（2016）吉03民终376号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-12-22
案件名称
四平市腾达房地产开发有限公司与晏惊元及王对房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省四平市中级人民法院
所属地区
吉林省四平市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四平市腾达房地产开发有限公司,晏惊元,王对
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉03民终376号上诉人（一审被告）:四平市腾达房地产开发有限公司。住所：四平市铁东区四马路街昌茂委。法定代表人：王双，经理。委托代理人：秦静，副经理。委托代理人：朱凤涛，吉林英诚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:晏惊元，男，汉族，1985年1月14日出生，无职业，住双辽市。委托代理人：付桂香，晏惊元母亲，汉族，1963年12月27日出生，无职业，住双辽市。一审第三人：王对，男，汉族，1967年5月30日出生，无职业，住双辽市。委托代理人：杜瑞瑞，吉林圣天衡律师事务所律师。上诉人四平市腾达房地产开发有限公司（以下简称：腾达公司）因与被上诉人晏惊元及一审第三人王对房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服双辽市人民法院（2015）双民一初字第290号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人腾达公司的委托代理人秦静、朱凤涛，被上诉人晏惊元的委托代理人付桂香，一审第三人王对及其委托代理人杜瑞瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晏惊元在一审法院诉称：2012年5月4日，晏惊元与腾达公司的工作人员签订《回迁协议书附加》，双方约定，晏惊元所有的位于双山农场华星市场面积为90平方米的房屋由腾达公司拆迁，并按同等面积为晏惊元回迁至长通公路南侧腾达公司拟开发地段，在该地段范围内还有属于晏惊元所有的平房一处，面积为154.68平方米，腾达公司承诺一并拆迁并按合同约定给予回迁补偿。双方同时还约定，如腾达公司未能在2014年5月1日前开发该地段，则腾达公司同意按每平方米2500元的价格对晏惊元被拆掉的90平方米房屋进行补偿。2013年3月23日，腾达公司再次就原约定事项为晏惊元出具书面承诺。2013年4月，晏惊元得知腾达公司不再继续开发长通公路南侧段，便多次找到腾达公司要求给付拆迁补偿款22.5万元，但腾达公司却拒不履行原协议，拖延给付晏惊元拆迁补偿款，时至今日，腾达公司仍然不履行其义务，腾达公司的违约行为给晏惊元造成严重经济损失，故晏惊元诉至法院要求腾达公司给付拆迁补偿款22.5万元、违约金10万元，共计32.5万元。腾达公司辩称：一、王对不是腾达公司的工作人员，王对与晏惊元签订的《回迁协议书附加》及王对出具的承诺书均属于王对的个人行为，与腾达公司无关。二、腾达公司拆迁晏惊元位于双山农场华星市场面积为90平方米的房屋属实，但腾达公司为其保留房屋，晏惊元拒不回迁，故腾达公司不应该给晏惊元补偿款，更不存在支付违约金的事实。综上所述，请求依法驳回晏惊元的诉讼请求，以保护腾达公司的合法权益。王对述称：一、2012年5月4日，王对以腾达公司的名义与晏惊元签订的《回迁协议书附加》，当时王对已经不在腾达公司任职，签订该协议未经腾达公司同意；二、该协议书是晏惊元违约致使合同无法履行，如果一比一回迁，现腾达公司仍然同意按协议履行；三、该协议书未经腾达公司追认，故应当认定为无效合同。就原拆迁的90平方米房屋应当由腾达公司安置补偿，与王对无关，因附加协议没有履行，晏惊元没有实际损失，而合同无效也不涉及违约金的问题，因此王对于本案不承担责任。一审法院审理查明：晏惊元系本案的被拆迁人，腾达公司在晏惊元所在地从事房地产开发行为时，将晏惊元位于双辽市双山农场华星市场的一套90平方米的房屋拆除，并与晏惊元签订了《房屋拆迁合同》，双方均承认签订了一份《房屋拆迁合同》，但双方均没有将该《房屋拆迁合同》向法庭提交。2012年5月4日，王对以腾达公司的工作人员身份与晏惊元签订《回迁协议书附加》，协议约定，对晏惊元已被拆除的90平方米房屋，腾达公司在开发长通公路南侧地段时一并予以回迁；如腾达公司未能在2014年5月1日前开发该地段，则同意按每平方米2500元的价格对晏惊元被拆掉的90平方米房屋给付拆迁补偿款22.5万元。协议签订后，腾达公司没有开发长通公路南侧地段。晏惊元举证：1.派出所证明一份，证明晏惊元曾用名为晏飞，二者为同一人；2.双辽农场乡建办证明一份，证明晏惊元购买的房屋交由腾达公司拆迁，2012年5月4日晏惊元与腾达公司工作人员王对签订了回迁协议；3.王对的询问笔录复印件二份，证明王对在2012年为腾达公司公司的员工，王对以腾达公司的名义与多个被拆迁户签订回迁合同，王对代表腾达公司与晏惊元签订房屋回迁合同及补充协议；4.王对的询问笔录复印件一份，证明腾达公司与晏惊元签订过回迁合同；5.《回迁协议书附加》，证明腾达公司拆除晏惊元位于华星市场的面积为90平方米房屋，2012年5月4日，腾达公司工作人员王对代表腾达公司与晏惊元就房屋拆迁达成协议，双方约定如腾达公司未开发长通公路南侧，则腾达公司按2500元/平方米的价格给付晏惊元拆迁补偿；6.承诺书复印件，证明2013年3月23日，腾达公司工作人员王对代表腾达公司向晏惊元作出承诺，如腾达公司不继续开发，则腾达公司对晏惊元被拆迁的90平方米房屋按2500元/平方米的价格给予现金补偿；7.王对单方承诺书一份，2013年7月18日，腾达公司工作人员王双向晏惊元出具10天内解决问题的承诺；8.房屋回迁合同二份：2012年2月27日合同系原件，2013年5月27日合同系复印件，证明腾达公司与晏惊元的两个邻居就拆迁签订的合同，合同均约定违约金为10万元；9.证人秦有谊证言，证明王对系腾达公司的职工（工作人员），晏惊元的房屋被腾达公司拆迁；10.录音证据，证明王对系腾达公司的职工（工作人员），王对代表腾达公司与晏惊元签订《拆迁协议书附加》，腾达公司明确表示不再开发，同意给拆迁补偿款，但没兑现，腾达公司与晏惊元签订房屋回迁合同，合同文本丢失，依据其他被拆迁人回迁合同，可以证明双方约定违约金为10万元；11.管辖异议申请，证明王对承认其是腾达公司职工，受公司委托与原告签订的合同；12.王对提交双山法庭证明一份，证明其系腾达公司职工。腾达公司质证认为：对证据1的真实性及证明的事实内容有异议，晏惊元和晏飞是不是同一个人腾达公司不清楚，双辽市公安局农场派出所的公章是作废的公章；对证据2有异议，关于腾达公司拆迁晏惊元的90平方米房屋，当时腾达公司与晏惊元签过一个回迁合同，内容是原址回迁，该合同现腾达公司已经找不到，腾达公司同意按原合同履行，对于2012年5月4日晏惊元与腾达公司工作人员王对签订回迁协议内容不属实，当时王对已经离开腾达公司；对证据3，王对在公安分局2015年1月19日的询问笔录承认2012年3月份之前王对是腾达公司的员工，王对在2015年7月17日的笔录中所述到2012年12月末离开腾达公司不对，实际离开的时间应该是2012年4月份离开；对证据4没有异议；对证据5，腾达公司有异议，其协议附加没有腾达公司的公章，公司对此也不知情，其属于王对个人行为；对证据6，因为晏惊元没有提供原件故腾达公司不予质证；对证据7，单方承诺书系王对的个人行为，与腾达公司无关；对证据8，二份合同本身没有异议，但合同约定的内容与本案无关，约定的相对人不是晏惊元；对证据9，秦有谊的证人证言有异议，证人未到庭，故对此证言不予质证；对证据10，腾达公司对此录音有异议，对其来源及合法性、关联性、真实性均有异议；对证据11、12，对管辖异议申请、证明有异议，王对不是腾达公司工作人员，证明上所加盖的公章不是腾达公司的合法公章，该证明是假的。王对质证认为：对证据1有异议，异议与腾达公司质证意见相同；对证据2有异议，王对曾经是腾达公司的职工，但在2012年5月4日与晏惊元签订附加协议时已经不在腾达公司了；对证据3王对的二份笔录，王对的第二份笔录说的不对，王对是2012年4月份离开公司的，在笔录中王对讲向双山法庭提供的证明不是王对提供的；对证据4没有异议；对证据5的真实性没有异议，但协议是王对以腾达公司的名义签订的，该协议签订系王对个人行为；对证据6、7、8、9、10均有异议，同腾达公司的质证意见一致；对证据11，只能证明王对曾经是腾达公司的职工，但2012年4月份王对已经离开公司，晏惊元被拆迁的房屋90平方米是腾达公司拆迁的，所以才形成王对向双山法庭提交的管辖权异议申请；对证据12有异议，证明不是王对向法庭提供的，其它异议理由与腾达公司的理由一致。腾达公司举证吉林正达司法鉴定中心出具的鉴定意见书，证明晏惊元所提交的证据12加盖的腾达公司公章是假的；腾达公司申请证人徐欣、王海军到庭作证，均证明王对离开腾达公司的时间是2012年4月份。晏惊元质证认为：对鉴定意见书的真实性没有异议，但对其证明的事项有异议，鉴定书的鉴定结论是四平市铁东区法院送检的检验材料（证明）与腾达公司送检的公章经过鉴定不是同一枚盖印，因此不能就证明晏惊元提供的证据12加盖的公章就是假公章。对证人证言真实性及证明的问题均有异议，证人曾在2012年为腾达公司工作，与腾达公司存在利害关系，其次证人在作证时，作证的内容是听说王对不在公司工作了，而不是亲自看到王对与公司办理解除劳动关系手续，因此其证人证言不应被采信。王对对腾达公司提交的证据、证人证言及证明的事实均无异议。一审法院审理认为：腾达公司理应按照协议约定承担相应的约定义务。协议签订后，腾达公司没有按协议约定开发长通公路南侧地段，腾达公司理应给付晏惊元补偿款22.5万元。虽然，腾达公司及王对均辩解称王对不是腾达公司的工作人员，并且向法庭提交了吉林正达司法鉴定中心出具的鉴定意见书以证明晏惊元所提交的王对向双山法庭提交的证明加盖的腾达公司公章是假的，同时申请证人徐欣、王海军到庭作证，用于证明王对离开腾达公司的时间是2012年4月份，但鉴定意见书的鉴定结论是四平市铁东区法院送检的检验材料（证明）与腾达公司送检的公章经过鉴定不是同一枚盖印，不能以此证明晏惊元提供的王对在双山法庭提交的证明上加盖的公章是假公章。而且从晏惊元提交的视听资料及双山农场乡建办出具的证明及王对在辽河公安分局所做的询问笔录等均能证明王对与晏惊元签订《回迁协议书附加》是王对在腾达公司工作时以腾达公司工作人员的身份签订的，故腾达公司及王对辩解王对在与晏惊元签订《回迁协议书附加》时不是腾达公司工作人员的辩解理由，该院不予采信。腾达公司应按照协议约定履行给付晏惊元拆迁补偿款22.5万元的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。该解释第一百二十一条规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。根据晏惊元提交的2012年5月4日王对与晏惊元签订的《回迁协议书附加》的约定，腾达公司显然违约，双方约定的价款为22.5万元，按照不超过主标的额的20%的法律规定，违约金应为4.5万元，晏惊元主张的超出部分，法院不予保护。晏惊元主张违约金10万元的理由是腾达公司与所有的被拆迁人均签订有同样内容的《房屋回迁合同》，该合同的第五条约定，任何一方违约，违约方需向对方支付违约金10万元。晏惊元与腾达公司曾经签订的《房屋回迁合同》无法找到，故晏惊元对此的请求，缺乏事实依据，该院无法支持。腾达公司没有按原定支付晏惊元拆迁补偿款，显然违约，该院保护晏惊元主张的合理违约金金额为4.5万元，超出部分不予支持。遂作出判决：被告腾达公司于判决生效后支付原告晏惊元拆迁补偿款22.5万元及违约金4.5万元，共计27万元。案件受理费6175元，由被告腾达公司负担。腾达公司不服一审判决上诉称：一、一审法院认为：腾达公司与晏惊元均承认签订一份《房屋拆迁合同》，但双方均没有将该《房屋拆迁合同》向法庭提交。2012年5月4日，王对以腾达公司的工作人员身份与晏惊元签订《回迁协议书附加》。上述认定，实属认定事实不清，《房屋拆迁合同》应该由晏惊元提交、举证，否则，应承担举证不能的法律后果。王对没有腾达公司的明确授权，私自与晏惊元签订《回迁协议书附加》与腾达公司无关，是王对个人行为，且晏惊元没有充分证据证明该“授权”的存在。另外，一审法院，针对法院委托鉴定机构作出的鉴定结论未予采信，也属认定事实不清，一审法院并未要求重新鉴定，且也没有相反证据推翻该鉴定结论，只能证明晏惊元提供的“证明”是虚假的，王对并非腾达公司的员工。一审法院认定：从晏惊元提交的视听资料及双山农场乡建办出具的证明及王对在辽河公安分局所做的询问笔录等均能证明王对与晏惊元签订《回迁协议书附加》是王对在腾达公司工作时以腾达公司工作人员签订的。上述证据均存在瑕疵，自相矛盾，并没有相关的证据予以佐证，没有形成完整证据链条。据此定性，一审法院认定事实不清。二、一审法院庭审过程中，晏惊元没有依法提供与腾达公司签订的《房屋拆迁合同》，如此关键的证据，晏惊元却举证不能，晏惊元并没有承担举证不能的法律后果。腾达公司没有授权王对签署《回迁协议书附加》，一审法院仅凭所谓“王对在腾达公司工作时以腾达公司工作人员签订的”予以定性，且所谓“附加协议”根本未约定违约金。在晏惊元举证不能、且明显缺乏事实依据的情况下，一审法院却判令腾达公司承担违约责任及违约金。可见，一审法院明显适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，故作出的判决只能是错误的判决，恳请二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回晏惊元的全部诉讼请求或发回重审本案，一、二审诉讼费用及其他费用由晏惊元负担。晏惊元辩称：一、腾达公司称王对于2012年4月从公司离职完全不属实。王对从未在公司离职，在本案一审开庭前送达时，王对仍在腾达公司工作。在2012年5月王对以腾达公司工作人员身份与晏惊元签订《回迁协议书附加》后，因腾达公司违反约定未履行协议，晏惊元及家属多次找到腾达公司交涉，当时王对仍在腾达公司工作，这一事实可以从晏惊元提交的录音、证人证言和王对向晏惊元出具的承诺书等加以证明。二、王对在腾达公司工作的内容之一便是负责拆迁，因晏惊元有两处房屋面临拆迁，针对晏惊元的情况，王对以腾达公司工作人员身份与晏惊元签订《回迁协议书附加》。如腾达公司所述王对在2012年4月离职，则王对不可能代表腾达公司与晏惊元达成协议，这种行为不符合逻辑、也不符合常识，因此，腾达公司辩解只与晏惊元达成原址回迁的约定与事实不符。请求依法维持一审判决。王对述称：王对与晏惊元签订的《回迁协议书附加》是王对的个人行为，腾达公司没有为王对授权。只是因为晏惊元母亲天天找王对，误把王对当成王双，当时和其说自己是王双的双胞胎弟弟，她就是不信，王对被逼无奈就以个人名义和她签订《回迁协议书附加》，这份附加协议书与腾达公司没有关系，是王对个人行为，而且王对也没有拆掉付桂香位于长通公路南侧的房屋，王对没有给晏惊元造成任何损失，所以这份协议应该是无效的。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，晏惊元于2014年3月5日以本案的事实在双辽市人民法院双山人民法庭起诉王对，王对在该案审理过程中向该院提交加盖腾达公司公章的证明（落款日期为2014年3月26日），证明王对是腾达公司的员工、王对受公司委托与晏惊元签订拆迁合同。基此，晏惊元对该案撤诉得到准许。晏惊元到腾达公司住所地的四平市铁东区人民法院起诉本案，起诉的被告为腾达公司，腾达公司遂向该院提出对上述证明上公章申请鉴定，鉴定意见为证明上的公章与腾达公司送检的样本不是同一枚印章盖印。后四平市铁东区人民法院以专属管辖为由将本案移送一审法院审理。本院认为：根据王对与晏惊元于2012年5月4日签订的《回迁协议书附加》，王对于2013年3月23日签署的承诺书，王对于2013年7月18日书写的“10天解决问题”等证据，证明王对持续参与对晏惊元房屋拆迁及补偿安置的全过程，而且协议及承诺的内容体现王对均以腾达公司的名义作出，晏惊元的房屋被拆除，受益的是腾达公司，而非王对，一审法院结合相关证据对王对身份的认定准确，王对签署上述协议并作出承诺，其身份应为腾达公司的员工。腾达公司以王对不是该公司员工、未予授权、王对系个人行为签订《回迁协议书附加》的上诉请求，本院不予采信。即使王对未经腾达公司授权参与案涉房屋拆迁，因其持续参与腾达公司在案涉地的拆迁安置行为，构成表见代理，其行为应由腾达公司承担责任，不能以王对未经授权对抗善意被拆迁人晏惊元。故一审法院对腾达公司给付晏惊元拆迁补偿款22.5万元的认定准确，本院予以支持。腾达公司如因王对的行为对公司造成损失，应另行向王对主张权利。晏惊元与腾达公司均承认双方签订了《房屋回迁合同》，虽晏惊元的合同丢失，但腾达公司作为房地产开发公司应妥善保管与拆迁户签订的各种合同及手续，不予提供应承担举证不能的责任。《回迁协议书附加》中对违约责任进行了约定，晏惊元以腾达公司与他人签订的《房屋回迁合同》中违约条款的约定主张权利应予认可。关于违约责任问题，一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的规定调整本案违约金数额不当，本案不涉及担保法调整的法律关系，应予纠正，违约金应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定进行确认，因一审判决对违约金认定为4.5万元，未超出腾达公司与他人签订的《房屋回迁合同》中违约金10万元的约定，且晏惊元对此未提出异议，故一审判决对此的认定，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持，一审判决虽适用法律不当予以纠正，但处理结果正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费6175元由上诉人四平市腾达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王月光审判员 王国峰审判员 田 峰二〇一六年六月三十日书记员 侯 望 搜索“”