（2016）闽05民终498号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-12-26
案件名称
曾串辉与泉州市体育场馆管理服务中心租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省泉州市中级人民法院
所属地区
福建省泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾串辉,泉州市体育场馆管理服务中心
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽05民终498号上诉人（原审被告、反诉原告）曾串辉，男，1974年8月4日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）泉州市体育场馆管理服务中心，住所地福建省泉州市丰泽区东湖街东段，组织机构代码48924096-5。法定代表人伍少杰，该中心主任。委托代理人刘清洁、罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。上诉人曾串辉与被上诉人泉州市体育场馆管理服务中心（下称体育中心）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第1693号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人曾串辉，被上诉人双体育中心的委托代理人刘清洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2008年3月13日，泉州市体育中心（现已更名为泉州市体育场馆管理服务中心）与曾串辉签订一份《内部食堂承包合同》。合同约定：体育中心将位于泉州市侨乡体育馆陈延续奎体育场一层正南向东侧一层月900㎡承包给曾串辉作为餐饮业场所；承包期限陆年，延续期三年，自2008年9月1日起至2014年8月30日止，其中2011年9月1日起租金每月37000元。上述合同签订后，体育中心将租赁场所交付给曾串辉，曾串辉用以经营“鲍鱼鲍大酒楼”。合同约定的租赁期限到期后，曾串辉仍按每月37000元的标准，向体育中心支付租金至2014年12月。体育中心也开具发票给曾串辉收执。诉讼过程中经原审法院现场勘验，目前酒楼外观悬挂的标识名称为“鲍鱼鲍平价海鲜火锅”，酒楼服务台中营业执照显示为“泉州市鲍鱼鲍大酒楼”，成立时间为2008年11月11日。2015年2月11日，体育中心委托福建刺桐律师事务所向曾串辉发出一份律师函，要求曾串辉于2015年2月28日之前交付房屋。另查明，泉州市产权交易中心在2014年10月16日对本案租赁场地进行网络竞标招租，福建泉州山海情商贸有限公司以每月49100元的价格竞拍成功。福建泉州山海情商贸有限公司的法定代表人为曾串辉，股东为曾串辉、林梅珍，两股东系夫妻关系。曾串辉作为福建泉州山海情商贸有限公司参与租赁物竞拍的主要联系人参与竞拍活动，并在拍得该租赁场地后将2014年11月至2015年1月的租金及合同履约保证金按竞拍通知书的要求汇入指定的银行账户。原审法院认为，双方当事人之间签订的《内部食堂承包合同》实为房屋租赁合同，是双方当事人之间真实意思表示，合同不违反法律强制性规定，该房屋租赁关系合法有效，应受法律保护。合同约定租赁期限自2008年9月1日起至2014年8月30日止。租赁期限到期后，曾串辉继续使用该租赁物，且在2014年12月26日及2015年1月14日按每月37000元的标准支付了2014年9月至12月的租金给体育中心，体育中心也开具了收取租金发票给曾串辉收执。根据《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，租赁合同在合同到期后，曾串辉继续缴纳租金，体育中心收取租金并出具收款票据，双方以行为方式确认合同继续履行，租赁期限变更为不定期。对不定期租赁出租方可随时解除合同，体育中心已于2015年2月11日书面通知曾串辉租赁期限已经届满，要求其交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方之间的租赁合同关系已经解除，故体育中心请求曾串辉返还房屋，合理合法，应予支持。曾串辉辩称，因福建泉州山海情商贸有限公司通过网络竞标取得了本案房屋的租赁权，其已将房屋交付给福建泉州山海情商贸有限公司。经现场勘验，本案租赁场地仍由泉州市鲍鱼鲍大酒楼在使用，营业台营业执照显示的成立日期为2008年11月11日，故对曾串辉已交付房屋的辩解，不予采信。而且，根据合同相对性原则，曾串辉若要交付房屋，也只能将房屋交付给体育中心。曾串辉反诉要求体育中心退还租金74000元，没有事实与法律依据，不予支持。曾串辉一直使用该租赁物至今，体育中心有权要求其支付占用费。体育中心根据泉州市产权交易中心网上竞拍的房屋月租金标准主张曾串辉应按49100元每月的标准支付，但据双方签订的《内部食堂承包合同》中约定“2011年9月1日起租金每月37000元”，且曾串辉按每月37000元的标准支付给体育中心2014年9月至12月间的租金时，体育中心也予以收取，并开具相应收款发票，可见双方当事人对于租赁物月租金为37000元均予以认可，故曾串辉应当按月37000元的标准支付至实际返还租赁物之日止的占用费。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、曾串辉应于判决生效之日起十日内将承租的位于泉州市侨乡体育馆陈延奎体育场一层正南向东侧的房屋返还给泉州市体育场馆管理服务中心；二、曾串辉应于判决生效之日起十日内按每月37000元的标准支付泉州市体育场馆管理服务中心自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的占用费；三、驳回泉州市体育场馆管理服务中心的其他诉讼请求；四、驳回曾串辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7192元，由体育中心负担1772元，曾串辉负担5420元，反诉受理费1650元，由曾串辉负担。原审法院判决后，曾串辉不服，向本院提出上诉称：1、诉争租赁场所已经由福建泉州山海情商贸有限公司通过网络竞标的方式取得租赁权。泉州鲍鱼鲍大酒楼使用该场所系基于与该公司有合作关系，而非与被上诉人的租赁合同关系，因此上诉人没有返还场所的必要。2、原审判决没有注意到被上诉人于2014年10月已委托泉州市产权交易中心对涉诉租赁场所进行网络招租的事实，认定不定期租赁合同于2015年2月11日届满，与事实不符。双方的租赁合同应于2014年10月30日即已解除。3、原审判决的认定导致两个租赁合同关系的存在，结果为同一租赁场所被上诉人收取了两次租金。4、本案应追加福建泉州山海情商贸有限公司作为第三人参加诉讼，原审程序错误。请求支持上诉人的反诉请求或将本案发回重审。被上诉人体育中心答辩称，1、上诉人没有任何证据证明承租的房屋已交付给被上诉人。2、上诉人主张双方的租赁合同于2014年10月30日即已解除，没有事实依据。3、被上诉人没有重复向两个承租人收取租金。委托泉州市产权交易中心对诉争房屋公开招租的是泉州市开源实业有限公司，不是被上诉人，被上诉人没有向福建泉州山海情商贸有限公司收取租金。4、本案无须追加福建泉州山海情商贸有限公司诉讼。因为泉州开源实业有限公司至今没有与福建泉州山海情商贸有限公司签订《租赁合同》，也没有办理相关的手续。至于泉州开源实业有限公司收取福建泉州山海情商贸有限公司第一期租金和保证金，应由泉州开源实业有限公司与福建泉州山海情商贸有限公司解决处理，与被上诉人无关，也与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以认定。二审另查明，根据泉州市人民政府相关文件规定，自2009年11月16日起，市财政投资中心统一管理运营国有资产产权，包括本案诉争场所在内的国有资产，委托泉州市开源实业有限公司作为出租方，交由泉州市产权交易中心有限公司对外公开招租。本案二审双方当事人争议的焦点为：上诉人是否应当返还诉争场地。本院认为，本案上诉人曾串辉与被上诉人体育中心之间签订的名为承包，实为租赁合同的期限已经于2014年8月30日届满，后曾串辉又交付租金至2014年12月，体育中心收取了租金并出具收款票据，但体育中心于2015年2月11日已书面通知曾串辉租赁期限已经届满，要求交付房屋，说明体育中心已要求解除不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。本案双方当事人之间的租赁合同已经解除，因此，作为承租人的曾串辉应当返还房屋并支付占用费用。上诉人曾串辉以福建泉州山海情商贸有限公司已经中标、可能存在重复付租金等为由拒绝交付，因主体不同，该主张缺乏事实与法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审查明事实清楚，处理结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8842元，由上诉人曾串辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 何冠雄审 判 员 肖一虹代理审判员 鲍冬凡二〇一六年六月三十日书 记 员 陈斌斌速 录 员 陈 蓉附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：