（2016）粤2071民初6943号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2017-11-10

案件名称

王婷与薛家樑房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王婷,薛家樑

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2016）粤2071民初6943号原告（反诉被告）：王婷，女，1987年11月10日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区，委托代理人：曾茜茜、贺嘉发，分别系广东凯行律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：薛家樑，男，1968年4月29日出生，汉族，住上海市宝山区，委托代理人：李凌男、廖伟雄，分别系广东雅商律师事务所律师、律师助理。原告（反诉被告）王婷诉被告(反诉原告)薛家樑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，依法由审判员张文辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告王婷及其委托代理人曾茜茜，被告薛家樑及其委托代理人李凌男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王婷诉称：原、被告于2015年12月24日在中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）的居间下签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定由原告购买被告所有的位于中山市港口镇华师路凯旋蓝岸花园1期B4幢511房，转让总价款为565000元，原告于签订合同之日向被告支付了定金50000元。2016年1月，双方合意变更按揭贷款方式为一次性付款，原告按照双方的约定于2016年1月25日提前支付110000元首期款为被告办理赎楼手续。同年2月29日，由于涉案房屋并未办妥注销手续，被告本人也不在中山，原、被告双方无法办理资金监管手续，家家顺公司与被告确认待涉案房屋办妥注销手续后，原、被告共同办理一次性付款及过户手续。2016年3月9日，家家顺公司查询到涉案房屋已注销抵押，多次通知被告回到中山与原告办理剩余房款的资金监管及过户手续，被告均不予理会。同年3月24日，原告及家家顺公司共同发催告函给被告，要求被告于收函后5日内办理资金监管及过户递件手续，被告仍不理会。为此，原告诉至法院，请求判令：1.被告继续履行2015年12月24日就中山市港口镇华师路凯旋蓝岸花园1期B4幢511房签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.被告向原告支付违约金（以565000元为基数，按照每日万分之五的标准从2016年3月30日起计至合同义务履行完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同；2.补充协议、借款合同；3.短信记录；4.催告函；5.家家顺公司工作人员与原、被告的微信聊天记录；6.中国农业银行银行卡交易明细清单。被告薛家樑答辩并提出反诉称：被告不同意原告诉讼请求。原告无权要求被告将房屋过户至原告名下，涉案房屋买卖违约方不是被告，而是原告。1.双方合同已经明确约定付款方式为银行按揭付款，被告至始至终没有与原告就更改付款方式达成意思一致，且催促原告及家家顺公司要求其履行银行按揭付款的必要流程，然而至本案开庭前，原告也没有去银行办理任何银行按揭申请手续，也未取得银行贷款的承诺函及相应文件，已经严重违反双方约定，且在合同约定的付款期限内并未支付任何购房款项。2.根据双方合同约定，原告没有付款的期限已经超过了15个工作日，被告有权解除合同。同时，原告提出的变更付款方式已经严重违反合同约定，侵犯了被告合法权益。原告所谓的一次性付款并非是将全部购房款支付给被告，而是要求被告在房产过户至原告手续进行时，将款项汇入被告不同意的监管账户。至于被告将房产过户至原告名下后，是否能收取相应的购房款，以及何时、以何种方式收取购房款，都超出了双方在订立房屋买卖合同过程中的约定，被告本着合同的意思自治以及双方诚信原则，多次以微信、短信、信函的方式要求原告按照合同约定办理银行按揭手续，已经履行了必要的合同义务。因此被告认为已经达到双方解除合同的条件，被告不同意将房产过户至原告名下。被告据此提出反诉，请求判令：1.解除反诉原告与反诉被告于2015年12月24日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.反诉被告向反诉原告支付违约金113000元；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）薛家樑对其反诉及辩解提交如下证据：1.催告函；2.短信记录。反诉被告王婷对反诉辩称：在2016年1月份，王婷已经告知家家顺公司可以一次性支付购房款，家家顺公司与反诉原告薛家樑沟通的过程中告知薛家樑此情况，薛家樑对于一次性付款是知道且同意的。因为涉案房产存在抵押，所以王婷提前支付了110000元首期款给薛家樑，让薛家樑用于办理注销抵押手续。合同约定2016年2月29日支付首付款，但薛家樑不在中山，根据双方的约定，家家顺公司再次与薛家樑确认说一次性付款在抵押注销办理资金监管手续后，薛家樑也同意这种方式，但因当时薛家樑不在中山而没有办理监管账户。2016年3月份，王婷一直催促薛家樑办理过户手续，而这时薛家樑也一直不在中山，在此期间，薛家樑从来没有提出过王婷违约，也没有要求王婷支付购房款。同年3月7日，家家顺公司通知王婷抵押已经注销了，可以办理过户手续，但薛家樑一直以各种理由推托，导致不能办理过户。对于购房款，王婷已经准备好了，就等薛家樑过来办理过户。过了合同原约定支付首付款的15个工作日以后，薛家樑说王婷违约。双方之间是没有直接沟通的，都是通过家家顺公司与对方进行沟通，在这个过程中，一直都是薛家樑在违约。反诉被告王婷于反诉中提交的证据与本诉证据一致。经审理查明：2015年12月24日，薛家樑（卖方）与王婷（买方）在家家顺公司的居间下签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定：由买方购买卖方位于中山市港口镇华师路凯旋蓝岸花园1期B4幢511房【房产证号：02××05，土地证号：国（2010）易1128**】，建筑面积90.37平方米，转让总价款为565000元，买方于签订合同之日向卖方支付定金50000元；由买方按按揭付款方式支付除定金之外的楼款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；买方须于2016年2月29日前支付除定金之外的首期款350000元至双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额为165000元，并于2016年2月1日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）60个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；合同还约定了其它事项。同日，王婷、薛家樑签订补充协议，双方同意由王婷提前支付首期款中的110000元为薛家樑还清银行按揭贷款（具体支付时间以银行通知扣款为准）。合同签订当日，王婷支付了薛家樑定金50000元。2016年1月初，双方合意变更按揭付款方式为一次性付款，双方并于2016年1月23日签订借款合同，约定由王婷借款110000元给薛家樑偿还银行按揭贷款，解除涉案房屋的抵押登记，借款并自动转为购房款。后王婷按约于同年1月25日将110000元存入薛家樑供楼账号。同年2月29日，由于涉案房屋并未办妥抵押注销手续，王婷、薛家樑无法办理资金监管手续，家家顺公司与薛家樑确认待涉案房屋办妥抵押注销手续后，王婷、薛家樑共同办理一次性付款及过户手续。2016年3月7日，涉案房屋注销抵押登记。同年3月9日之后，家家顺公司多次通知薛家樑回到中山与王婷办理剩余房款的资金监管及过户手续，薛家樑以各种理由不回中山办理资金监管手续。同年3月24日，王婷及家家顺公司共同发催告函给薛家樑，要求薛家樑于收函后5日内办理资金监管及过户递件手续，薛家樑仍不理会。王婷遂于2016年4月6日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，薛家樑提出反诉，主张前述反诉请求。另查：截止2016年2月29日，王婷在中国农业银行的某个账户内有存款余额400043.57元。诉讼中，根据王婷申请，本院裁定查封了涉案房屋。除此之外，涉案房屋不存在被查封或抵押情况。庭审中，王婷、薛家樑确认涉案房屋是毛坯房，没有居住使用。王婷、薛家樑均确认家家顺公司已将一次性付款的交易流程告知双方，薛家樑亦确认通过资金监管账户（一次性付款）收取购房款比通过按揭贷款方式支付购房款快一个月。薛家樑确认其同意变更付款方式为一次性付款，但认为在申请房产过户时就应支付剩余购房款，不同意将剩余购房款存入监管账户待新房产证出来后再收款，认为需要王婷同意才能收款存在交易风险。王婷认为薛家樑不办理资金监管、不履行合同的主要原因是中山楼价上涨所致。薛家樑确认楼价上涨的事实，但认为不是其违约致合同不履行。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。王婷与薛家樑签订的中山市二手房买卖及居间服务合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。薛家樑对王婷已支付购房款160000元没有异议，本院予以确认。关于双方争议的违约方问题。首先，对于除定金之外的购房款的支付方式，在签订合同后，王婷与薛家樑已通过协商同意由按揭贷款支付变更为一次性付款，故王婷无须再按合同约定向银行申请按揭贷款。薛家樑以王婷没有向银行申请按揭贷款为由认为王婷违约，没有依据，本院不予认定。其次，从合同内容来看，无论是以按揭贷款支付还是以一次性付款支付剩余购房款，均须买卖双方共同签署银行资金监管协议，办理资金监管手续，将购房款存入监管账户。此外，双方合同还明确约定卖方须无条件配合办理上述资金监管手续。由此可见，买卖双方签署资金监管协议，办理资金监管手续是王婷支付购房款的前提。但薛家樑收取了王婷提前支付的购房款110000元用于还清银行贷款注销抵押登记后，拒绝按合同约定以及家家顺公司、王婷的要求办理资金监管手续，明显是违约行为。再次，对于薛家樑认为一次性付款在出新房产证后要经王婷同意才可收取剩余购房款存在风险问题。经中介机构促成的二手房交易，中介机构都有一套防范双方交易风险的习惯做法，尽量避免双方交易风险。买卖双方共同办理资金监管手续，将购房款存入监管账户，待房屋过户出新房产证后，新房产证一般先由中介机构收取，待买卖双方到银行将监管账户的购房款放款给卖方后，中介机构再将新证交买方。因此，不会存在卖方收不到款的情况。薛家樑既然同意付款方式变更为一次性付款，就应遵循一次性付款的交易流程及习惯，其认为在申请房产过户时就应支付剩余购房款，与正常交易习惯不符。因此，薛家樑以一次性付款存在交易风险为由不履行办理资金监管手续的行为，已构成违约，应承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定。涉案房产亦不存在无法履行的情形，因此，王婷要求薛家樑继续履行合同以及支付违约金的诉求，符合法律规定以及合同约定，本院予以支持。反之，薛家樑主张王婷违约，要求解除合同以及支付违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告薛家樑于本判决发生法律效力之日起继续履行与原告王婷于2015年12月24日签订的买卖中山市港口镇华师路凯旋蓝岸花园1期B4幢511房【房产证号：02××05，土地证号：国（2010）易1128**】的中山市二手房买卖及居间服务合同；二、被告薛家樑于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王婷支付违约金（以565000元为基数，按每日万分之五的标准从2016年3月30日起计算至上述合同履行完毕之日止）；三、驳回反诉原告薛家樑的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7406元，减半收取3703元，诉讼保全费1020元，合共4723元（原告王婷已预交），由被告薛家樑负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费5290元（反诉原告薛家樑已预交），由反诉原告薛家樑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　　张文辉二〇一六年六月三十日书记员　　李绮湘刘佳林微信公众号“”