋征收补偿安置协议书》及《补偿协议书》有效，判令被上诉人国有房产管理中心及上诉人搬离诉争房，并将此房交给被上诉人台江区房管局，系判决错误。上诉人认为，本案诉争房的实际承租人为上诉人，被上诉人国有房产管理中心应直接与上诉人签订《房屋征收补偿安置协议书》，并对上诉人履行拆迁安置义务。理由：1997年前，福州市台江区龙岭顶巷24号公房（以下简称诉争房）的原承租人为林玉森，系上诉人继父，该房产由林玉森一家居住使用，其于2004年死亡。且1997年林玉森购买中平花园7座3E后一家迁离诉争房，故该房一直由上诉人一家居住使用至今，并且落户于此。同时上诉人一直按时交纳房租，履行承租人义务，应当享受承租人的权利。然而，被上诉人国有房产管理中心在未与上诉人协商、更未征得上诉人同意的情况下，擅自与被上诉人台江区房管局签署协议，剥夺了上诉人作为承租人享有的权利，严重损害了上诉人利益。一审中，两被上诉人均认可上诉人为诉争房的现在使用人，即承认了上诉人的实际承租人地位。根据《福州市国有房产管理办法》第三十四条规定：“实行标准租金的住宅房屋承租人未享有国家规定的住房优惠政策的，市房管中心在收回市政府规定的住宅产权补偿款后，承租人可购买被征收房屋的公房产权，并与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。”上诉人一直依约交纳房租，而上诉人没有其他房产，也未享受国其他住房优惠政策，上诉人符合该规定。故被上诉人台江区房管局应直接与上诉人签订拆迁安置协议。二、一审法院认为上诉人提出其为诉争房承租人的确认及公房承租人变更事的内容，属于另一法律关系，抗辩理由不成立，故不支持上诉人的全部诉请，系错误。上诉人认为，其作为该诉争房屋的实际承租人，本案中只有确定承租人后再签订拆迁安置协议，才能保证上诉人作为承租人应当享有的权利。被上诉人台江区房管局一直未确定上诉人的承租人地位，将承租人的名字变更为上诉人，才造成上诉人未能在规定期限内签约、搬离，责任完全在于被上诉人台江区房管局。上诉人无其他房产，本次拆迁对上诉人一家至关重要，一直希望早日实施拆迁安置，未从想过拖延对抗拆迁，更不可能主动放弃自己的权益。参照“买卖不破租赁”的原则，无论讼争房的权属、状态发生何种变更，都应当保障承租人的利益，本案中被上诉人台江区房管局应当及时变更承租人姓名，并对上诉人进行妥善安置，使上诉人有容身之处，以维护社会稳定和和谐。目前，被上诉人台江区房管局仍然认定林玉森为诉争房的名义承租人，该认定显然是错误的，违反法律法规，且损害了上诉人权益。据悉，林玉森在生前享受了住房货币补贴，其承租人资格实际上已不存在，且伍木笔夫妇一家自1997年已不在龙岭顶巷24号居住了，该房的实际承租人早已变更为上诉人。尤其是林玉森于2004年死去，已丧失法律主体资格：根据《民法通则》第九条规定：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”故林玉森死后，被上诉人台江区房管局就不应将其认定为承租人。另外，2015年5月10日是星期天故当天签订的协议书，时间可能是乱签的，故是无效的。协议书上关于搬迁时间是空白的，都没有填。2015年5月20日签订的补充协议有明确的搬迁时间，上诉人认为是倒签的，否则在立案当时就应当提交补充协议，该协议是庭审中发现协议书上没有搬迁时间才补充的。同时原审程序有错误。补充协议没有经过庭审质证，程序错误。请求法院依法撤销一审判决，依法改判：一、驳回被上诉人台江区房管局要求上诉人腾房的诉请；二、确认两被上诉人所签订的《房屋征收补偿安置协议书》（SXHA1082101）无效；三、确认上诉人为讼争房屋的实际承租人，享有承租人的权利，并责令被上诉人台江区房管局直接对上诉人履行拆迁安置义务；四、确认上诉人为被征收人，享有分户安置的权利，并责令被上诉人台江区房管局履行对上诉人的拆迁安置义务；五、依法认定被上诉人台江区房管局有关“承租人为林玉森”的主张错误；六、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人台江区房管局答辩称：被上诉人依法实施征收，与诉争房所有权人即被上诉人国有房产管理中心签订补偿协议合法有效。上诉人作为实际承租和使用人应当依法履行腾空诉争房屋的法律义务。且不论补充协议存在其他情况，本案被上诉人作为原告起诉后，直至法院判决期间，上诉人及被上诉人国有房产管理中心拥有充分的时间办理腾空诉争房屋，履行义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。被上诉人国有房产管理中心答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人提出的上诉请求无事实和法律依据。根据《福州市国有房产管理办法》第二条规定，国有房产权属归国家所有。第十二条规定，实行标准租金的住宅房屋承租人在租赁期限内死亡的，其成年直系亲属同时符合下列条件的，可以在原承租人死亡6个月内向出租人委托的房屋所在地的区房产管理部门申请更名继续承租：（一）与原承租人在同一户籍内；（二）与原承租人共同居住生活2年以上；（三）五城区内无住房；（四）未享受过国家规定的住房优惠政策；（五）一次性缴清原承租人所欠房屋租金。同一户籍内原承租人有多个直系亲属的，各直系亲属之间必须协商一致，确定其中符合国有房产承租条件的一人为新承租人。6个月内不申请变更承租人或协商不一致无法确定新承租人的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋。根据上述规定，因危秀锦在林玉森去世后的六个月内无法与伍木笔（与危秀锦系母女关系）协商一致，确定谁是诉争房屋的新承租人。福州市国有房产管理中心有权解除租赁合同，收回房屋。据此，危秀锦根本无事实及法律依据认为诉争房的实际承租人已经进行了变更。原审法院判决适当，危秀锦的上诉无合理依据。协议是真实有效的，由于上诉人没有搬迁，所以导致被上诉人无法履行协议内容。对补充协议的观点同被上诉人台江区房管局。原审第三人征收工程处未作答辩。经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送法院。二审诉讼过程中，双方均未向本院提交新的证据，根据现有的证据，本院确认一审法院已查明的事实基本清楚。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，应承担举证不能的法律后果。讼争房产属于公房，被上诉人国有房产管理中心与被上诉人台江区房管局及原审第三人征收工程处签订的《房屋征收补偿安置协议书》及其《补充协议书》系合同订立各方当事人的真实意思表示，上诉人主张该两份协议书无效，但其并未提供证据证明该两份协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故上诉人的该项主张，本院不予支持。上诉人要求确认其为讼争公房的实际承租人，并要求被上诉人台江区房管局对其进行安置等诉求属另一法律关系，上诉人可另行主张。现各方当事人均确认拆迁部门已提供福湾新城夏雨苑1号楼1402单元用于安置讼争公房，原审法院判令上诉人腾空搬离讼争房并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费1284元由上诉人危秀锦负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍代理审判员 吴筱洲代理审判员 黄 锋二〇一六年六月三十日书 记 员 卢灵真 关注微信公众号“”