（2016）云0821民初227号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-12-13
案件名称
普洱老黄牛物业管理有限责任公司与李维祥物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
宁洱哈尼族彝族自治县人民法院
所属地区
宁洱哈尼族彝族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
普洱老黄牛物业管理有限责任公司,李维祥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条
全文
云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0821民初227号原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司。住所地：普洱市思茅区茶城大道**号*幢*层*号。法定代表人：陶晓川，该公司董事长。委托代理人张强，该公司员工，特别授权代理。被告李维祥，男，1994年7月12日生，哈尼族，住宁洱县XXXXX。原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司（以下简称老黄牛公司）与被告李维祥物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法由审判员施红强适用简易程序于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告老黄牛公司的委托代理人张强、被告李维祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告老黄牛公司诉称，2013年11月30日，原告下属的宁洱分公司与被告所在的宁洱县水湾花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告对宁洱县水湾花园的物业进行管理，期限自2013年12月1日起至2014年11月30日止。原告已经按合同约定履行了相关义务，但被告未按约定向原告缴纳物业管理费473元和车位使用费360元，也未支付原告代交的垃圾清运费96元。经多次催要，被告拒不支付，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告物业管理费473元，垃圾清运费96元，车位使用费360元，合计929元。2、判令被告承担本案诉讼费用。被告李维祥辩称，被告家已经交纳了3000元的车位改造费，其中包含5年的车位使用费。但是原告只管理了1年就走了，并且没有把剩余的钱交还给现在的物业公司或者业主委员会或者业主。被告确实没有交纳物业管理费，原因是原告没有把3000元车位改造费中的700元退还。原告管理期间被告家的车辆被人为损坏，调监控也调取不到，人也找不到，也报警了，公安部门也来取证过，有证据证明，到现在我家的车辆都没有修复，原告分公司的原负责人任强也说过被告的物管费不用交纳了。垃圾清运费被告可以补交。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：被告是否使用了原告公司管理的停车位？被告是否应交物业管理费？原告的诉请是否应予支持？针对以上争议，原告老黄牛公司向本院提交以下3组证据：1、企业法人营业执照正本1份、营业执照副本1份、法人证明书1份、法人身份证1份。欲证明原告的名称、住所和机构类型、经营范围及原告法定代表人身份证的基本信息。2、《物业管理服务合同》、水湾花园未交费用业主名单统计表各1份。欲证明：（1）原告与被告于2013年11月30日签订《物业管理合同》，约定宁洱县水湾花园委托由原告实行物业管理。（2）第二十六条第2项约定，小区物业管理费实行包干制。生活住宅收费标准0.40元/平方米/月，由原告直接向住户收取（不含垃圾清运费）。（3）第二十六条第4项约定，小区露天车位按30元/月收取。（4）未交费用业主名单、房号、联系电话、按照住宅的实际面积收取的物业费、垃圾清运费以及小区住户使用露天车位的停车费等各项明细。3、通知1份。欲证明2014年12月31日老黄牛公司要撤出来，业主委员会和老黄牛公司作出了通知，双方盖章催收各项费用。经质证，被告对第1组证据无异议。物业管理合同是真实的，但是内容违反法律规定，物管公司无权就车位收取位置费，物管公司仅有权收取管理费。原告不能根据物业管理合同向业主收取360元的车位使用费，这与车位改造时约定的3000元车位改造费中包含700元作为未来五年的车位使用费相冲突。对第2组证据中的水湾花园未交费用业主名单统计表和第3组证据不认可。被告李维祥向本院提交以下证据：1、车位费收费收据1张。欲证明被告于2014年4月14日交纳3000元车位费的事实。经质证，原告对该证据的真实性认可，但认为与本案无关。2、老黄牛公司以前的管理人员李云峰的证词一份。欲证明原告管理不到位，原告分公司原负责人任强同意其免交当年的物业管理费。经质证，原告对该证据不予认可，认为如果确有此事，应由公安机关来证实，被告可以到原告公司申请赔偿。3、宁洱派出所接处警登记表一份、大地财产保险公司不符合理赔说明一份。欲证明原告管理期间李维祥家云J916**号车被人为损坏，被告因此没有交纳物业管理费。经质证，原告对宁洱派出所接处警登记表的真实性、合法性认可，但不认可被告的证明目的，认为车辆被人为损坏是事实，但不是拒交物业管理费的理由；对大地财产保险公司不符合理赔说明不认可，认为与本案无关联。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告向本院提交的第1组证据来源合法，真实，证明原告欲证明的内容，本院予以采信。第2组《物业管理服务合同》系水湾花园业主委员会与原告老黄牛公司下属的宁洱分公司签订的，反映了委托管理期限为2013年12月1日起至2014年11月30日止，原告对水湾花园小区进行物管期间应向业主收取的物业管理费用，其中第六章第二十六条第4项约定：“在车位还没有改造前，小区露天车位按30元/月收取需办理相关停车手续，凭卡出入，并按保安人员指定的位置停放。”该证据来源合法，真实，本院予以采信。对水湾花园未交费用业主名单统计表，反映原告方制作的登记业主房号、电话、车牌号、交纳车位改造费及未交费情况，因被告对该证据有异议，提出其无车位，不应再缴纳车位使用费。本院审查认为，水湾花园未交费用业主名单统计表系原告单方所为，且无其他证据相互印证，不能直接证明被告已使用露天车位的事实，故本院对该证据不予完全采信。第3组证据反映业主委员会和老黄牛公司作出了通知，催收各项费用的事实，但不能证明被告拖欠车位使用费的事实，故本院对该证据不予完全采信。被告提交的第1、2组证据和第3组证据中的宁洱派出所接处警登记表来源合法、真实，与本案有关联，李云峰的证词与宁洱派出所接处警登记表能够相互印证，本院予以采信；第3组证据中的大地财产保险公司不符合理赔说明与本案无关联，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年11月30日，原告老黄牛公司下属的宁洱分公司与被告所在的宁洱县水湾花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告对宁洱县水湾花园的物业进行管理，其中还约定：在车位还没有改造前，小区露天车位按30元/月收取，需办理相关停车手续，凭卡出入，并按保安人员指定的位置停放。期限自2013年12月1日起至2014年11月30日止，原告管理期间，被告因无车位使用，于2014年向原告公司交纳车位改造费3000元。2014年11月30日原告公司撤出水湾花园小区。2014年12月31日原告老黄牛公司和水湾花园业主委员会作出了通知，向业主催收物业费用。2016年4月14日原告以被告未按约定向原告缴纳相应费用为由向本院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告物业管理费473元，垃圾清运费96元，车位使用费360元，合计929元。2、判令被告承担本案诉讼费用。另查明，在车位改造前，原告公司未向被告办理小区露天车位停车定位登记及凭卡出入手续。原告公司撤出水湾花园小区之前，也未将改造车位交付被告使用。2014年6月28日，被告的云J916**号车被人为损坏，报警后被告与物业管理公司协商处理，原告分公司原负责人任强同意被告免交当年物业管理费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《物业管理条例》第二条规定：“本条物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”本案中，原告公司与业主管理委员会签订的《物业服务管理合同》已生效，原、被告应按合同约定履行各自义务。对于被告是否使用了原告公司管理的停车位及原告的诉请是否支持问题。依据原告的举证仅能证明原告公司对被告进行车牌号登记行为的事实，但未能直接证明被告在车位改造之前，使用了原告公司管理的露天车位的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”对原告要求被告支付车位使用费360元的诉求，被告不予认可，由于原告的证据不足，本院不予支持。被告认可垃圾清运费未交并应交的事实，其提交的证据能够相互印证证实原告管理期间车辆受损协议免交物业管理费的事实，故对原告要求被告缴纳物业管理费473元的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求被告缴纳垃圾清运费96元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业服务管理条例》第二条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、由被告李维祥自本判决生效之日起五日内向原告原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司支付垃圾清运费96元。二、驳回原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司要求被告李维祥支付车位使用费360元和物业管理费473元的诉讼请求。案件诉讼费50元，减半收取25元，由原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员 施红强二〇一六年六月三十日书记员 钟佳蓉 来自：